Dawna fabryka FSO w Warszawie zmieni się w nową dzielnicę. Powstanie nawet 12 000 mieszkań

Dawna fabryka FSO w Warszawie ma realną szansę stać się dzielnicą mieszkaniową. 15 stycznia 2026 roku Rada m.st. Warszawy przyjęła uchwałę lokalizacyjną w trybie lex deweloper dla pierwszego etapu projektu F.S.O. PARK firmy OKAM. Zgoda dotyczy 15,6 hektara przy ul. Jagiellońskiej na Pradze-Północ i około 2 050 mieszkań. Słynne 12 000 mieszkań to plan dla całego, 62-hektarowego terenu po fabryce, rozpisany na 20 do 25 lat i wymagający jeszcze kolejnych decyzji.

Co dokładnie przegłosowali radni

Uchwała zamknęła procedurę, która według inwestora trwała prawie cztery lata. Obejmuje obszar między ul. Jagiellońską, linią kolejową a planowaną ul. Golędzinowską Bis. Na tym kawałku ma stanąć 23 budynki z około 2 050 mieszkaniami dla mniej więcej 4 600 osób, ponad 60 lokali usługowych i trzyciągowa szkoła podstawowa dla 645 uczniów. Szkołę razem z wyposażeniem i gruntem OKAM przekaże miastu. Inwestor zbuduje też odcinek Golędzinowskiej Bis z chodnikami, drogą rowerową i przystankami.

Zieleń w pierwszym etapie to 6,3 hektara, w tym ponad 2-hektarowy fragment przyszłego parku centralnego. Docelowo park ma mieć około 10 hektarów, a wszystkie tereny zielone około 20 hektarów, czyli mniej więcej jedną trzecią całego terenu. W projekcie są też zbiorniki retencyjne i ogród deszczowy. Masterplan przygotowały pracownie WXCA i SAWAWA, a pierwsze szczegóły pokazano publicznie 12 września 2023 roku.

Źródło: OKAM, uchwała Rady m.st. Warszawy z 15.01.2026, relacje Urbanity i Murator Plus

Jedna rzecz wymaga wyjaśnienia, bo w materiałach prasowych krążą różne liczby. Obszar uchwały to 15,6 hektara, ale sam pierwszy etap zabudowy OKAM opisywał w 2024 roku jako około 13 hektarów, a jesienią 2026 roku już jako 11 hektarów. Różnica wynika najpewniej z tego, że w granicach uchwały są też drogi i tereny publiczne. Liczba mieszkań (2 050) i budynków (23) jest we wszystkich źródłach ta sama.

Teren z historią: od Warszawy M20 do Chevroleta Aveo

Fabryka Samochodów Osobowych na Żeraniu to jeden z symboli PRL. W 1951 roku ruszyła tu produkcja Warszawy M20, licencyjnej wersji radzieckiej Pobiedy. Potem były Syrena, Polski Fiat 125p i Polonez. W 1995 roku zakład przejął koreański Daewoo, a po jego upadku większościowym akcjonariuszem FSO został ukraiński UkrAVTO. Ostatnie auta, Chevrolety Aveo, zjechały z taśmy 23 lutego 2011 roku, gdy wygasła licencja od GM.

OKAM kupił teren w jednej transakcji, sfinalizowanej 29 lipca 2021 roku. Strony nie podały kwoty. Teren wcale nie stał pusty. Według OKAM pod koniec 2024 roku działało tu ponad 160 firm i organizacji, a w samym IV kwartale 2024 roku wynajęto blisko 18 tys. m2 biur i magazynów przy Jagiellońskiej 88. Zaraz po zakupie inwestor zapowiadał, że do czasu budowy chce utrzymać dotychczasowych najemców na miejscu.

Czy to naprawdę największy lex deweloper w Polsce

Tak przedstawia projekt OKAM i tak powtarzają go niemal wszystkie media. Sprawdziliśmy, na ile da się to potwierdzić. Nie istnieje centralny rejestr uchwał lokalizacyjnych, więc nikt nie policzy tego co do sztuki. Wśród projektów, o których wiadomo, F.S.O. PARK jest jednak wyraźnie największy pod względem liczby mieszkań w jednej uchwale. Dla porównania: Skanska szykowała w tym trybie około 1,4 tys. mieszkań, a Robyg w Ursusie około 1,2 tys.

Trzeba tylko pamiętać, co ten tytuł oznacza. Lex deweloper, czyli ustawa z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, pozwalała radzie gminy ustalić lokalizację osiedla nawet wbrew planowi miejscowemu, pod warunkiem spełnienia standardów (dostęp do drogi, sieci, przystanku, szkoły). Uchwała nie jest pozwoleniem na budowę. To dopiero zielone światło, po którym inwestor składa projekt budowlany. I obejmuje wyłącznie pierwszy etap, nie całe 12 000 mieszkań.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.11.2026Fundusz sprzedał w kwartał ponad 200 mieszkań z najmu. Kto je kupuje i na co uważać

Jak stąd dojechać do centrum

Ulicą Jagiellońską jeździ tramwaj, a pętla Żerań FSO leży przy samym terenie. To dziś najmocniejszy atut lokalizacji. Kolejne plany są dalekie. Tramwaje Warszawskie przygotowują trasę wzdłuż ul. Modlińskiej, od pętli Żerań FSO do ul. Familijnej i Płochocińskiej, około 4 km. Przetarg na projekt wstępny rozstrzygnięto w sierpniu 2025 roku (wygrała firma Databout). Według harmonogramu podanego wtedy przez Murator Plus projekt wstępny ma być gotowy w I kwartale 2027 roku, a budowa planowana jest na lata 2030 do 2033. Koszt szacowano na około 700 mln zł.

Często pada pytanie o metro. Czwarta linia (M4) ma łączyć Wilanów z Tarchominem. Umowę na prace przedprojektowe podpisano we wrześniu 2024 roku. Z opublikowanych materiałów wynika, że linia ma przekroczyć Wisłę na wysokości Marymontu i biec dalej przez Białołękę, z roboczymi stacjami Płochocińska, Obrazkowa i Myśliborska. Terenu FSO więc bezpośrednio nie obsłuży, a budowa ma ruszyć najwcześniej w latach 30.

Ile mogą kosztować mieszkania

Cennika F.S.O. PARK jeszcze nie ma. Najlepszym punktem odniesienia jest to, co deweloperzy sprzedają dziś na Pradze-Północ. Według rynkupierwotnego.pl średnia cena nowego mieszkania w dzielnicy wynosi 18 725 zł/m2 (dane z 12 października 2026 roku, około 1,5 tys. ofert w 18 inwestycjach). Rozrzut jest ogromny: od około 12,5 tys. zł/m2 w najtańszych etapach Warszawskiego Świtu do prawie 19,5 tys. zł/m2 w Oh! Pradze. Tabelaofert.pl, który liczy wszystkie mieszkania na sprzedaż, czyli także używane, podaje dla Pragi-Północ 17 987 zł/m2 (wrzesień 2026).

Jeśli porównujesz lokalizacje, zajrzyj do naszego przewodnika po 18 dzielnicach Warszawy oraz do zestawienia cen mieszkań w Warszawie. Dla porównania: ceny we Wrocławiu i prognozy dla Krakowa.

Słabe punkty projektu

Skala jest jednocześnie największym atutem i największym ryzykiem. Całość ma powstawać 20 do 25 lat. Pierwsi mieszkańcy przez lata będą żyć na placu budowy, obok czynnych hal i magazynów. Łączna powierzchnia zabudowy według zapowiedzi to około 700 tys. m2, z czego 440 tys. m2 mieszkaniowej, a do tego około 13 tys. miejsc pracy. To wymaga transportu, którego dziś nie ma, poza tramwajem na Jagiellońskiej.

Druga sprawa to sam tryb lex deweloper. Krytycy zarzucali mu, że przenosi decyzje urbanistyczne z planu miejscowego na pojedyncze uchwały i zależy od tego, ile inwestor wynegocjuje z gminą. W przypadku FSO miasto dostaje szkołę i odcinek ulicy, ale tylko dla pierwszego etapu. Kolejne etapy pójdą już innymi ścieżkami (warunki zabudowy, zintegrowane plany inwestycyjne), bo specustawa wygasła. Szerzej opisaliśmy to w tekście o tym, co zostało po lex deweloper.

Naszym zdaniem dla kupującego wniosek jest prosty. To projekt na pokolenie, a nie na najbliższy sezon. Kto szuka mieszkania na już, ma na Pradze-Północ i sąsiedniej Białołęce sporo gotowych ofert. Kto myśli o zakupie w 2027 roku i później, powinien śledzić, czy tramwaj na Modlińskiej trzyma terminy. Aktualne informacje o harmonogramie znajdziesz w naszym tekście FSO Park: 25 lat budowy i 11 ha w pierwszym etapie.

Najczęstsze pytania

Zdjęcie: Pexels