Ceny mieszkań stoją tylko z miesiąca na miesiąc. W Gdańsku 50 m² zdrożało w rok o 67 tys. zł

Ceny mieszkań z rynku wtórnego w sierpniu 2026 roku prawie się nie ruszyły: w porównaniu z lipcem mediana w największych miastach zmieniła się najwyżej o kilka dziesiątych procenta. To jednak tylko zdjęcie z jednego miesiąca. W skali roku drożeje wszędzie, a w Gdańsku mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych kosztuje dziś o około 67 tysięcy złotych więcej niż przed rokiem. Tak wynika z najnowszego raportu SonarHome, który łączy dane ofertowe z rzeczywistymi cenami transakcyjnymi.

Miesiąc bez zmian, rok wyraźnie na plus

W sierpniu mediana cen mieszkań z rynku wtórnego według SonarHome znów prawie się nie zmieniła. Odchylenia wobec lipca mieściły się w przedziale od spadku o 0,2 procent do wzrostu o 0,1 procent. Jedynym miastem, które wyraźnie wyłamało się ze stabilizacji, był Gdańsk, gdzie ceny w ciągu miesiąca poszły w górę o 1,4 procent.

Najdroższa pozostaje Warszawa z medianą prawie 15,8 tys. zł za metr kwadratowy. Kraków przekracza 14,6 tys. zł, a Gdańsk 13,8 tys. zł. Dalej są Wrocław (nieco ponad 11,8 tys. zł), Poznań (prawie 10,9 tys. zł) i Łódź (około 7,6 tys. zł), która wciąż kosztuje mniej niż połowę stolicy.

Miesięczna stabilizacja to jednak tylko część obrazu. Wystarczy porównać sierpień 2026 z sierpniem 2025, żeby zobaczyć, że mediany wzrosły we wszystkich sześciu największych miastach. Liderem jest Gdańsk z wynikiem 10,7 procent, za nim plasuje się Poznań (8,3 procent). W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu ceny poszły w górę o 5,3 do 5,5 procent, a w Łodzi o 3,1 procent.

Ile w praktyce zdrożało typowe mieszkanie

Procenty łatwo przeoczyć, dlatego SonarHome przeliczył zmianę mediany na mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych, czyli typowe dwa pokoje z kuchnią. Tak wygląda różnica w cenie po zaledwie dwunastu miesiącach:

O tyle więcej kosztuje mieszkanie 50 m² niż rok temu (według mediany SonarHome).

Odbicie po słabym roku. Większość wzrostów przypada na 2026

Najciekawsze w danych SonarHome jest to, kiedy te podwyżki nastąpiły. Duża część z nich przypada na bieżący rok: od stycznia mediana w Poznaniu wzrosła o 5,8 procent, w Gdańsku o 4,8 procent, a w Warszawie o 3,7 procent. To klasyczne odbicie po słabszym okresie, bo między sierpniem 2024 a sierpniem 2025 ceny w Warszawie spadły o 3,4 procent, w Krakowie o 2,4 procent, a we Wrocławiu o 1,5 procent.

Pogoń Gdańska za Krakowem to jeden z najwyraźniejszych trendów ostatnich dwóch lat. O tym, które dzielnice Trójmiasta ciągną średnią w górę, piszemy szczegółowo w przewodniku ceny mieszkań w Gdańsku po dzielnicach.

Mieszkania znikają z rynku szybciej niż rok temu

Drugim sygnałem rosnącego popytu jest czas ekspozycji ofert. W sierpniu średnio od 90 do 103 dni mijało od wystawienia mieszkania do zdjęcia ogłoszenia. Najszybciej sprzedawano w Poznaniu (90 dni) i w Łodzi (91 dni). W Warszawie i Krakowie oferty wisiały średnio 96 dni, we Wrocławiu 99 dni, a najdłużej na kupca czekali sprzedający w Gdańsku, przeciętnie 103 dni.

W porównaniu z lipcem nic się praktycznie nie zmieniło, różnice nie przekraczały dwóch dni. Zmiana robi się widoczna dopiero w skali roku: w porównaniu z sierpniem 2025 czas ekspozycji skrócił się we wszystkich największych miastach.

Dlaczego mediana jest o miesiąc krótsza od średniej

Mediana czasu ekspozycji jest wyraźnie niższa od średniej. W Warszawie i Krakowie wynosi 68 dni, w Poznaniu 62 dni, a w Gdańsku 76 dni. To oznacza, że połowa mieszkań w stolicy znajduje kupca w nieco ponad dwa miesiące.

Skąd różnica około czterech tygodni? Większość ofert sprzedaje się w ciągu kilku lub kilkunastu tygodni. Jest jednak grupa mieszkań, które wiszą w ogłoszeniach po pół roku i dłużej, najczęściej dlatego, że właściciel zażądał zbyt wysokiej ceny. Te nieliczne, bardzo długie ekspozycje zawyżają średnią. Na medianę nie mają takiego wpływu, bo mediana to po prostu wynik „środkowej” oferty w kolejce.

Nastroje: lepiej o kraju, gorzej o własnym portfelu

Krótszy czas sprzedaży i rosnące ceny pokazują, że popyt jest dziś mocniejszy niż przed rokiem. Nastroje konsumentów są jednak niejednoznaczne. Według wrześniowego badania GUS Polacy nieco lepiej oceniali bieżącą sytuację, ale gorzej patrzyli w przyszłość.

Dla rynku mieszkań kluczowy jest jeden wskaźnik: wśród ocen bieżących najmocniej wzrosła ocena możliwości dokonywania ważnych zakupów, a zakup mieszkania jest tym najważniejszym. Widać też ciekawy kontrast. Polacy lepiej niż miesiąc wcześniej oceniają sytuację gospodarczą kraju, ale gorzej sytuację własnego gospodarstwa domowego. Pogorszyły się oczekiwania co do bezrobocia i wróciły obawy o inflację.

Źródło: GUS, koniunktura konsumencka, wrzesień 2026 (za raportem SonarHome).

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 26.09.2026Zakręcony kaloryfer przestaje być darmowy. Zapłacisz minimum 15 procent kosztów

RPP studzi nadzieje na obniżki stóp

We wrześniu Rada Polityki Pieniężnej zgodnie z oczekiwaniami zostawiła stopy bez zmian, a stopa referencyjna nadal wynosi 3,75 procent. Prezes NBP Adam Glapiński określił sytuację jako „kryzysową, ale stabilną”. Ton jest jednak wyraźnie ostrzejszy niż w lipcu: obniżka jeszcze w tym roku jest według prezesa „absolutnie nierealna”, a Rada jest gotowa podnieść stopy, jeśli inflacja zacznie przyspieszać.

Rada wskazuje trzy główne źródła ryzyka: ceny surowców energetycznych w związku z konfliktem na Bliskim Wschodzie, powrót wyższego VAT na paliwa oraz przyspieszenie wzrostu płac. Kluczowa będzie listopadowa projekcja NBP. Członek RPP Ludwik Kotecki zapowiada, że jeśli pokaże ona utrwalenie inflacji powyżej 4 procent, Rada będzie musiała podnieść stopy, choć małymi krokami. Dla kredytobiorców oznaczałoby to nieco droższe raty w przyszłości.

Na razie popyt na kredyty trzyma się mocno. Szczegółowe dane o sierpniowej akcji kredytowej i rekordowej średniej kwocie hipoteki opisaliśmy w artykule o raporcie BIK za sierpień.

Bruksela bierze się za najem krótkoterminowy

Dostępność mieszkań to nie tylko polski problem. Komisja Europejska zaproponowała Affordable Housing Act, czyli przepisy, które mają pomóc samorządom ograniczać najem krótkoterminowy tam, gdzie brakuje mieszkań. Gdyby weszły w życie, miasta takie jak Kraków czy Gdańsk mogłyby teoretycznie ograniczyć wynajem turystom na doby, na przykład przez Airbnb czy Booking, w wybranych dzielnicach. Warunki są jednak wyśrubowane:

Polskie samorządy dyskutują o podobnych narzędziach od dawna. Jakie rozwiązania rozważają miasta i dlaczego wolą licencje niż zakazy, wyjaśniamy w tekście o strefach bez Airbnb.

Co z tego wynika dla kupujących i sprzedających

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe
• W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent
• Średnia cena metra w Warszawie wzrosła o 2 procent. Nikt nie zmienił cennika
• Ceny mieszkań w 2026 roku. Kupować teraz czy poczekać?

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani finansowej. Ceny to mediany dla rynku wtórnego według SonarHome za sierpień 2026 roku; wartości dla mieszkania 50 m² podano za raportem. Dane o nastrojach konsumentów pochodzą z badania koniunktury konsumenckiej GUS za wrzesień 2026, dane kredytowe z BIK za sierpień 2026, a informacje o stopach procentowych dotyczą wrześniowego posiedzenia RPP. Affordable Housing Act jest projektem Komisji Europejskiej i może się zmienić w toku prac legislacyjnych. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.