Oprocentowanie hipotek wróciło do 6,2 procent. Stopy nie drgnęły od marca

Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc. i nie drgnęła od 5 marca 2026 roku. Mimo to kredyt hipoteczny w październiku 2026 roku jest droższy niż wiosną: średnie oprocentowanie ofert z okresowo stałą stopą wróciło we wrześniu do 6,2 proc., praktycznie do poziomu sprzed roku. Rada Polityki Pieniężnej zbiera się 6 i 7 października i wszystko wskazuje na to, że znów nie ruszy stóp. Dla kredytobiorcy ciekawsze jest co innego. Pytanie przestało brzmieć „kiedy kolejna obniżka”, a zaczęło „jak długo stopy postoją i czy przypadkiem nie pójdą w górę”.

Co zrobi Rada 6 i 7 października

Najbardziej prawdopodobny scenariusz to brak zmian i tak samo zakłada rynek. Ciekawsze jest to, jak zmienił się charakter ryzyka wokół tej decyzji.

Jeszcze latem prezes NBP Adam Glapiński zostawiał sobie furtkę do kolejnego cięcia. Na wrześniowej konferencji mówił już, że „nie zanosi się prędko na jakieś zmiany w wysokości stóp procentowych”, a o obniżce wspominał w trybie warunkowym: „Gdyby nie ten wzrost inflacji, to bym szedł w kierunku niewielkiego obniżenia stóp w tym roku”. Dla kogoś, kto planuje kredyt, to zmiana perspektywy. Nie liczy się już termin następnej obniżki, tylko to, jak długo stopy zostaną tam, gdzie są.

Podwyżka nie jest scenariuszem na najbliższe posiedzenie, ale zaczęła być wyceniana. Jakub Borowski, główny ekonomista Credit Agricole, po wrześniowej decyzji napisał: „Oczekujemy zatem podwyżki stopy referencyjnej o 25 pb w IV kw. 2026 r., do 4,00%”, dodając, że stanie się to „najprawdopodobniej po publikacji nowej projekcji inflacji w listopadzie”. Ekonomiści tego banku spodziewają się, że w grudniu inflacja przejściowo zbliży się do 5 proc. Przy sierpniowych 3,4 proc. taki wariant przestał być teoretyczny.

Jeśli spłacasz kredyt ze zmienną stopą, ważniejszy od daty posiedzenia jest termin, w którym bank przelicza oprocentowanie. Rata nie zmienia się w dniu decyzji Rady, tylko w cyklu z umowy. Rozpisaliśmy to w tekście o tym, jak rata przelicza się na nowo z początkiem października.

Dlaczego stopy stoją, a kredyt i tak podrożał

To najczęściej zaskakuje. Stopa referencyjna nie ruszyła się od marca, a jesienne oferty banków są gorsze niż te z wiosny.

Przyczyna leży poza Radą. Oprocentowanie okresowo stałe banki wyceniają na podstawie notowań instrumentów, które odzwierciedlają przyszłą cenę pieniądza, a nie dzisiejszą stopę NBP. Gdy rynek widzi na horyzoncie podwyżki, koszt zagwarantowania stałej raty rośnie od razu, niezależnie od tego, co Rada zrobi w październiku.

Liczby to potwierdzają. Według rankingów Bankier.pl średnia stawka okresowo stała spadała niemal bez przerwy od połowy 2024 roku do marca 2026 roku i zeszła nieco poniżej 5,8 proc. Potem cenniki ostro zawróciły, częściowo za sprawą sytuacji geopolitycznej i drożejących surowców, i nie pomogła nawet marcowa obniżka stóp o 0,25 pkt proc. Ostatnie trzy miesiące to znowu wzrosty, a wrzesień zamknął się średnią 6,2 proc., niemal identyczną jak rok wcześniej.

Uwaga na jedno: to inna miara niż ta, którą publikuje NBP. Bank centralny liczy średnie oprocentowanie wszystkich nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych, a te w sierpniu wyniosło 5,99 proc. Różnica wynika z tego, że ranking Bankier.pl opisuje oferty dla jednego modelowego klienta, a statystyka NBP faktycznie podpisane umowy, w tym zmiennoprocentowe. Obie mówią prawdę, tylko o czymś innym.

Marże kredytów zmiennoprocentowych zachowywały się zupełnie inaczej, bo stały. Przez cały trzeci kwartał średnia mieściła się między 1,813 a 1,817 pkt proc. Jedyna dobra wiadomość dotyczy marż w wariancie okresowo stałym, czyli tych, które zaczną obowiązywać po zakończeniu okresu zamrożenia: już w lipcu spadły poniżej 1,75 pkt proc. i trzymają się poniżej średniej dla kredytów zmiennych.

Dane na początek października 2026 r. Oprocentowanie i marże ofert: rankingi Bankier.pl dla jednego profilu kredytobiorcy. Oprocentowanie nowych umów: statystyka stóp procentowych NBP. Inflacja: GUS.

Stała czy zmienna. Kolejność się odwróciła

Przez lata działała prosta reguła: przy stałej stopie klient dostawał nieco wyższą zdolność kredytową niż przy zmiennej. W lutym 2026 roku ta zależność odwróciła się po raz pierwszy i od tej pory nowy układ się trzyma.

Weźmy modelowy profil z rankingów Bankier.pl: para z dzieckiem z Warszawy, kredyt na 25 lat, 20 proc. wkładu własnego, dochód 15 tys. zł miesięcznie. Przy oprocentowaniu okresowo stałym banki szacowały w trzecim kwartale finansowanie średnio na 1,14 do 1,15 mln zł. Przy zmiennym w sierpniu nawet 1,18 mln zł, co wyrównało wcześniejszy rekord.

Za pewność raty płaci się więc dziś podwójnie: wyższym oprocentowaniem i niższą dostępną kwotą. Policzyliśmy, ile to kosztuje miesięcznie.

Nie znaczy to, że stała stopa przestała mieć sens. Znaczy, że jest dziś droga i trzeba ją policzyć na konkretnych ofertach, a nie wybierać z przyzwyczajenia. Jeśli sprawdzi się scenariusz podwyżki do 4 proc., premia zapłacona za stałą ratę częściowo się zwróci. Jeśli stopy po prostu postoją kilkanaście miesięcy, kredytobiorca przepłaci przez cały okres zamrożenia. Szerzej o obu wariantach piszemy w porównaniu stałej i zmiennej stopy w 2026 roku.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 15.10.2026Oferta rośnie, a singiel ma coraz mniej do wyboru. W Krakowie w jego budżecie mieszczą się 382 mieszkania

POLSTR wchodzi do gry

Najbliższe miesiące narobią zamieszania w porównywarkach. Obok siebie funkcjonują dwa rodzaje kredytów: starsze, oparte na WIBOR, i nowe, powiązane z POLSTR. Pierwszy ruch wykonał PKO BP razem z PKO Bankiem Hipotecznym, który od 3 września 2026 roku udziela nowych hipotek na wskaźniku POLSTR 1M Stopa Składana. Kolejne banki dołączają, a od 2027 roku wyboru już nie będzie.

Droga do tego miejsca była kręta. W 2022 roku Narodowa Grupa Robocza do spraw reformy wskaźników referencyjnych wskazała jako następcę WIBOR-u wskaźnik WIRON. Pod koniec 2024 roku Komitet Sterujący NGR zmienił zdanie i wybrał indeks z rodziny WIRF, który w styczniu 2025 roku dostał nazwę POLSTR (Polish Short Term Rate). Jego administratorem jest GPW Benchmark, a KNF uznała go za istotny wskaźnik referencyjny. Według harmonogramu NGR od 1 stycznia 2027 roku nie powinno już być nowych umów opartych na WIBOR. Sam WIBOR 1M, 3M i 6M będzie publikowany do 31 grudnia 2036 roku, bo tyle trwa spłata kredytów już zawartych.

Dla kredytobiorcy liczy się jeden szczegół. Zmiana indeksu prawie zawsze oznacza zmianę marży, bo oba wskaźniki mają inny poziom i inną konstrukcję. POLSTR opiera się wyłącznie na rzeczywistych transakcjach jednodniowych i jest zwykle nieco niżej od WIBOR-u, więc banki rekompensują to wyższą marżą. Porównywanie samej marży oferty na WIBOR z ofertą na POLSTR nie ma sensu. Patrz na sumę wskaźnika i marży, a najlepiej na RRSO i wysokość raty.

Średnie rynkowe z najbliższych miesięcy będą też mniej stabilne niż zwykle. Jeśli w jednym zestawieniu znajdą się produkty na dwóch różnych wskaźnikach, wyraźniejsze ruchy średniej marży mogą wynikać ze zmiany składu próby, a nie z realnej zmiany warunków.

Banki pożyczają chętnie, ale wybiórczo

W danych widać pewną sprzeczność. Oferty się pogarszają, a banki wcale nie zakręciły kurka. Relacja raty maksymalnego kredytu do dochodu w rankingach Bankier.pl wciąż jest blisko maksimów, co świadczy o dość liberalnym liczeniu zdolności na tle poprzednich lat.

Hojność nie rozkłada się jednak równo. We wrześniu pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym przypadku o 70 tysięcy złotych. Różnice między bankami bywają większe niż efekt jednej decyzji Rady.

Popyt trzyma się mocno. Według BIK w sierpniu banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek niż rok wcześniej, a średni kredyt sięgnął 489 tysięcy złotych. Rynek nie stanął z powodu drożejących ofert, ale koszt kredytu zaczął znowu rosnąć.

Trzy scenariusze na najbliższe miesiące

Pierwszy, naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny, to przedłużona stabilizacja. Rada trzyma stopy, inflacja krąży w okolicach 3,5 do 4 proc., oferty banków zmieniają się nieznacznie. Kredyt zmiennoprocentowy pozostaje wtedy tańszy w bieżącej racie, a premia za stałą stopę wygląda na przepłaconą.

Drugi to podwyżka o 25 pb, do 4 proc., po listopadowej projekcji NBP. WIBOR zareagowałby z wyprzedzeniem, raty kredytów zmiennych wzrosłyby przy najbliższym przeliczeniu, a oprocentowanie stałe, które to oczekiwanie już zawiera, zmieniłoby się mniej.

Trzeci, dziś najmniej prawdopodobny, to powrót do obniżek, gdyby inflacja szybko spadła. Wtedy dzisiejsze oferty stałoprocentowe okazałyby się najdroższym momentem cyklu. Październikowa decyzja niczego tu nie rozstrzygnie. Rozstrzygną dane o inflacji z października i listopada oraz listopadowa projekcja.

O wrześniowym tle tej dyskusji, czyli o tym, dlaczego Rada w ogóle wstrzymała obniżki, pisaliśmy przed wrześniowym posiedzeniem RPP.

Najczęstsze pytania

Powiązane artykuły:

• W czwartek rata przelicza się na nowo. Jeden wskaźnik znika tego samego dnia
• WIBOR wypadł z oferty kolejnego banku. Do stycznia zniknie z całego rynku
• Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy
• Banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek. Średni kredyt to już 489 tysięcy
• Za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce

Artykuł ma charakter informacyjny i nie jest poradą finansową ani ofertą w rozumieniu przepisów prawa. Stopy procentowe i terminy posiedzeń RPP: NBP. Oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych: NBP. Inflacja: GUS. Notowania WIBOR: GPW Benchmark (koniec września i początek października 2026 r.). Oprocentowanie ofert, marże i zdolność kredytowa: rankingi Bankier.pl za III kwartał 2026 r. dla jednego profilu kredytobiorcy. Popyt na kredyty: BIK. Prognoza stóp: Credit Agricole Bank Polska. Wyliczenia rat to szacunek redakcji. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.