Oprocentowanie hipotek wróciło do 6,2 procent. Stopy nie drgnęły od marca

Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i nie zmieniła się od 5 marca 2026 roku. Mimo to średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z okresowo stałą stawką wróciło we wrześniu do 6,2 procent, czyli praktycznie tam, gdzie było rok wcześniej. Rada Polityki Pieniężnej zbiera się 6 i 7 października i wszystko wskazuje na to, że znowu nie ruszy stóp. Dla kredytobiorcy ważniejsze jest jednak coś innego: pytanie przestało brzmieć, kiedy przyjdzie kolejna obniżka, a zaczęło, jak długo stopy zostaną na obecnym poziomie.

Co zrobi Rada 6 i 7 października

Najbardziej prawdopodobny scenariusz to brak zmian. Tak ocenia Żaneta Chryczyk, ekspertka kredytowa Lendi, i tak samo zakłada rynek. Ciekawsze jest jednak to, jak zmienił się charakter ryzyka wokół tej decyzji.

Jeszcze w lipcu prezes NBP Adam Glapiński dopuszczał możliwość kolejnego cięcia. We wrześniu mówił już o dłuższym okresie stabilizacji. To przesunięcie tonu ma konkretne konsekwencje dla planujących kredyt. Jak ujmuje to Chryczyk, pytanie przesuwa się z tego, kiedy nastąpi kolejna obniżka, w stronę tego, jak długo stopy pozostaną na obecnym poziomie i czy przy dalszym wzroście inflacji konieczna będzie ich podwyżka.

Podwyżka nie jest scenariuszem na najbliższe posiedzenie. Jest natomiast ryzykiem, które zaczęło być wyceniane. Główny ekonomista Credit Agricole spodziewa się ruchu o 25 punktów bazowych, do 4 procent, w czwartym kwartale, najprawdopodobniej po listopadowej projekcji NBP. Przy inflacji na poziomie 3,4 procent w sierpniu i prognozach zbliżających się do 4 procent na koniec roku taki wariant przestał być teoretyczny.

Dla osób spłacających kredyt o zmiennym oprocentowaniu praktyczne znaczenie ma termin aktualizacji wskaźnika. Rata przelicza się bowiem nie w dniu decyzji Rady, tylko w cyklu wynikającym z umowy, o czym pisaliśmy przy okazji analizy pokazującej, jak rata przelicza się na nowo z początkiem października.

Dlaczego stopy stoją, a kredyt i tak podrożał

To jest ten element, który najczęściej zaskakuje. Stopa referencyjna nie ruszyła się od marca, a jesienne oferty banków są mniej korzystne niż te z wiosny i początku lata.

Powód leży poza decyzjami Rady. Oprocentowanie okresowo stałe banki ustalają na podstawie notowań instrumentów finansowych, które wyceniają przyszłą cenę pieniądza, a nie na podstawie dzisiejszej stopy NBP. Jeśli rynek widzi na horyzoncie ryzyko podwyżek, koszt zagwarantowania stałej raty rośnie natychmiast, niezależnie od tego, co Rada zrobi w październiku.

Widać to w liczbach. Od połowy 2024 roku średnia stawka oprocentowania okresowo stałego niemal nieprzerwanie spadała, dochodząc do poziomu nieco poniżej 5,8 procent. Potem przyszedł ostry zwrot w cennikach, częściowo związany z sytuacją geopolityczną, którego nie zniwelowała nawet dokonana w międzyczasie obniżka stóp o 0,25 punktu procentowego. Hipoteki ze stałą stawką staniały tylko na chwilę w połowie roku, a ostatnie trzy miesiące to ponowne wzrosty. We wrześniu średnia wyniosła 6,2 procent i była niemal identyczna jak rok wcześniej.

Marże kredytów zmiennoprocentowych zachowywały się zupełnie inaczej, bo stały w miejscu. Przez cały trzeci kwartał średnia mieściła się w przedziale od 1,813 do 1,817 punktu procentowego, czyli praktycznie się nie zmieniła. Jedyna dobra wiadomość dotyczy marż w wariancie okresowo stałym, które po okresie zamrożenia stawki dalej spadały i utrwaliły się poniżej średniej dla kredytów zmiennych.

Stała czy zmienna. Kolejność się odwróciła

Przez lata obowiązywała prosta reguła: wybierając stałą stopę, klient dostawał nieco wyższą zdolność kredytową niż przy zmiennej. W lutym 2026 roku ta zależność odwróciła się po raz pierwszy i od tej pory utrzymuje się nowy układ.

Dla modelowego profilu, czyli pary z dzieckiem mieszkającej w Warszawie, zaciągającej kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i dochodem na poziomie 15 tysięcy złotych miesięcznie, banki szacowały w trzecim kwartale finansowanie na poziomie od 1,14 do 1,15 miliona złotych przy oprocentowaniu okresowo stałym. Przy zmiennym było to nawet 1,18 miliona złotych w sierpniu.

Za gwarancję niezmiennej raty płaci się więc dziś podwójnie: wyższym oprocentowaniem i niższą dostępną kwotą. Premia liczona jako różnica między średnim oprocentowaniem stałym a zmiennym zbliża się do rekordu, a jeśli porównać wyłącznie najtańsze oferty na rynku, rekord już padł.

Nie oznacza to, że stała stopa przestała mieć sens. Oznacza natomiast, że jej cena jest dziś wyjątkowo wysoka, a decyzja wymaga policzenia konkretnej różnicy w racie i w dostępnej kwocie, a nie kierowania się ogólną zasadą. Jeśli scenariusz podwyżki do 4 procent się zrealizuje, premia zapłacona dziś za stałą ratę okaże się uzasadniona. Jeśli stopy po prostu postoją kilkanaście miesięcy, przepłaci się przez cały okres zamrożenia.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 29.09.2026Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych

POLSTR wchodzi do gry

Czwarty kwartał przynosi zmianę, która w najbliższych miesiącach narobi sporo zamieszania w porównywarkach. Obok siebie funkcjonować będą dwa rodzaje kredytów: starsze, oparte na wskaźniku WIBOR, oraz nowe, powiązane z POLSTR.

Dla kredytobiorcy najważniejszy jest jeden szczegół. Przejście na nowy indeks zazwyczaj oznacza zmianę marży, bo oba wskaźniki mają inny poziom i inną konstrukcję. Porównywanie samej marży między ofertą opartą na WIBOR a ofertą opartą na POLSTR nie ma więc sensu. Liczy się suma wskaźnika i marży, czyli faktyczne oprocentowanie, a najlepiej rzeczywista roczna stopa oprocentowania i wysokość raty.

Trzeba się też przygotować na to, że średnie rynkowe publikowane w najbliższych miesiącach będą mniej stabilne niż zwykle. Jeśli w tym samym zestawieniu znajdą się produkty oparte na dwóch różnych wskaźnikach, wyraźniejsze ruchy średniego poziomu marż będą efektem zmiany składu próby, a nie realnej zmiany warunków.

Banki pożyczają chętnie, ale wybiórczo

Warto zwrócić uwagę na pewną sprzeczność w danych. Z jednej strony oferty się pogarszają, z drugiej banki wcale nie zakręciły kurka. Wskaźnik obciążenia dochodu ratą dla maksymalnej dostępnej kwoty pozostaje bliski maksimom, co świadczy o stosunkowo liberalnym podejściu do liczenia zdolności w porównaniu z poprzednimi okresami.

Obraz komplikuje jednak to, że hojność nie rozkłada się równo. We wrześniu pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym przypadku o 70 tysięcy złotych, co pokazuje, jak bardzo wynik zależy dziś od wyboru instytucji. Różnice między bankami bywają większe niż wpływ jednej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

Popyt na finansowanie pozostaje przy tym mocny. Dane o akcji kredytowej pokazują, że banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek niż rok wcześniej, a średni kredyt sięgnął 489 tysięcy złotych. Rynek nie zatrzymał się więc z powodu drożejących ofert, ale koszt kredytu zaczął znowu rosnąć.

Trzy scenariusze na najbliższe miesiące

Pierwszy i najbardziej prawdopodobny to przedłużona stabilizacja. Rada utrzymuje stopy, inflacja pozostaje w okolicach 3,5 procent, a oferty banków zmieniają się nieznacznie. W tym wariancie kredyt zmiennoprocentowy pozostaje tańszy w bieżącej racie, a premia za stałą stopę wygląda na przepłaconą.

Drugi to podwyżka o 25 punktów bazowych, do 4 procent, po listopadowej projekcji NBP. WIBOR zareagowałby wyprzedzająco, raty kredytów zmiennych wzrosłyby przy najbliższej aktualizacji, a oprocentowanie stałe, które już dziś zawiera to oczekiwanie, zmieniłoby się mniej.

Trzeci, dziś najmniej prawdopodobny, to powrót do obniżek, gdyby inflacja zaczęła szybko spadać. Wtedy obecne oferty stałoprocentowe okazałyby się najdroższym momentem całego cyklu. Żaden z tych scenariuszy nie rozstrzygnie się w październiku, bo decyzja Rady będzie najpewniej neutralna. Rozstrzygną go dane o inflacji z października i listopada.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• W czwartek rata przelicza się na nowo. Jeden wskaźnik znika tego samego dnia
• Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy
• Banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek. Średni kredyt to już 489 tysięcy
• Za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Terminy posiedzeń Rady Polityki Pieniężnej oraz poziom stopy referencyjnej podano za NBP. Notowania WIBOR 3M i WIBOR 6M pochodzą z końca września 2026 roku. Dane o średnim oprocentowaniu, marżach, maksymalnych kwotach kredytu i wskaźniku obciążenia dochodu pochodzą z rankingów Bankier.pl za trzeci kwartał 2026 roku i dotyczą jednego, stałego profilu kredytobiorcy, więc indywidualne oferty mogą się od nich różnić. Opinie Żanety Chryczyk przytoczono za Lendi, prognozę podwyżki stóp za głównym ekonomistą Credit Agricole. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.