Sprzedaż mieszkania bez podatku tylko raz na trzy lata. Liczy się data zakupu

Rada Ministrów zajęła się we wtorek projektem, który przestawia jedną z najchętniej używanych preferencji w PIT. Ulga mieszkaniowa, dzięki której po sprzedaży nieruchomości można legalnie uniknąć 19 procent podatku, ma być dostępna nie częściej niż raz na trzy lata. Kluczowy jest jednak szczegół, który ginie w nagłówkach: o tym, czy podlegasz nowym zasadom, zdecyduje data zakupu mieszkania, a nie data jego sprzedaży. Wszystko, co kupisz do 31 grudnia 2026 roku, zostaje na dotychczasowych regułach.

Co dokładnie zmienia projekt

Ulga mieszkaniowa opiera się dziś na art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Zasada jest prosta: jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem pięciu lat od jej nabycia, co do zasady płacisz 19 procent podatku od dochodu. Ale jeżeli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe, podatku nie ma. Przepis nie stawia żadnego limitu częstotliwości. Można było z niego korzystać rok po roku.

Projekt dokłada do ustawy nowy ustęp 30b. Mówi on, że zwolnienia nie stosuje się do dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli w okresie trzech lat poprzedzających rok, w którym doszło do tej sprzedaży, podatnik osiągnął inny dochód zwolniony na tej samej podstawie. Innymi słowy: skorzystałeś raz, przez kolejne lata jesteś poza ulgą.

Uzasadnienie jest otwarte. Ministerstwo Finansów od dawna powtarza, że preferencja przestała realizować swój pierwotny cel i zamiast zaspokajać potrzeby mieszkaniowe podatników, stała się narzędziem w rękach inwestorów. Chodzi o osoby, które kupują, remontują i odsprzedają mieszkania w krótkich odstępach, a każdą transakcję domykają ulgą. Pisaliśmy o tym w lipcu, kiedy fiskus wziął na celownik flipperów i zapowiadał cięcie ulgi mieszkaniowej. Wtedy był to jeszcze szkic. Teraz jest to projekt na stole Rady Ministrów.

Jak w praktyce liczy się trzyletni odstęp

Tu warto zwolnić, bo skrót o uldze raz na trzy lata jest wygodny, ale nie oddaje mechaniki przepisu. Ustawa nie mówi, żeby odczekać trzy lata od poprzedniej sprzedaży. Mówi, że urząd cofa się o trzy lata od roku, w którym nastąpiło zbycie, i sprawdza, czy w tym oknie pojawił się dochód zwolniony z ulgi.

Prześledźmy to na liczbach. Załóżmy, że sprzedajesz mieszkanie w 2030 roku i rozliczasz je z ulgą. Przy kolejnej sprzedaży w 2031 roku fiskus sprawdzi lata 2028, 2029 i 2030. W tym oknie jest 2030, więc ulga nie przysługuje. Przy sprzedaży w 2032 roku okno to 2029, 2030 i 2031, znowu z rokiem 2030 w środku. Przy sprzedaży w 2033 roku okno obejmuje lata 2030, 2031 i 2032 i nadal blokuje ulgę. Dopiero przy sprzedaży w 2034 roku badane są lata 2031, 2032 i 2033, czyli okres czysty.

Wychodzi z tego odstęp dłuższy, niż sugeruje potoczna nazwa zmiany. Jeśli przepis zostanie uchwalony w takim kształcie, realny rytm to jedna transakcja z ulgą na cztery lata kalendarzowe, a nie na trzy. Dla kogoś, kto sprzedaje mieszkanie raz na dekadę, to różnica czysto teoretyczna. Dla osoby, która planuje dwie przeprowadzki w ciągu kilku lat, to już konkretny problem do rozpisania w kalendarzu.

Ulga dziś i po zmianie

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 14.09.2026Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent

Czego w projekcie ostatecznie nie ma

To wątek, który łatwo przeoczyć, a dla wielu właścicieli jest ważniejszy niż sam limit czasowy. We wcześniejszych wersjach dokumentu Ministerstwo Finansów rozważało znacznie dalej idące rozwiązanie: ulga miała przysługiwać wyłącznie osobom, które nie mają żadnej innej nieruchomości. Przewidziano nawet furtkę, zgodnie z którą podatnik posiadający drugie mieszkanie mógł zachować prawo do ulgi, jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży przekazał je w darowiźnie dzieciom, wnukom, Skarbowi Państwa albo gminie.

Ten pomysł wypadł z projektu. Gdyby wszedł w życie, uderzyłby nie tylko w inwestorów, ale też w zwykłe sytuacje rodzinne: odziedziczony udział w domu po rodzicach, kawalerka kupiona dla dziecka na studia albo działka rekreacyjna wystarczyłyby, żeby stracić prawo do zwolnienia przy sprzedaży własnego mieszkania. Rezygnacja z tego warunku oznacza, że projekt w obecnym kształcie celuje w częstotliwość transakcji, a nie w stan majątkowy podatnika.

W tym samym projekcie znalazła się jeszcze jedna zmiana warta odnotowania, choć dotyczy innego obszaru. Okres, w którym opodatkowana jest sprzedaż rzeczy ruchomych przekazanych w darowiźnie przez przedsiębiorcę członkowi rodziny, wydłuża się z sześciu miesięcy do trzech lat. To klasyczne uszczelnienie, wymierzone w przekazywanie firmowych samochodów na osoby bliskie tuż przed sprzedażą.

Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego

Bezpośredni efekt dotknie wąskiej grupy. Zdecydowana większość Polaków sprzedaje mieszkanie raz na kilkanaście lat albo rzadziej, więc trzyletniego okna nawet nie zauważy. Prawdziwym adresatem są osoby robiące z obrotu mieszkaniami powtarzalną działalność, ale formalnie rozliczające ją w ramach sprzedaży prywatnej.

Pośrednie skutki mogą być ciekawsze. Pierwszy to prawdopodobne przyspieszenie zakupów pod koniec 2026 roku. Skoro o reżimie decyduje data nabycia, każda umowa podpisana do 31 grudnia zabezpiecza stare zasady na całe lata do przodu. Drugi to wydłużenie horyzontu inwestycyjnego: jeśli ulga wraca dopiero po kilku latach, trzymanie mieszkania dłużej i wynajmowanie go staje się rozsądniejsze niż szybka odsprzedaż. Trzeci to przesunięcie części kapitału w stronę transakcji po upływie pięciu lat od nabycia, bo wtedy podatku nie ma w ogóle i żadna ulga nie jest potrzebna.

Warto zestawić ten projekt z szerszym kierunkiem zmian w opodatkowaniu nieruchomości. Równolegle w Sejmie leży inicjatywa, żeby podatek od nieruchomości liczyć od wartości, a nie od metrażu. Osobno trwa dyskusja o daninie od pustostanów. Każdy z tych pomysłów osobno wygląda technicznie, razem układają się w próbę podniesienia kosztu trzymania mieszkania, które nie służy zaspokajaniu własnych potrzeb.

Trzeba też uczciwie zaznaczyć, gdzie jesteśmy w procesie. Projekt trafił na posiedzenie rządu, ale przed nim jeszcze Sejm, Senat i podpis prezydenta. Na każdym z tych etapów przepis może zostać złagodzony, zaostrzony albo wyjęty z nowelizacji. Historia tego konkretnego pomysłu, który raz już został mocno przycięty, pokazuje, że warto poczekać na tekst w Dzienniku Ustaw, zanim podejmie się decyzje warte setki tysięcy złotych. Podstawy rozliczenia nie zmieniają się zaś wcale i opisaliśmy je w osobnym tekście o tym, ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania i kto musi go zapłacić.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Fiskus bierze na celownik flipperów. Ulga mieszkaniowa czeka na cięcie
• Podatek od sprzedaży mieszkania: ile wynosi w 2026? Kompletny poradnik
• Za mieszkanie płacisz 1,25 zł od metra. Projekt w Sejmie chce liczyć od wartości
• Podatek od nieruchomości znów w górę. Znamy maksymalne stawki na 2027 rok

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Opisane zmiany wynikają z projektu nowelizacji ustaw o podatku dochodowym od osób fizycznych, o podatku dochodowym od osób prawnych oraz o zryczałtowanym podatku dochodowym, który trafił na posiedzenie Rady Ministrów 22 września 2026 roku. Projekt nie został uchwalony, a jego brzmienie może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych. Obowiązujące zasady ulgi mieszkaniowej wynikają z art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o PIT. W sprawach indywidualnych warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.