Czytasz: Podatek od sprzedaży mieszkania 2026: ile wynosi i kto musi zapłacić?
- 01
Podatek od sprzedaży mieszkania 2026: ile wynosi i kto musi zapłacić?
Podatek od sprzedaży mieszkania to 19 procent PIT od dochodu, a nie od całej ceny. Płaci się go tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte. Nawet wtedy podatku często da się legalnie uniknąć dzięki uldze mieszkaniowej. Wyjaśniamy, jak liczyć termin, co wolno odjąć od przychodu, jak działa ulga i co zmienia rządowy projekt, który ma wejść w życie w 2027 roku.
W SKRÓCIE
- Stawka wynosi 19% dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a udokumentowanymi kosztami nabycia.
- Pięć lat liczy się od końca roku kalendarzowego nabycia. Mieszkanie kupione w 2020 roku można w 2026 roku sprzedać bez podatku.
- Przy spadku liczy się data nabycia przez spadkodawcę, przy darowiźnie data otrzymania darowizny.
- Ulga mieszkaniowa zwalnia dochód w proporcji do kwoty wydanej na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży.
- Rozliczenie: PIT-39 i zapłata podatku do 30 kwietnia roku po sprzedaży.
- Projekt przyjmowany przez rząd ogranicza ulgę do jednego razu na 3 lata, ale tylko dla nieruchomości nabytych od 2027 roku.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania
Zgodnie z ustawą o PIT sprzedaż nieruchomości jest źródłem przychodu tylko wtedy, gdy następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Nie chodzi więc o pięć lat od dnia aktu notarialnego, ale o pięć pełnych lat kalendarzowych po roku zakupu.
| Rok nabycia | Sprzedaż bez podatku od |
|---|---|
| 2020 | 1 stycznia 2026 |
| 2021 | 1 stycznia 2027 |
| 2022 | 1 stycznia 2028 |
| 2023 | 1 stycznia 2029 |
| 2024 | 1 stycznia 2030 |
| 2025 | 1 stycznia 2031 |
| 2026 | 1 stycznia 2032 |
Przykład: akt notarialny z 3 stycznia 2021 r. i z 30 grudnia 2021 r. dają ten sam termin, bo liczy się koniec roku 2021.
Spadek, darowizna i mieszkanie od dewelopera
- Spadek: od 2019 roku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeśli rodzic kupił mieszkanie w 2010 roku, spadkobierca może je sprzedać bez podatku od razu po dziale spadku. Wyjątkiem jest sprzedaż samego udziału w spadku innemu spadkobiercy, którą fiskus traktuje jak zbycie prawa majątkowego.
- Darowizna: termin biegnie od końca roku, w którym otrzymałeś darowiznę, bez względu na to, jak długo mieszkanie należało do darczyńcy.
- Rynek pierwotny: datą nabycia jest zawarcie umowy przenoszącej własność, a nie podpisanie umowy deweloperskiej.
Ile wynosi podatek i jak go obliczyć
Podatek wynosi 19% dochodu. Dochód liczy się w trzech krokach:
Kosztem nie są odsetki i prowizja od kredytu zaciągniętego na zakup. Przy mieszkaniu ze spadku lub darowizny kosztem jest m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn przypadający na tę nieruchomość oraz udokumentowane nakłady.
| Przykładowe wyliczenie | Kwota |
|---|---|
| Cena sprzedaży w 2026 r. | 520 000 zł |
| Prowizja pośrednika przy sprzedaży | 12 000 zł |
| Przychód | 508 000 zł |
| Cena zakupu w 2023 r. z PCC i notariuszem | 412 000 zł |
| Dochód | 96 000 zł |
| Podatek 19% bez ulgi | 18 240 zł |
Wyliczenie ilustracyjne na przykładowych kwotach.
Ulga mieszkaniowa: jak sprzedać bez podatku przed upływem 5 lat
Najważniejsze zwolnienie to ulga mieszkaniowa. Dochód jest wolny od podatku, jeśli w ciągu trzech lat, licząc od końca roku sprzedaży, wydasz przychód na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie działa proporcjonalnie:
WZÓR
Dochód zwolniony = dochód × wydatki na własne cele mieszkaniowe ÷ przychód ze sprzedaży. Kto wyda cały przychód, nie płaci nic. Kto wyda połowę, płaci podatek od połowy dochodu.
W przykładzie powyżej sprzedający wydaje 254 000 zł na nowe mieszkanie. Zwolniona jest połowa dochodu, czyli 48 000 zł, a podatek spada z 18 240 zł do 9 120 zł.
Co jest własnym celem mieszkaniowym
- zakup mieszkania, domu, udziału w nich albo gruntu pod budowę domu, także w innym kraju UE, EOG lub w Szwajcarii,
- budowa, rozbudowa, nadbudowa i remont własnego domu lub mieszkania,
- spłata kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego przed sprzedażą na te cele, także kredytu na sprzedawane mieszkanie.
Warunek, który fiskus sprawdza coraz dokładniej: nieruchomość musi służyć zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Zakup lokalu wyłącznie pod wynajem nie korzysta z ulgi, a sama deklaracja nie wystarcza, liczą się obiektywne fakty, np. faktyczne zamieszkanie.
Co zmieni się od 2027 roku
22 września 2026 roku Rada Ministrów zajęła się projektem nowelizacji ustaw podatkowych, który ogranicza ulgę mieszkaniową. Podatnik nie skorzysta ze zwolnienia, jeśli w trzech latach poprzedzających rok sprzedaży osiągnął już inny dochód zwolniony na tej samej podstawie. Ograniczenie ma dotyczyć wyłącznie nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 roku, a przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2027 roku. Mieszkania kupione do końca 2026 roku zostają przy obecnych zasadach. To projekt, więc jego treść może się jeszcze zmienić w parlamencie. Szczegóły opisaliśmy w tekście o limicie ulgi raz na trzy lata.
Zobacz również:
PORADNIKI · 14.09.2026Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procentJak rozliczyć sprzedaż: PIT-39 krok po kroku
- Sprawdź, czy sprzedaż mieści się w okresie pięciu lat. Jeśli nie, nie składasz PIT-39 i nie płacisz podatku.
- Zbierz dokumenty: akt zakupu i sprzedaży, faktury za nakłady, potwierdzenie PCC i opłat notarialnych, umowę z pośrednikiem.
- Oblicz przychód, koszty i dochód.
- Jeśli planujesz ulgę, wykaż w zeznaniu wydatki poniesione i te, które zamierzasz ponieść w terminie.
- Złóż PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży i w tym samym terminie zapłać podatek. Tego zeznania nie ma w usłudze Twój e-PIT, trzeba je wypełnić samodzielnie w e-Urzędzie Skarbowym lub w programie.
- Jeśli nie wydasz pieniędzy tak, jak zadeklarowałeś, złóż korektę i dopłać podatek z odsetkami.
Najczęstsze błędy przy sprzedaży mieszkania
- Liczenie pięciu lat od daty aktu zamiast od końca roku nabycia.
- Odliczanie odsetek od kredytu jako kosztu. Odsetki nie są kosztem, ale spłata kredytu może być wydatkiem w uldze.
- Brak faktur za remont i wykończenie. Bez dowodów nakłady nie obniżą dochodu.
- Kupno mieszkania pod wynajem w ramach ulgi. Organy podatkowe kwestionują takie rozliczenia.
- Brak PIT-39, gdy cały dochód ma być zwolniony. Zeznanie trzeba złożyć także wtedy, gdy podatek do zapłaty wynosi zero.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania w 2026 roku?
19% dochodu, czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży (po odjęciu kosztów zbycia) a udokumentowanymi kosztami nabycia i nakładami. Podatek płaci się tylko przy sprzedaży przed upływem 5 lat od końca roku nabycia.
Od kiedy liczy się 5 lat przy sprzedaży mieszkania?
Od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie zostało nabyte lub wybudowane. Mieszkanie kupione w dowolnym dniu 2021 roku można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2027 roku.
Czy sprzedając mieszkanie ze spadku trzeba zapłacić podatek?
Od 2019 roku pięć lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Jeśli spadkodawca miał mieszkanie dłużej, sprzedaż jest wolna od PIT. Inaczej jest przy sprzedaży samego udziału w spadku.
Jak działa ulga mieszkaniowa?
Dochód jest zwolniony w takiej proporcji, w jakiej przychód ze sprzedaży wydasz na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Liczy się m.in. zakup innego mieszkania, budowa, remont własnego lokalu i spłata kredytu mieszkaniowego.
Czy odsetki od kredytu hipotecznego są kosztem przy sprzedaży?
Nie. Odsetki i prowizje od kredytu na zakup nie obniżają dochodu. Spłata kredytu mieszkaniowego może natomiast być wydatkiem rozliczanym w uldze mieszkaniowej.
Do kiedy złożyć PIT-39 po sprzedaży mieszkania?
Do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W tym samym terminie trzeba zapłacić podatek. PIT-39 składa się także wtedy, gdy cały dochód jest zwolniony ulgą.
Czy ulga mieszkaniowa zostanie zlikwidowana w 2027 roku?
Nie. Rządowy projekt ogranicza ją do jednego razu na 3 lata i tylko dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2026 roku. Mieszkania kupione wcześniej zostają przy obecnych zasadach.
Źródła: Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (ISAP); podatki.gov.pl; GazetaPrawna.pl, PIT-39 i wzór ulgi mieszkaniowej; Prawo.pl, sprzedaż mieszkania ze spadku; PIT.pl, koszty przy sprzedaży nieruchomości; Infor.pl, wydatki w uldze mieszkaniowej; WNP.pl, projekt ograniczenia ulgi mieszkaniowej. Tekst ma charakter informacyjny, przy nietypowych transakcjach warto skonsultować się z doradcą podatkowym. Stan na wrzesień 2026 r.
