Czytasz: W branży gotowe mieszkania to ponad 30 proc. oferty. Murapol twierdzi, że u niego zaledwie 3 proc.
- 01
W branży gotowe mieszkania to ponad 30 proc. oferty. Murapol twierdzi, że u niego zaledwie 3 proc.
W branży gotowe mieszkania to ponad 30 proc. oferty. Murapol twierdzi, że u niego zaledwie 3 proc.
Era kupowania mieszkań na etapie dziury w ziemi się skończyła, a deweloperzy coraz częściej kończą budowy z jedną trzecią, a nawet połową niesprzedanych lokali. Na tym tle Murapol chwali się wynikiem, który brzmi jak z innej epoki. Gotowe, wolne mieszkania stanowią według spółki około 3 procent jej oferty na siedmiu największych rynkach, podczas gdy w całej branży ponad 30 procent. Po trzech kwartałach 2026 roku grupa ma na koncie 2801 sprzedanych lokali. Rozkładamy te liczby na części i sprawdzamy, jak wypadają na tle konkurencji.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Od stycznia do września 2026 roku Murapol sprzedał 2801 lokali: 2286 klientom detalicznym (z rezerwacjami) i 515 w segmencie PRS.
- W samym III kwartale spółka podpisała 701 umów deweloperskich i przedwstępnych, o 14 procent więcej niż w II kwartale, ale o 4,5 procent mniej niż rok wcześniej.
- Klucze do 1552 lokali trafiły do klientów, o 14 procent więcej niż po trzech kwartałach 2025 roku.
- Na koniec września oferta liczyła 4185 lokali w 15 miastach, a w budowie było 7630 lokali.
- Według JLL deweloperzy sprzedali w III kwartale na siedmiu największych rynkach 12,5 tys. mieszkań, a oferta wynosi 70,2 tys. lokali.
Liczby po trzech kwartałach
Łączna sprzedaż do klientów detalicznych, liczona z opłaconymi umowami rezerwacyjnymi i po odjęciu rezygnacji, wyniosła w trzech kwartałach 2286 lokali. Składa się na nią 2005 umów deweloperskich i przedwstępnych oraz 281 opłaconych rezerwacji, co spółka określa jako wynik niemal rekordowy. Do tego dochodzi 515 lokali sprzedanych w segmencie najmu instytucjonalnego. To mieszkania na warszawskim Mokotowie, o których pisaliśmy w tekście o tym, jak deweloper zbuduje 515 mieszkań i żadnego nie sprzeda klientom indywidualnym.
Grupa Murapol, styczeń do września 2026
Wyniki operacyjne w pigułce
Kwartał lepszy od poprzedniego, słabszy niż przed rokiem
W samym III kwartale Murapol podpisał 701 umów deweloperskich i przedwstępnych. To o 14 procent więcej niż w II kwartale, kiedy było ich 615. Porównanie z ubiegłym rokiem wypada jednak mniej korzystnie. W III kwartale 2025 roku spółka zawarła 734 takie umowy, więc tegoroczny wynik jest niższy o około 4,5 procent.
Umowy deweloperskie i przedwstępne
Sprzedaż Murapolu kwartał po kwartale
Po dziewięciu miesiącach widać podobny obraz. Samych umów deweloperskich i przedwstępnych jest o około 5 procent mniej niż przed rokiem (2005 wobec 2112). Gdy jednak doliczyć opłacone rezerwacje, których w tym roku jest ponad dwa razy więcej, sprzedaż detaliczna wychodzi o ponad 2 procent wyżej (2286 wobec 2237). Wyraźnie lepiej wyglądają przekazania. Klucze do 1552 lokali to o 14 procent więcej niż w tym samym okresie 2025 roku, kiedy było ich 1364.
| Wskaźnik | 1 do 3 kw. 2025 | 1 do 3 kw. 2026 | Zmiana |
|---|---|---|---|
| Umowy deweloperskie i przedwstępne | 2112 | 2005 | ok. −5% |
| Opłacone rezerwacje | 125 | 281 | ponad 2 razy więcej |
| Sprzedaż detaliczna łącznie | 2237 | 2286 | ok. +2% |
| Przekazania klientom | 1364 | 1552 | ok. +14% |
Zmiany procentowe to wyliczenia ilezametr.pl na podstawie danych spółki za oba okresy.
Koniec kupowania dziury w ziemi
Żeby zrozumieć, dlaczego Murapol tak mocno akcentuje strukturę oferty, trzeba spojrzeć na cały rynek. Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl, mówił podczas webinaru Noble Securities, że ponad połowa mieszkań jest dziś sprzedawana dopiero po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, a na niektórych rynkach nawet 70 procent.
Konkurencja jest bardzo duża i coraz więcej deweloperów kończy budowę osiedli z 30 do 50 procentowym wskaźnikiem niesprzedanych lokali.
Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl
Klienci przestali chcieć czekać dwa lata na mieszkanie, skoro gotowych lokali, często już wykończonych, jest pod dostatkiem. Deweloperzy odpowiadają na to promocjami i wykańczaniem lokali, które nie zeszły w trakcie budowy. Robią tak już nie tylko małe firmy, ale i giełdowi gracze. Dziekoński podaje przykład Archicomu, który w październiku ukończył w Warszawie inwestycję Flare Grzybowska z 76 wykończonymi apartamentami. Połowa z nich pozostaje niesprzedana, a w promieniu dwóch kilometrów jest około 20 podobnych projektów. Ten trend opisywaliśmy już latem, gdy co czwarte mieszkanie w ofercie największych miast miało już klucze w biurze sprzedaży.
Udział gotowych, wolnych lokali w ofercie
Murapol na tle branży
Murapol, 7 największych rynków
ok. 3%gotowych, niesprzedanych lokali w ofercie spółki
Cała branża, szacunek
ponad 30%gotowych, niesprzedanych lokali w ofercie deweloperów
Słupki w skali do 33 procent. Udział dla branży to szacunek podany przez Murapol, nie niezależny pomiar.
Skąd taka różnica? Prezes Murapolu Nikodem Iskra tłumaczy ją modelem działania: większym udziałem aglomeracji, mniejszymi projektami i szeroką dywersyfikacją geograficzną. Spółka działa w kilkunastu miastach, a nowe etapy wprowadza tam, gdzie popyt jest akurat najsilniejszy. W trzech kwartałach do oferty trafiły lokale w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi, Wrocławiu, Toruniu i Siewierzu. W kolejnych okresach deweloper zapowiada duże wprowadzenia między innymi w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie i Poznaniu. Przykładem jest kolejny etap Murapol Stoczniova na gdańskim Młodym Mieście z 401 lokalami w cenach od 14 080 zł za metr.
Trzeba też pamiętać o specyfice Murapolu. Spółka buduje głównie mieszkania popularne. Rok temu lokale tańsze niż 600 tys. zł stanowiły blisko 82 procent jej sprzedaży. To segment, w którym klient zwykle szybciej podejmuje decyzję niż w projektach o podwyższonym standardzie, gdzie, jak zauważa Dziekoński, sprzedaż zawsze trwa dłużej.
Jak Murapol wypada na tle giełdowej konkurencji
Na tle innych notowanych deweloperów III kwartał Murapolu był solidny, ale nie wyróżniający. Największą niespodzianką okazał się Atal, który podpisał 996 umów i miał najlepszy kwartał od końca 2021 roku. Dziekoński mówi wprost, że spółka rozbiła bank. Atal miał dużo gotowych mieszkań i był skłonny do rabatów, a klienci właśnie takich opcji dziś szukają.
Sprzedaż w III kwartale 2026
Wybrani giełdowi deweloperzy
| Deweloper | III kw. 2026 | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|
| Atal | 996 | najlepszy kwartał od IV kw. 2021 |
| Develia | 954 | +19% |
| Murapol | 701 | ok. −4,5% |
| Archicom | 679 | +10% |
Murapol jest w tym zestawieniu jedyną spółką, której kwartalna sprzedaż była niższa niż przed rokiem. Pocieszeniem dla akcjonariuszy jest rosnąca liczba rezerwacji i przekazań, które przekładają się na przychody w kolejnych kwartałach. O tym, jak wyglądał rekordowy kwartał Atalu, pisaliśmy w tekście o 431 umowach w jednym miesiącu.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 19.10.2026Pierwsze wieżowce w Chełmie. 200 mieszkań na wynajem i schron dla 800 osóbRynek w pozornej równowadze
Dane JLL pokazują, że w III kwartale 2026 roku deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach około 12,5 tys. mieszkań, o 5,7 procent więcej niż kwartał wcześniej. Jednocześnie wprowadzili do sprzedaży 12,8 tys. nowych lokali, więc oferta na koniec września wzrosła do 70,2 tys. mieszkań. Analitycy JLL zwracają uwagę, że za tą pozorną stabilizacją kryją się zmieniające się nastroje kupujących i coraz większa liczba niesprzedanych, gotowych lokali.
Źródło: JLL za EurobuildCEE.
Co dalej z Murapolem
Spółka ma solidne zaplecze na kolejne lata. Na koniec września w budowie było 7630 lokali w 94 budynkach, w 23 projektach i 10 miastach. Z tego 6167 to lokale dla klientów detalicznych, a 1463 dla PRS. Aktywny bank ziemi pozwala na budowę ponad 20 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej około 841 tys. m² w 18 miastach.
Lokale w budowie, 30 września 2026
Dla kogo buduje Murapol
Słupki pokazują udział w łącznej liczbie 7630 lokali w budowie.
Najem instytucjonalny pozostaje drugim filarem grupy. Murapol określa się jako największego dostawcę mieszkań dla tego sektora w Polsce. Oddał już ponad 3 tys. lokali dla funduszy, kolejne około 1,5 tys. realizuje, a ponad 500 przygotowuje do startu. Prezes podkreśla, że to zapewnia stabilny portfel zamówień i większą przewidywalność. Dla kupujących ważniejsze jest jednak co innego: jeśli deklaracja o 3 procentach gotowych lokali jest trafna, na osiedlach Murapolu trudno będzie liczyć na duże rabaty za mieszkania z kluczami od ręki. Te łatwiej znaleźć u deweloperów, którym oferta gotowych lokali urosła.
WSKAZÓWKI DLA KUPUJĄCYCH
- Pytaj o mieszkania gotowe. Gdy deweloper kończy budynek z dużą pulą wolnych lokali, rabaty i wykończenie w cenie są najczęstsze.
- Porównuj sąsiednie inwestycje. Przy kilkunastu podobnych projektach w okolicy masz mocną kartę w negocjacjach.
- Sprawdzaj historię cen. Deweloperzy muszą publikować ceny i ich zmiany, więc łatwo ocenić, czy promocja jest prawdziwa.
- Przy zakupie na etapie budowy licz się z dłuższym czekaniem, ale często z niższą ceną i większym wyborem układów.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań sprzedał Murapol w 2026 roku?
Od stycznia do września 2026 roku Grupa Murapol sprzedała łącznie 2801 lokali. Na tę liczbę składa się 2286 lokali sprzedanych klientom detalicznym, z uwzględnieniem opłaconych rezerwacji, oraz 515 lokali w segmencie PRS.
Ile umów podpisał Murapol w III kwartale 2026 roku?
W III kwartale 2026 roku spółka podpisała 701 umów deweloperskich i przedwstępnych. To o 14 procent więcej niż w II kwartale i o około 4,5 procent mniej niż w III kwartale 2025 roku.
W jakich miastach buduje Murapol?
Na koniec września 2026 roku oferta Murapolu obejmowała 4185 lokali w 15 miastach, a budowy trwały w 10 miastach. W najbliższym czasie spółka planuje duże wprowadzenia między innymi w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie i Poznaniu.
Ile gotowych mieszkań jest w ofercie deweloperów?
Według szacunku podanego przez Murapol gotowe, wolne lokale stanowią ponad 30 procent oferty całej branży, a w ofercie samego Murapolu około 3 procent. Jan Dziekoński z RynekPierwotny.pl mówi, że ponad połowa mieszkań jest dziś sprzedawana po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Czy warto kupować mieszkanie gotowe czy w budowie?
Gotowe mieszkanie można obejrzeć i od razu w nim zamieszkać, a przy dużej puli wolnych lokali łatwiej o rabat. Zakup w budowie zwykle oznacza większy wybór układów i czasem niższą cenę, ale wymaga czekania i niesie ryzyko opóźnień.
Źródła
- PropertyNews.pl, Murapol sprzedał prawie 3 tys. mieszkań
- PropertyNews.pl, Jeden deweloper rozbił bank. Sprzedał niemal tysiąc mieszkań w trzy miesiące
- StrefaInwestorów.pl, wyniki Murapolu za trzy kwartały 2025 roku
- StrefaInwestorów.pl, Murapol w II kw. sprzedał klientom detalicznym 615 lokali
- EurobuildCEE, dane JLL o rynku mieszkaniowym w III kwartale 2026 roku
Artykuł opublikowany 20 października 2026 roku. Oparty na komunikacie Grupy Murapol, danych JLL oraz wypowiedziach Jana Dziekońskiego dla PropertyNews.pl. Zmiany procentowe są wyliczeniami redakcji.
