Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe

Średnia cena metra kwadratowego w siedmiu największych polskich aglomeracjach wyniosła w drugim kwartale 2026 roku 14 444 zł. Najciekawsza liczba w danych Narodowego Banku Polskiego nie dotyczy jednak poziomu cen, tylko tempa. Rynek wtórny podrożał o 1,81 procent rok do roku, a rynek pierwotny o 0,6 procent. To odwrócenie układu, który obowiązywał w poprzednich kwartałach, gdy używane mieszkania jako pierwsze od dwunastu lat potaniały w ujęciu rocznym. Sprzedający z drugiej ręki wrócili do gry.

Wtórny wyprzedził pierwotny, i to jest prawdziwa nowość

Żeby zrozumieć, dlaczego różnica między 1,81 a 0,6 procent jest istotna, trzeba przypomnieć, skąd rynek przyszedł. Na początku 2026 roku dane NBP pokazały rzecz bez precedensu: ceny mieszkań używanych spadły rok do roku pierwszy raz od dwunastu lat. Rynek wtórny, przez dekadę traktowany jako tańsza i bardziej odporna cenowo alternatywa dla nowych inwestycji, przestał rosnąć.

Powód był wtedy prosty. Deweloperzy weszli w 2026 rok z rekordową ofertą zbudowaną w latach 2024 i 2025, a sprzedający używane mieszkania musieli konkurować z nowym lokalem, do którego często dochodziła promocja, wykończenie w cenie albo miejsce postojowe. Właściciel mieszkania z drugiej ręki nie ma takich narzędzi. Może obniżyć cenę albo czekać.

Drugi kwartał pokazuje, że ta przewaga deweloperów się zużyła. Duża oferta z poprzednich lat wyprzedała się, a nowa nie nadchodzi w tym samym tempie, bo liczba rozpoczynanych projektów w sześciu największych aglomeracjach spadła o jedną czwartą rok do roku. Kupujący, który jeszcze rok temu miał w danym mieście szeroki wybór nowych mieszkań, dziś częściej trafia na rynek wtórny, bo tam po prostu jest oferta. A gdy popyt przesuwa się na rynek wtórny, ceny idą za nim.

Różnicę w dynamice między oboma segmentami opisywaliśmy szerzej w analizie, z której wynika, że w Krakowie używane mieszkanie kosztuje już tyle samo co nowe, a w Łodzi różnica sięga 21 procent. Dane NBP za drugi kwartał są kolejnym potwierdzeniem tego samego mechanizmu, tylko liczonym na aktach notarialnych, a nie na ogłoszeniach.

Co dokładnie pokazał raport

Kawalerka jest najdroższa od metra, i to się nie zmienia

Segment do 35 metrów kwadratowych zasługuje na osobne spojrzenie, bo działa wbrew intuicji. Mieszkanie mniejsze jest tańsze w całości, ale najdroższe w przeliczeniu na metr. W drugim kwartale rozpiętość wyniosła od około 10 500 zł w Łodzi do ponad 17 600 zł w Warszawie.

Mechanizm jest po stronie kosztów i po stronie popytu jednocześnie. Kawalerka ma tę samą liczbę najdroższych elementów co mieszkanie dwukrotnie większe, czyli jedną kuchnię, jedną łazienkę, jedno przyłącze i jeden komplet instalacji, tylko rozłożone na mniejszą powierzchnię. Do tego dochodzi popyt: najmniejsze lokale kupują zarówno osoby wchodzące na rynek, jak i inwestorzy pod wynajem, bo przy nich stawka najmu za metr jest najwyższa.

Ciekawostką jest lokalizacja lidera wzrostu. Najmocniej, o 2 procent, podrożały kawalerki w Łodzi, czyli na najtańszym z dużych rynków. Nie jest to przypadek. Tam, gdzie poziom cen jest najniższy, rata kredytu przy zakupie małego mieszkania mieści się w zasięgu największej grupy kupujących, więc popyt reaguje najszybciej. W Warszawie przy cenie powyżej 17 600 zł za metr sama kawalerka o powierzchni 30 metrów to wydatek przekraczający pół miliona złotych, co samo z siebie ogranicza liczbę chętnych.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 16.09.2026Big Boy rośnie na Przymorzu. 99 metrów, hotel na dole i mieszkania na górze

Oferta kontra akt notarialny

Najbardziej praktyczna liczba w całym raporcie dotyczy Warszawy i różnicy między tym, co pisze deweloper w ogłoszeniu, a tym, co ostatecznie trafia do umowy.

Te 9,2 procent to nie rabat, który deweloper daje każdemu, kto poprosi. To średnia z całego kwartału, w której mieszczą się bardzo różne sytuacje: mieszkania z gorszym rozkładem albo na parterze od strony drogi, lokale z końcówki inwestycji, pakiety kupowane przez jednego nabywcę, a także zwykłe negocjacje. Liczba mówi jednak coś ważnego: cena z cennika jest punktem wyjścia, nie punktem końcowym.

Dla kupującego wniosek jest konkretny. Jeśli porównujesz mieszkania po cenach z ogłoszeń, porównujesz oczekiwania sprzedających, a nie wartości rynkowe. Ta sama pułapka działa w drugą stronę przy wycenie własnego mieszkania na sprzedaż, o czym pisaliśmy w tekście pokazującym, że cena z ogłoszenia to nie cena z aktu, a w Gdańsku różnica sięga 17 procent.

Dlaczego w Warszawie sprzedano o 44 procent więcej mieszkań

Wzrost liczby transakcji na warszawskim rynku pierwotnym o 44,3 procent rok do roku wygląda dramatycznie i wymaga ostrożnej interpretacji. Tak duży skok rzadko oznacza nagły wybuch popytu. Znacznie częściej oznacza niską bazę, czyli słaby kwartał rok wcześniej.

Tu mamy dokładnie taki przypadek. Druga połowa 2025 roku i początek 2026 to okres, w którym kupujący czekali. Czekali na obniżki stóp procentowych, czekali na zapowiadany program dopłat, czekali na dalszy spadek cen wobec rekordowej oferty. Transakcje przesuwały się w czasie, a nie znikały. W drugim kwartale 2026 roku duża część tego odłożonego popytu weszła na rynek, bo powody do czekania osłabły: stopa referencyjna stoi na 3,75 procent, program dopłat nie wystartował, a ceny przestały spadać.

Warto zwrócić uwagę na sekwencję. Wzrost liczby transakcji o 7,8 procent kwartał do kwartału przy wzroście cen transakcyjnych zaledwie o 0,6 procent rok do roku oznacza rynek, na którym najpierw rośnie liczba umów, a dopiero potem ceny. To typowy początek fazy wzrostowej, a nie jej szczyt. Analitycy PKO BP spodziewają się w perspektywie roku wzrostu cen transakcyjnych o około 5 procent, co opisywaliśmy w materiale o tym, że prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent, a rozstrzygnie liczba nowych budów.

Co to znaczy dla kupującego i dla sprzedającego

Dla kupującego drugi kwartał zamyka okres, w którym czekanie było opłacalne. Przez kilkanaście miesięcy argument „poczekam, bo stanieje” miał oparcie w danych. Teraz go nie ma, bo ceny wróciły do wzrostów w obu segmentach, a podaż nowych projektów spadła o jedną czwartą. Nie znaczy to, że trzeba kupować w pośpiechu. Znaczy, że odkładanie decyzji przestało być bezkosztowe.

Praktyczna konsekwencja jest inna niż zwykle się sądzi. Przy rosnącej liczbie transakcji i kurczącej się ofercie maleje nie cena, ale pole do negocjacji. Te 9,2 procent różnicy między ogłoszeniem a aktem notarialnym w Warszawie to obraz kwartału, w którym deweloperzy jeszcze wyprzedawali starą ofertę. Przy węższym wyborze taka luka zwykle się zawęża.

Dla sprzedającego mieszkanie z drugiej ręki układ poprawił się pierwszy raz od dłuższego czasu. Konkurencja ze strony nowych inwestycji jest mniejsza, a popyt, który przez rok wybierał rynek pierwotny, wraca. To dobry moment, żeby nie wystawiać mieszkania z ceną „na próbę”, o 15 procent powyżej rynku, bo przy rosnącym rynku najdroższą rzeczą jest ogłoszenie, które wisi cztery miesiące i traci pozycję w wyszukiwaniu.

Dla inwestora najciekawszy jest segment najmniejszych mieszkań w tańszych miastach. Kawalerki w Łodzi po około 10 500 zł za metr rosną szybciej niż rynek jako całość, a przy najniższym progu wejścia dają najwyższą stawkę najmu za metr. To jednocześnie segment najbardziej wrażliwy na zmianę zasad, bo dotyczą go zarówno regulacje najmu krótkoterminowego, jak i podaż akademików w miastach uniwersyteckich.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent
• Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
• Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Dane o cenach i liczbie transakcji pochodzą z analiz opartych na badaniu cen nieruchomości mieszkaniowych Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał 2026 roku. Są to ceny transakcyjne, a nie ofertowe, i nie obejmują kosztu wykończenia ani miejsca postojowego. NBP prowadzi osobne szeregi dla rynku pierwotnego i wtórnego, dlatego wartości z różnych szeregów nie są bezpośrednio porównywalne. Zdjęcie ilustracyjne: Kazimierz Mendlik, Wikimedia Commons, licencja CC BY-SA 3.0.