Trzy skargi w pół roku i mieszkanie wypada z ewidencji. Projekt o najmie na doby trafia do Sejmu

Rządowy projekt regulujący najem krótkoterminowy przeszedł przez komisje sejmowe i trafia na posiedzenie plenarne. Najgłośniej mówi się o prawie wspólnot i spółdzielni do zakazania najmu na doby, ale w tekście siedzi przepis znacznie bardziej praktyczny. Trzy stwierdzone naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego w ciągu sześciu miesięcy oznaczają obowiązkowe wykreślenie obiektu z ewidencji, a wrócić do niej będzie można dopiero po roku. Bez uchwały, bez głosowania, bez dyskusji na klatce schodowej.

Co dokładnie zrobiły komisje

Przygotowany przez resort sportu i turystyki projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, a także niektórych innych ustaw, trafił pod obrady połączonych komisji infrastruktury oraz samorządu terytorialnego i polityki regionalnej. Posłowie wprowadzili do niego szereg poprawek o charakterze redakcyjnym i uściślającym, a następnie zarekomendowali Sejmowi jego uchwalenie.

Najciekawsze jest jednak to, czego komisje nie zrobiły. Odrzucone zostały zarówno poprawki zmierzające do rozszerzenia uprawnień mieszkańców, wspólnot i spółdzielni do wprowadzania zakazu, jak i te, które chciały te kompetencje ograniczyć. Innymi słowy posłowie uznali, że punkt równowagi zaproponowany przez rząd jest właściwy, i odsunęli od siebie zarówno branżę turystyczną, jak i najbardziej radykalne postulaty mieszkańców. To rzadka sytuacja, w której projekt wychodzi z komisji w kształcie zasadniczo takim, w jakim do niej wszedł.

Równolegle posłowie Polski 2050 wycofali swój własny projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, uznając, że po poparciu przez komisje projektu rządowego dalsze procedowanie projektu poselskiego nie ma uzasadnienia. Ścieżka legislacyjna została więc oczyszczona i przed Sejmem leży teraz jeden dokument. Same założenia projektu opisywaliśmy szczegółowo, gdy rząd przyjmował go po raz pierwszy.

Zakaz uchwałą sąsiadów. Kto, jaką większością, w jakim terminie

Mechanizm jest prosty i dlatego skuteczny. Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej albo walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w lokalach znajdujących się na danej nieruchomości. Nie chodzi przy tym o zakaz wymierzony w konkretne mieszkanie, tylko o regułę obowiązującą wszystkich na tej samej nieruchomości.

W przypadku spółdzielni ustawodawca postawił poprzeczkę wysoko: potrzebna będzie większość ponad 50 procent wszystkich uprawnionych do głosowania, a nie tylko tych, którzy stawią się na zebraniu. W praktyce oznacza to, że w dużych spółdzielniach przeforsowanie takiego zakazu będzie wymagało realnej mobilizacji mieszkańców, a nie zebrania kilkudziesięciu osób w sali na parterze.

Po przyjęciu uchwały przedsiębiorcy prowadzący działalność w takim budynku dostaną sześć miesięcy na jej zakończenie. To okres pomyślany jako bufor dla osób, które mają podpisane rezerwacje i zobowiązania kredytowe, choć z perspektywy właściciela mieszkania kupionego pod najem na doby pół roku na przebranżowienie to niewiele.

Trzy naruszenia i koniec. Bez głosowania sąsiadów

To najbardziej niedoceniany element całego projektu, a dla właściciela mieszkania na doby prawdopodobnie najgroźniejszy. Projekt zakłada obowiązkowe wykreślenie z ewidencji obiektów, w których w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku odnotowano łącznie trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa i porządku publicznego. Ponowny wpis do ewidencji będzie możliwy dopiero po upływie roku.

Różnica wobec ścieżki uchwałowej jest zasadnicza. Zakaz wspólnoty wymaga zebrania, głosowania i większości. Wykreślenie z ewidencji nie wymaga niczego poza zarejestrowanymi naruszeniami. Wystarczy, że trzy razy w ciągu półrocza interwencja zakończy się stwierdzeniem naruszenia, a lokal wypada z obiegu na dwanaście miesięcy. Dla mieszkania kupionego na kredyt pod najem turystyczny to rok bez przychodu z tej działalności, przy niezmienionej racie.

Drugą stroną tego samego medalu jest nowe uprawnienie mieszkańców. Projekt przyznaje mieszkańcom, wspólnotom i spółdzielniom prawo do inicjowania kontroli obiektów wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego. Kontrole mają obejmować nie tylko wymagania techniczne i przeciwpożarowe, ale także kwestie bezpieczeństwa i porządku publicznego. Dotychczas sąsiad uciążliwego mieszkania na doby miał w praktyce jedno narzędzie, czyli wezwanie policji, i żadnej gwarancji, że cokolwiek z tego wyniknie. Teraz zgłoszenie ma uruchamiać procedurę, a jej wyniki będą się sumowały.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 14.09.2026Od 2015 roku mieszkania w Polsce podrożały o 105 procent. Unijna średnia to 62

Gminne strefy zakazu, czyli drugi poziom regulacji

Poza uchwałami mieszkańców projekt tworzy narzędzie dla samorządów. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła ustanowić obszar, na którym działalność w zakresie usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych zostanie czasowo wyłączona.

Ważny jest tu przymiotnik czasowo oraz możliwość różnicowania. Uchwały będą mogły przewidywać wyjątki podmiotowe, przedmiotowe lub czasowe. Gmina będzie więc mogła na przykład wyłączyć z zakazu obiekty spełniające określone warunki, ograniczyć strefę do konkretnych ulic albo wprowadzić ją tylko na część roku. To istotne dla miejscowości turystycznych, w których najem na doby bywa jednocześnie problemem dla mieszkańców i podstawą lokalnej gospodarki.

W ocenie resortu sportu i turystyki zmiany mają zwiększyć podmiotowość mieszkańców i samorządów w kształtowaniu otoczenia, w którym żyją. Rząd argumentuje, że najem krótkoterminowy wpływa na bezpieczeństwo, porządek publiczny i komfort mieszkańców, więc lokalne wspólnoty powinny mieć większy wpływ na zasady jego funkcjonowania.

Rejestracja obiektów to osobna warstwa przepisów

Projekt wdraża do polskiego prawa unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym. Wprowadza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, obowiązek rejestracji obiektów świadczących takie usługi, numery identyfikacyjne przypisywane ofertom oraz kary administracyjne sięgające 50 tysięcy złotych za naruszenie nowych obowiązków.

Te dwie warstwy łatwo pomylić, a różnią się zasadniczo. Rejestracja dotyczy każdego, kto wynajmuje na doby w całej Polsce, i jest warunkiem legalnego publikowania oferty na platformie. Zakazy uchwalane przez wspólnoty, spółdzielnie i gminy dotyczą konkretnych nieruchomości i obszarów. Można więc być prawidłowo zarejestrowanym i mimo to nie móc prowadzić działalności, bo sąsiedzi przegłosowali uchwałę. Mechanizm rejestracji, numery ofert i wysokość kar rozłożyliśmy na części w tekście o rejestrze CWTON i numerze identyfikacyjnym.

Kiedy to zacznie obowiązywać

Tu projekt rozjeżdża się na dwie prędkości i warto to rozumieć. Przepisy dające wspólnotom i spółdzielniom możliwość zakazywania najmu krótkoterminowego oraz regulacje dotyczące gminnych stref zakazu mają wejść w życie dopiero 1 stycznia 2028 roku. Pozostałe przepisy ustawy zaczną obowiązywać po 14 dniach od ogłoszenia.

Oznacza to, że przez najbliższe kilkanaście miesięcy funkcjonować będą obowiązki rejestracyjne i kary, ale nie będzie jeszcze możliwości przegłosowania zakazu. Dla właściciela mieszkania na doby to czas na podjęcie decyzji, a nie powód do spokoju. Dla mieszkańca uciążliwego bloku oznacza to, że narzędzie, na które czeka, będzie dostępne dopiero za ponad rok.

Warto też pamiętać, że projekt nie jest jeszcze ustawą. Przed nim głosowanie w Sejmie, prace Senatu i podpis Prezydenta. Osobną, choć pokrewną sprawą pozostaje kwestia prowadzenia w mieszkaniu zwykłej działalności gospodarczej, gdzie rząd również planuje zmiany dotyczące zgody wspólnoty na firmę w lokalu.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy. Zostanie pół roku na wyprowadzkę gości
• Mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze. Za jego brak grozi 50 tysięcy kary
• Bruksela mówi miastom, jak zakazać najmu na doby. Najpierw trzeba udowodnić trzy lata szkód
• Księgowa w mieszkaniu bez zgody sąsiadów. Uchwała tylko w czterech przypadkach

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywany projekt nowelizacji nie został jeszcze uchwalony przez Sejm, a jego szczegółowe rozwiązania, w tym katalog naruszeń, progi większości oraz terminy wejścia w życie, mogą ulec zmianie w toku dalszych prac parlamentarnych. W sprawach konkretnej nieruchomości lub prowadzonej działalności właściwy jest radca prawny albo adwokat. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny i przedstawia kamienice przy ulicy Meiselsa na krakowskim Kazimierzu. Fot. Mach240390 / Wikimedia Commons, CC BY 4.0.