Trójmiasto znów kupuje. Deweloperzy sprzedawali 20 mieszkań dziennie, a ceny ani drgną

Po słabej wiośnie trójmiejski rynek nowych mieszkań odbił. W III kwartale deweloperzy znaleźli nabywców na 1821 lokali, czyli średnio na 20 dziennie, a sprzedaż wzrosła o 25 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Kupujący zdejmowali z rynku więcej mieszkań, niż firmy wprowadzały, a mimo to ceny nie ruszyły ani w górę, ani w dół. Średni metr w ofercie kosztuje 17,8 tys. zł, a w Gdańsku sprzedane mieszkania były we wrześniu droższe niż w Warszawie. Sprawdzamy, skąd ta stabilność i co oznacza dla osób, które planują zakup przed końcem roku.

Odbicie po słabym kwartale

Dane, które przedstawił Otodom, warto czytać razem z tym, co działo się wcześniej. II kwartał był dla Trójmiasta wyraźnie gorszy. Według raportu BIG DATA RynekPierwotny.pl sprzedaż spadła wtedy o mniej więcej jedną czwartą w ujęciu kwartalnym i o 21 proc. rok do roku, co było najsłabszym wynikiem wśród największych rynków w kraju. Dzisiejszy wzrost o 25 proc. jest więc w dużej mierze powrotem do normalnego tempa, a nie nagłym boomem.

Mimo to liczby robią wrażenie. Od lipca do września trójmiejscy deweloperzy podpisywali średnio 20 umów dziennie. Od początku roku kupujący nabyli 4,7 tys. mieszkań, a firmy wprowadziły do sprzedaży 4,5 tys. nowych. Popyt i podaż idą więc niemal łeb w łeb, co w Polsce zdarza się dziś rzadko.

Równowagę dobrze widać, gdy zestawi się wielkość oferty z tempem sprzedaży. Przy ponad 7 tys. dostępnych mieszkań i około 600 transakcjach miesięcznie cała oferta wyprzedałaby się w niecały rok, gdyby deweloperzy przestali dokładać nowe projekty. Na wielu innych dużych rynkach ten wskaźnik jest wyraźnie gorszy. Potwierdza to JLL, według którego w Trójmieście mieszkania gotowe stanowią nieco ponad 10 proc. oferty, podczas gdy w Katowicach jest to 38 proc. Pisaliśmy niedawno, że w skali kraju co czwarte mieszkanie w ofercie jest już gotowe.

Gdańsk drożej niż Warszawa

Trzy czwarte trójmiejskiego popytu skupia się w Gdańsku. To tam padł też najciekawszy wynik całego zestawienia. We wrześniu przeciętna cena sprzedanych mieszkań w Gdańsku wyniosła 18 246 zł za metr, prawie 500 zł więcej niż w Warszawie. Inaczej wygląda porównanie cen ofertowych, bo tu stolica wciąż prowadzi.

Skąd ten paradoks? Ceny transakcyjne zależą od tego, co akurat się sprzedaje. W Gdańsku dużą część popytu stanowią mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach, w tym nad wodą i w centrum, gdzie metr jest najdroższy. W Warszawie kupujący częściej sięgają po tańsze lokale w dzielnicach peryferyjnych, a najdroższe apartamenty schodzą wolniej. Średnia z transakcji może więc wyjść niżej niż średnia z ogłoszeń. Z tego samego powodu rozjazd między ceną ofertową a transakcyjną bywa w Trójmieście spory. Przyglądaliśmy się temu w tekście o tym, że cena z ogłoszenia to nie cena z aktu notarialnego.

Dla przeciętnego gdańszczanina zakup jest trudny. Na metr kwadratowy trzeba przeznaczyć równowartość prawie 1,8 przeciętnej pensji brutto. Nic dziwnego, że w zdobyciu mieszkania często pomaga rodzina. Z raportu Otodom „Szczęśliwy Dom” wynika, że 32 proc. właścicieli mieszkań i domów w Polsce dostało je w darowiźnie albo w spadku.

Skąd wzięło się 17,8 tys. zł za metr

Obecny poziom cen to efekt jednego, bardzo gwałtownego epizodu sprzed roku. Wiosną 2025 roku trójmiejscy deweloperzy wprowadzili na rynek dużo mieszkań w wysokich cenach, a kupujący nie nadążali z zakupami.

W ciągu zaledwie czterech miesięcy średnia cena urosła więc o mniej więcej 2,4 tys. zł za metr. Katarzyna Kuniewicz podkreśla, że od tamtej pory stawki praktycznie się nie zmieniają. Żeby zaczęły spadać, do oferty musiałyby trafiać wyraźnie tańsze mieszkania, a dostępne lokale musiałyby być kupowane po znacznie niższych cenach. Na razie nic tego nie zapowiada.

O tym, że trójmiejski rynek coraz wyraźniej dzieli się na segmenty, pisaliśmy już latem. W analizie danych za II kwartał pokazywaliśmy, że dzielnice do życia drożeją, a inwestycyjne tanieją. Dane za III kwartał tylko ten obraz potwierdzają.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 19.10.2026Kraków ma 12 tys. nowych mieszkań w ofercie. Deweloperzy ruszyli do Nowej Huty i Łagiewnik

Wolniejszy wzrost to nie zapowiedź spadków

Jeszcze niedawno ceny w Trójmieście rosły rok do roku o kilkanaście procent, a we wrześniu już tylko o 4,1 proc. Łatwo z tego wysnuć wniosek, że rynek zaczyna się schładzać. Zdaniem ekspertki Otodom to błąd wynikający z samej matematyki. Dopóki porównywano ceny z okresem sprzed wiosennego skoku w 2025 roku, różnice były duże. Teraz punktem odniesienia są już miesiące po tym skoku, więc dynamika naturalnie słabnie, choć same ceny stoją w miejscu.

Podobne zjawisko widać w Warszawie, gdzie średnią podnoszą nowe, drogie projekty. W stolicy przeciętna cena ofertowa była we wrześniu o 11,1 proc. wyższa niż przed rokiem. Kuniewicz zwraca uwagę, że zarówno w Trójmieście, jak i w Warszawie nie tyle drożeją pojedyncze mieszkania, ile średnią podbijają nowe inwestycje wprowadzane po wyższych stawkach.

Co czeka kupujących do końca roku

Prognozy Otodom dla Trójmiasta są optymistyczne. IV kwartał ma być co najmniej tak dobry jak trzeci, a sprzedaż może sięgać nawet 600 mieszkań miesięcznie. Grudzień może być miesiącem rekordowym. Deweloperzy będą uzupełniać ofertę w rytmie sprzedaży, więc liczba dostępnych lokali nie powinna spaść poniżej 7 tys., ale też nie należy spodziewać się jej wzrostu.

Końcówka roku tradycyjnie przynosi promocje i rabaty, ale w Trójmieście ich skala może być mniejsza niż na innych rynkach i niż przed rokiem. Firmy deweloperskie nie odczuwają presji, żeby za wszelką cenę poprawiać wyniki, bo za optymalną uważają sytuację zbliżoną do równowagi. Decyzje o upustach będą więc podejmowane indywidualnie, dla konkretnych inwestycji.

Trójmiasto od lat uchodzi za jeden z najbardziej przewidywalnych rynków w kraju i najnowsze dane tylko to potwierdzają. Po wiosennym przestoju kupujący wrócili, deweloperzy dokładają mieszkania w takim tempie, w jakim schodzą, a ceny trzymają się poziomu wyznaczonego rok temu. Dla kupujących to sygnał, że w najbliższych miesiącach raczej nie zobaczą ani gwałtownych podwyżek, ani wyraźnych obniżek.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Mieszkania w Trójmieście znów schodzą szybciej. Deweloperzy sprzedawali 20 dziennie
• Eurobuild CEE, Rynek mieszkaniowy stabilizuje się (dane JLL za III kwartał 2026)
• Bank.pl, 7 największych rynków mieszkaniowych w II kw. 2026 r., raport BIG DATA RynekPierwotny.pl

Artykuł opublikowany 24 października 2026 roku. Sprzedaż w II kwartale, liczba wprowadzonych lokali i wartość mieszkania o powierzchni 50 metrów to szacunki redakcji na podstawie danych Otodom.