Galeria Nowa Praga do rozbiórki. Asbud chce postawić tu nawet 2523 mieszkania i szkołę

Galeria handlowa Nowa Praga przy Jagiellońskiej 82 ma zniknąć z mapy Warszawy w 2027 roku. Na jej miejscu i na sąsiednich terenach po dawnych halach produkcyjnych Asbud chce zbudować osiedle N Praga z 2270 do 2523 mieszkaniami, szkołą podstawową dla 645 dzieci i własnym supermarketem. To jeden z ostatnich dużych projektów zgłoszonych w trybie lex deweloper. Sprawdziliśmy, co dokładnie przewiduje wniosek, ile potrwa budowa i co zmieni się dla mieszkańców Pragi Północ.

Galeria przegrała z mieszkaniami

Nowa Praga nigdy nie była dużym centrum handlowym. Powstała w przebudowanych halach, które wcześniej pełniły funkcje produkcyjne i magazynowe, a dla wielu mieszkańców Pelcowizny i Bródna była po prostu miejscem z Biedronką, Jyskiem i kręgielnią. Teraz jej grunt jest wart znacznie więcej jako teren pod mieszkania. Asbud dostał pozwolenie na rozbiórkę obiektu już w listopadzie 2025 roku, ale nie spieszy się z wyburzeniem, bo najemcy mają podpisane umowy.

Jak poinformowała radna dzielnicy Praga Północ Wanda Grudzień, umowy najemców galerii, w tym Hulakuli, Biedronki i Jyska, wygasają w styczniu 2027 roku. Deweloper planuje przeprowadzić rozbiórkę w przyszłym roku, a same prace mają zająć około sześciu miesięcy.

Warszawa nie jest tu wyjątkiem. Coraz więcej starszych obiektów handlowych w dużych miastach przegrywa rachunek ekonomiczny z budownictwem mieszkaniowym. Mieszkanie na dobrze skomunikowanej działce w stolicy daje dziś deweloperowi wyższy zwrot niż czynsz od sieci handlowej w niewielkiej galerii, która konkuruje z parkami handlowymi i zakupami w internecie.

Co dokładnie przewiduje wniosek

Projekt zakłada budowę dużego zespołu budynków wielorodzinnych z usługami w parterach. Osiedle podzielono na pięć kwartałów, a od strony Jagiellońskiej ma powstać reprezentacyjna pierzeja. Przez całe osiedle, z północy na południe, poprowadzono Aleję FSO. To ona ma być główną przestrzenią wspólną, uzupełnioną przez Plac Centralny i mniejsze strefy rekreacyjne. Nazwa nawiązuje do historii tych terenów, na których stały kiedyś obiekty związane z Fabryką Samochodów Osobowych.

Budynki staną na siedmiu halach garażowych i będą miały od pięciu do dziewięciu kondygnacji. Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań ma wynieść od 110 590 do 115 917 mkw. Po podzieleniu tych liczb przez liczbę lokali wychodzi średnio od około 46 do 49 mkw. na mieszkanie. To pokazuje, że osiedle będzie nastawione głównie na niewielkie lokale, które dziś sprzedają się w Warszawie najszybciej.

Potwierdza to struktura metraży przedstawiona przez dewelopera. Mieszkań mniejszych niż 40 mkw. ma być niecały tysiąc, w przedziale od 40 do 80 mkw. około 1350, a większych niż 80 mkw. zaledwie kilkadziesiąt.

Wniosek przewiduje też od 6227 do 11 000 mkw. lokali handlowych i usługowych. Dokumenty złożone przez inwestora wykluczają jednak sklepy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., więc na miejscu galerii nie powstanie kolejne centrum handlowe. Osiedle nie będzie też ogrodzone, a co najmniej 13 942 mkw. ma służyć ogólnodostępnej rekreacji i sportowi. Za projekt generalny odpowiada Polsko-Belgijska Pracownia Architektury.

Szkoła za 70 mln zł jako cena za specustawę

Najważniejszą inwestycją towarzyszącą będzie trzykondygnacyjna szkoła podstawowa przy ul. Batalionu Platerówek. Ma pomieścić 645 uczniów i mieć klasy, stołówkę, salę gimnastyczną, gabinet pedagogiczny, pomieszczenie do integracji sensorycznej, a na zewnątrz boisko, bieżnię i plac zabaw. Wartość samej placówki wyceniono na 70 mln zł. Deweloper przekaże miastu działkę ze szkołą, zadaszonym parkingiem i ogólnodostępnymi boiskami razem z pierwszym wyposażeniem wartym 2,5 mln zł. Do tego dojdzie nowa droga publiczna.

Taki pakiet nie jest przypadkowy. W trybie lex deweloper miasto mogło zgodzić się na zabudowę niezgodną z planem miejscowym, ale w zamian oczekiwało od inwestorów infrastruktury społecznej. Bardzo podobną szkołę, również dla 645 uczniów, w ramach tej samej specustawy obiecał miastu Ronson. Pisaliśmy o tym w tekście o tym, jak deweloper postawi szkołę w Ursusie i odda ją miastu.

Jeden z ostatnich projektów z lex deweloper

Specustawa mieszkaniowa przestała obowiązywać 31 sierpnia 2026 roku. Od 1 września deweloperzy nie mogą już składać nowych wniosków o uchwały lokalizacyjne, a ich miejsce ma zająć zintegrowany plan inwestycyjny, negocjowany z gminą. Procedury wszczęte wcześniej mogą jednak być kontynuowane i właśnie do tej grupy należy projekt Asbudu. Szerzej opisywaliśmy to w artykule lex deweloper wygasł, a po nim zostało około 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu.

Ostatnie słowo należy do Rady m.st. Warszawy. To ona zdecyduje, czy przyjąć uchwałę lokalizacyjną. Warszawscy radni w przeszłości wielokrotnie odrzucali wnioski z lex deweloper, zwłaszcza gdy osiedla miały powstać bez odpowiedniego zaplecza. Tutaj inwestor od początku proponuje szkołę i drogę, co zwykle zwiększa szanse na zgodę.

Zobacz również:

AKTUALNOŚCI · 22.10.202628 mln zł z funduszu wróciło do kupujących mieszkania. Najczęściej nie przez upadłość dewelopera

N Praga, a nie Nowa Praga

Ciekawym wątkiem jest nazwa. Pierwszy etap inwestycji sprzedawano jako Nowa Praga, tak samo jak nazywa się galeria. Jak zwróciła uwagę radna Wanda Grudzień, ta nazwa jest myląca, bo Nowa Praga to historyczna osada założona w XIX wieku przez Ksawerego Konopackiego, położona w innym miejscu niż tereny poprzemysłowe przy Jagiellońskiej. Deweloper zrezygnował więc z niej przy nowym projekcie. Mieszkania budowane w ramach specustawy będą sprzedawane pod marką N Praga.

Ceny w już zbudowanym etapie dają pewne pojęcie o tym, czego można się spodziewać. W serwisie RynekPierwotny.pl najtańsze mieszkania w inwestycji Nowa Praga zaczynały się od około 742 tys. zł. Na ceny w kolejnych etapach wpłyną jednak koszty szkoły, drogi i rozbiórki, a także sytuacja rynkowa za kilka lat.

Co to oznacza dla Pragi Północ

Dla dzielnicy to jedna z największych zmian od lat. Osiedle z około 2,5 tys. mieszkań może oznaczać ponad 4 tys. nowych mieszkańców, którzy będą potrzebowali komunikacji, przychodni i miejsc w przedszkolach. Część tych potrzeb ma zaspokoić szkoła i lokale usługowe, ale kluczowy będzie transport. Okolica liczy na tramwaje na Jagiellońskiej i przyszłą trzecią linię metra.

Mieszkańcy okolicznych bloków na kilka lat stracą też najbliższe zakupy. Deweloper zaplanował pełnowymiarowy supermarket dopiero w narożniku Jagiellońskiej i Batalionu Platerówek, w ostatnim etapie budowy. Mniejszy dyskont mógłby powstać wcześniej, po połączeniu lokali usługowych naprzeciwko kampusu Uczelni Techniczno-Handlowej im. Heleny Chodkowskiej przy Jagiellońskiej 82F.

Proces zamiany terenów przemysłowych na mieszkaniowe widać zresztą w całej północno-wschodniej Warszawie. Na Białołęce podobny los czeka dawne zakłady prefabrykatów, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak Robyg chce zabudować dawny Faelbet, również z mieszkaniami i szkołą.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Zburzą kolejną galerię handlową w Warszawie. W jej miejscu powstanie 2,5 tys. mieszkań
• Urbanity.pl, Rozbiórka i nowa zabudowa. Asbud przedstawia koncepcję dużej inwestycji na Pradze
• Asbud, inwestycja Nowa Praga

Artykuł opublikowany 23 października 2026 roku. Średni metraż mieszkania to wyliczenie redakcji na podstawie danych z wniosku. Wizualizacje i parametry projektu mogą się zmienić na etapie uchwały lokalizacyjnej i pozwolenia na budowę.