Czytasz: Kredyty tanieją, a banki pożyczają mniej. Rodzina straciła 88 tys. zł zdolności w dwa miesiące
- 01
Kredyty tanieją, a banki pożyczają mniej. Rodzina straciła 88 tys. zł zdolności w dwa miesiące
Kredyty tanieją, a banki pożyczają mniej. Rodzina straciła 88 tys. zł zdolności w dwa miesiące
Pensje rosną, banki przechodzą na tańszy wskaźnik POLSTR, a oprocentowanie nowych kredytów lekko spadło. W teorii wszystko sprzyja kupującym mieszkania. W praktyce jest odwrotnie. Mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych spadła w październiku do 912,65 tys. zł, czyli o prawie 45 tys. zł w ciągu miesiąca i o 88 tys. zł od sierpnia. Wyjaśniamy, dlaczego banki pożyczają mniej, choć kredyt w dniu podpisania umowy jest tańszy, i jak policzyć, ile to kosztuje w racie.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Mediana zdolności kredytowej modelowej rodziny wynosi 912,65 tys. zł, o 45 tys. zł mniej niż we wrześniu i o prawie 3 proc. mniej niż przed rokiem.
- Od sierpnia, kiedy zdolność przekraczała milion złotych, rodzina straciła około 88 tys. zł.
- Ponad milion złotych pożyczają dziś tylko Pekao, Alior i BNP Paribas. Najostrożniejsze banki oferują 700 do 800 tys. zł.
- Powodem są rosnące obawy o podwyżki stóp procentowych po tym, jak inflacja we wrześniu wzrosła do około 4 proc.
- Kredyt ze stałą stopą kosztuje średnio blisko 6,5 proc., ze zmienną nieco ponad 5,6 proc.
Milion złotych w sierpniu, 912 tysięcy dziś
Dane pochodzą z comiesięcznego badania, które prowadzi analityk rynku nieruchomości Bartosz Turek. Banki deklarują w nim, ile pożyczyłyby na zakup mieszkania modelowej rodzinie: dwoje dorosłych i dziecko, dochód równy dwóm średnim wynagrodzeniom w sektorze przedsiębiorstw, brak innych zobowiązań i niskie koszty utrzymania. Założenia są celowo optymistyczne, bo chodzi o śledzenie zmian, a nie o wycenę zdolności konkretnej osoby.
Wynik z października jest wyraźnie gorszy niż w poprzednich miesiącach. W sierpniu mediana zdolności przekraczała milion złotych, we wrześniu wynosiła około 958 tys. zł, a teraz spadła do 912,65 tys. zł. Mediana oznacza, że połowa banków pożyczyłaby więcej, a połowa mniej.
Mediana zdolności kredytowej modelowej rodziny
W dwa miesiące ubyło prawie 9 procent
Słupki w jednej skali, 100 procent to około 1 mln zł. Wartości za sierpień i wrzesień wyliczone przez redakcję na podstawie podanych spadków. Rodzina 2+1 z dochodem równym dwóm średnim wynagrodzeniom.
To nie pierwszy sygnał ostrzegawczy. Już we wrześniu opisywaliśmy, jak pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym przypadku nawet o 70 tys. zł. Październik pokazuje, że nie był to jednorazowy ruch kilku instytucji, ale szerszy trend.
Paradoks POLSTR
Spadek zdolności jest tym bardziej zaskakujący, że w tym samym czasie zaszły dwie zmiany, które powinny działać w przeciwną stronę. Wynagrodzenia nadal rosną, a wyższy dochód co do zasady oznacza wyższą kwotę kredytu. Do tego część banków zastąpiła kredyty oparte na WIBOR-ze hipotekami opartymi na POLSTR, który jest obecnie notowany niżej.
Wskaźniki referencyjne kredytów
POLSTR niżej niż WIBOR
POLSTR 1M
3,54%nowy wskaźnik, na którym banki opierają kredyty od 2026 roku. Notowanie z 7 października.
WIBOR 3M
3,85%dotychczasowy wskaźnik, który od 2027 roku zniknie z nowych umów. Notowanie z 7 października.
Różnica wynosi około 0,3 pkt proc., ale część banków zrównoważyła ją wyższymi marżami.
Korzyść z niższego wskaźnika okazała się jednak kosmetyczna. Część banków zastosowała w kredytach na POLSTR wyższe marże, więc całkowite oprocentowanie spadło tylko nieznacznie. Jak zauważa Bartosz Turek, na koniec dnia mniej ważne jest, jaki wskaźnik posłuży do liczenia oprocentowania, a bardziej to, ile bank płaci za pieniądze, którymi finansuje kredyty. Szczegółowo pisaliśmy o tym, jak WIBOR wypada z oferty kolejnych banków i co to zmienia dla kredytobiorców.
Zmiana wskaźnika i tak jest przesądzona. Komisja Nadzoru Finansowego oczekuje, że od 1 stycznia 2027 roku banki nie będą już podpisywać nowych umów z WIBOR-em. Nowe kredyty mają się opierać na POLSTR albo na stałej stopie.
Dlaczego banki pożyczają mniej
Klucz do paradoksu leży w tym, jak banki liczą zdolność. Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem jest aktualizowany co miesiąc lub co kilka miesięcy, więc bank musi założyć, że rata w przyszłości może wzrosnąć. Dlatego przy badaniu zdolności dolicza bufor na wypadek wzrostu stóp. Im bardziej realne wydają się podwyżki, tym ostrożniej banki liczą.
A podwyżki stały się w ostatnich tygodniach całkiem realne. Inflacja we wrześniu, według szybkiego szacunku GUS, wyniosła 4 proc. i była najwyższa od 15 miesięcy. Bartosz Turek wskazuje, że ostatecznie odczyt zrewidowano w górę do 4,1 proc. Na to nakłada się niepewność związana z sytuacją na Bliskim Wschodzie, cenami ropy, paliw i żywności.
Co się zmieniło w ostatnich tygodniach
Od stabilizacji do ryzyka podwyżki stóp
- 5 marca 2026RPP obniża stopę referencyjną o 0,25 pkt proc., do 3,75 proc. Od tej pory stopy się nie zmieniają.
- Sierpień 2026Mediana zdolności kredytowej modelowej rodziny przekracza 1 mln zł.
- Początek październikaGUS podaje, że inflacja we wrześniu wyniosła 4 proc., najwięcej od 15 miesięcy.
- 6 i 7 październikaRPP utrzymuje stopy bez zmian, a prezes NBP Adam Glapiński opisuje nastroje w Radzie jako jastrzębie.
- PaździernikKolejne zespoły bankowych ekonomistów zmieniają prognozy ze stabilizacji stóp na ich wzrost. Credit Agricole spodziewa się podwyżki do 4 proc. jeszcze w tym roku.
Rozrzut prognoz jest dziś wyjątkowo duży. Część ekonomistów wciąż uważa, że uda się uniknąć podwyżek, inni widzą droższy pieniądz relatywnie niedługo. Rynek finansowy już teraz wycenia jednak wyższe stopy, a banki przenoszą tę ostrożność do swoich kalkulatorów.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 20.10.2026Mieszkania z drugiej ręki drożeją wolniej. W Warszawie ofert jest o jedną piątą mniej niż rok temuStała czy zmienna stopa
Oczekiwania co do podwyżek widać też w cenach kredytów. Jeśli rynek zakłada, że stopy pójdą w górę, kredyt ze stałym oprocentowaniem jest na starcie droższy od tego ze zmiennym. Dziś średnie oprocentowanie kredytu ze stałą stopą to prawie 6,5 proc., a ze zmienną nieco ponad 5,6 proc. Różnica przekracza 0,8 pkt proc.
Sprawdziliśmy, co to oznacza w racie. Przyjęliśmy kredyt na 500 tys. zł spłacany przez 25 lat w ratach równych.
Symulacja raty kredytu
500 tys. zł na 25 lat, raty równe
| Wariant | Rata miesięczna |
|---|---|
| Zmienna stopa, 5,6% | ok. 3 100 zł |
| Zmienna stopa po podwyżce o 0,25 pkt proc., 5,85% | ok. 3 176 zł |
| Stała stopa, 6,5% | ok. 3 376 zł |
| Różnica między stałą a zmienną na starcie | ok. 276 zł |
Wyliczenia redakcji, bez kosztów ubezpieczeń i prowizji. Jedna podwyżka stóp o 0,25 pkt proc. podnosi ratę o około 76 zł.
Różnica na starcie to około 276 zł miesięcznie na korzyść zmiennej stopy. Żeby kredyt zmienny zrównał się ze stałym, stopy musiałyby wzrosnąć o mniej więcej 0,9 pkt proc., czyli o kilka podwyżek. Trzeba jednak pamiętać, że oba porównania mówią tylko o początku spłaty. W kredycie zmiennym rata jest znana na miesiąc lub kilka miesięcy do przodu, w stałym na maksymalnie kilka lat, bo w Polsce stała stopa obowiązuje zwykle przez 5 albo 7 lat. Nikt nie wie, ile kredyt będzie kosztował przez całe 25 czy 30 lat.
Jeśli zastanawiasz się, czy w takiej sytuacji odkładać zakup, przydatne mogą być nasze wcześniejsze wyliczenia. Sprawdzaliśmy, ile kosztuje pół roku czekania na tańszy kredyt, gdy ceny mieszkań dalej rosną.
Gdzie dziś pożyczą najwięcej
Badanie pokazuje też, że grono banków skłonnych pożyczyć modelowej rodzinie ponad milion złotych wyraźnie się skurczyło. Najbardziej zachowawcze instytucje oferują kwoty rzędu 700 do 800 tys. zł.
Deklarowana zdolność kredytowa w październiku
Rozrzut między bankami sięga kilkuset tysięcy złotych
| Grupa | Banki | Kwota |
|---|---|---|
| Najwyższe kwoty | Pekao, Alior, BNP Paribas | ponad 1 mln zł |
| Okolice mediany | PKO BP, Erste | około 900 tys. zł |
| Najostrożniejsze | pozostałe instytucje z dołu zestawienia | 700 do 800 tys. zł |
Rodzina 2+1 z dochodem równym dwóm średnim wynagrodzeniom, bez innych zobowiązań.
Dla osoby, która kupuje mieszkanie w dużym mieście, taka różnica może oznaczać wybór między trzema a czterema pokojami albo między dzielnicą w centrum a obrzeżami. Warto więc pytać o zdolność w kilku bankach, a najlepiej skorzystać z pomocy doradcy, który zna aktualne podejście poszczególnych instytucji.
CO WARTO ZROBIĆ, JEŚLI STARASZ SIĘ O KREDYT
- Sprawdź zdolność w co najmniej trzech, czterech bankach. Różnice między nimi sięgają nawet 300 tys. zł.
- Spłać lub zamknij drobne zobowiązania, jak karty kredytowe i limity w koncie. Bank liczy je nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz.
- Porównuj nie tylko oprocentowanie, ale też RRSO, prowizje, koszty ubezpieczeń i wymagane dodatkowe produkty.
- Jeśli wybierasz zmienną stopę, policz, czy domowy budżet wytrzyma ratę wyższą o kilkaset złotych.
- Zabezpiecz decyzję kredytową. Banki mogą dalej zaostrzać kryteria, a wydana decyzja zwykle obowiązuje przez kilka tygodni.
Bartosz Turek przypomina, że zdolność kredytowa to tylko jeden z elementów oferty. Przy wyborze kredytu liczy się też oprocentowanie, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, czas trwania procedury i gotowość banku do negocjacji. Banki mogą zaproponować tańszy kredyt w zamian za wyższe wymagania albo zakup innych produktów, a niektóre preferują konkretne grupy zawodowe lub budynki energooszczędne.
Najbliższe tygodnie przyniosą odpowiedź na najważniejsze pytanie. Na początku listopada RPP zbierze się ponownie, a do dyspozycji będzie miała nową projekcję inflacji NBP. Jeśli Rada zdecyduje się na podwyżkę, zdolność kredytowa może spaść jeszcze bardziej. Jeśli stopy zostaną bez zmian, a inflacja się uspokoi, banki mogą wrócić do mniej zachowawczych wyliczeń.
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi zdolność kredytowa rodziny w październiku 2026 roku?
Mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem równym dwóm średnim krajowym wynagrodzeniom wynosi 912,65 tys. zł. To o około 45 tys. zł mniej niż we wrześniu i o prawie 3 proc. mniej niż rok wcześniej. W sierpniu zdolność przekraczała milion złotych.
Dlaczego zdolność kredytowa spada, skoro kredyty tanieją?
Banki przy liczeniu zdolności muszą uwzględnić, że oprocentowanie kredytu zmiennego może w przyszłości wzrosnąć. Po wzroście inflacji do około 4 proc. coraz więcej ekonomistów spodziewa się podwyżki stóp procentowych, więc banki liczą ostrożniej. Niższy POLSTR nie zrekompensował tego efektu, tym bardziej że część banków podniosła marże.
Czym jest POLSTR i czy kredyt na POLSTR jest tańszy?
POLSTR to nowy wskaźnik referencyjny, który zastępuje WIBOR. Na początku października POLSTR 1M wynosił 3,54 proc., a WIBOR 3M 3,85 proc. Całkowite oprocentowanie zależy jednak także od marży banku, a ta w kredytach na POLSTR bywa wyższa. Dlatego różnica w racie jest niewielka.
Co jest lepsze teraz: stała czy zmienna stopa?
Na starcie tańszy jest kredyt ze zmienną stopą, średnio nieco ponad 5,6 proc. wobec prawie 6,5 proc. przy stałej. Przy kredycie 500 tys. zł na 25 lat to różnica około 276 zł miesięcznie. Stała stopa daje jednak pewność raty na 5 lub 7 lat. Wybór zależy od tego, czy budżet domowy wytrzyma ewentualne podwyżki stóp.
Który bank pożyczy najwięcej na mieszkanie?
W październikowym zestawieniu ponad milion złotych modelowej rodzinie zaproponowały Pekao, Alior i BNP Paribas. Okolice 900 tys. zł deklarowały PKO BP i Erste. Najbardziej zachowawcze banki oferowały 700 do 800 tys. zł. Rzeczywista kwota zależy jednak od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy.
Źródła
- PropertyNews.pl, Tańsze kredyty hipoteczne już są. Jest jednak problem ze zdolnością kredytową
- Bankier.pl, POLSTR: najważniejsze informacje
- Finwire.pl, Stopy procentowe NBP w październiku 2026
- Bank.pl, Od stycznia 2027 roku w nowych umowach będzie już tylko POLSTR
Artykuł opublikowany 24 października 2026 roku. Symulacje rat oraz wartości zdolności za sierpień i wrzesień to wyliczenia redakcji. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej.
