Mieszkania z drugiej ręki drożeją wolniej. W Warszawie ofert jest o jedną piątą mniej niż rok temu

Ceny mieszkań używanych w największych miastach wyraźnie zwolniły. Według SonarHome w III kwartale 2026 roku mediana szacowanych cen rynkowych wzrosła tylko o 0,9 do 1,9 procent, podczas gdy kwartał wcześniej wzrosty sięgały 2 do 4 procent. Kupujący nie mają jednak powodów do świętowania. W sześciu z siedmiu analizowanych miast ofert jest mniej niż przed rokiem, a w Warszawie aż o 20 procent. Sprawdzamy, gdzie metr kosztuje najwięcej, gdzie ceny rosną najszybciej i co oznacza mniejszy wybór dla osób szukających mieszkania z drugiej ręki.

Ceny wciąż rosną, ale coraz wolniej

Dane SonarHome pokazują pierwsze wyraźne uspokojenie po kilku kwartałach szybkich wzrostów. W III kwartale 2026 roku najmocniej podrożały mieszkania w Gdańsku, o 1,9 procent. W Warszawie mediana wzrosła o 1,2 procent, w Gdyni i Wrocławiu o 1,1 procent, a w Krakowie i Łodzi o 1 procent. Najmniejszą zmianę zanotował Poznań, 0,9 procent.

Ciekawe jest nie tylko samo tempo, ale też to, jak bardzo wyrównało się między miastami. Różnica między największym a najmniejszym wzrostem wyniosła zaledwie 1 punkt procentowy. We wcześniejszych kwartałach rozjazd był znacznie większy, a pojedyncze rynki potrafiły wyraźnie odskoczyć od reszty.

Trójmiasto i Poznań uciekają reszcie

W ujęciu rocznym różnice są już spore. Mediana w Gdańsku wzrosła w porównaniu z III kwartałem 2025 roku o 10,2 procent, w Gdyni o 8,7 procent, a w Poznaniu o 8,1 procent. Warszawa, Wrocław i Kraków zanotowały wzrosty w okolicach 5,3 do 5,4 procent, a Łódź tylko 3,4 procent, czyli mniej więcej w tempie inflacji.

Ile kosztuje metr i ile 50 m²

Ranking cenowy niewiele się zmienia. We wrześniu najwyższą medianę miała Warszawa, ponad 15,8 tys. zł za metr. Drugi był Kraków z 14,6 tys. zł, trzeci Gdańsk z 13,8 tys. zł. Jedyna zmiana w kolejności to Gdynia, która z medianą 11,95 tys. zł minimalnie wyprzedziła Wrocław z 11,8 tys. zł. Dalej są Poznań z 10,9 tys. zł i Łódź z 7,55 tys. zł. Policzyliśmy, ile przy takich medianach kosztuje typowe mieszkanie 50 m² i o ile podrożało w ciągu roku.

W złotówkach najwięcej podrożał Gdańsk. Typowe 50 m² kosztuje tam dziś szacunkowo o 64 tys. zł więcej niż rok temu, czyli więcej niż w Warszawie, choć metr w stolicy jest o 2 tys. zł droższy. Z kolei w Łodzi roczny wzrost wartości takiego mieszkania to około 12 tys. zł. Warto pamiętać, że SonarHome podaje szacowane ceny rynkowe, a nie ceny z aktów notarialnych. O tym, czym różnią się te miary i dlaczego to ma znaczenie przy negocjacjach, pisaliśmy w tekście o różnicy między ceną ofertową a transakcyjną.

Ofert przestało ubywać, ale wciąż jest ich mało

Druga połowa historii to podaż. W III kwartale liczba aktywnych ofert na rynku wtórnym przestała spadać tak gwałtownie jak w pierwszym półroczu, a od lipca widać nawet lekkie odbicie. W ujęciu kwartalnym najmocniej ofert ubyło w Warszawie, o 4,9 procent. W Poznaniu przybyło ich o 6,2 procent, w Krakowie o 2,3 procent.

Porównanie z rokiem wcześniejszym pokazuje jednak, że do normalności daleko. W sześciu z siedmiu miast kupujący mają do wyboru wyraźnie mniej mieszkań niż w III kwartale 2025 roku.

Najciekawszy jest tu Gdańsk. To jedyne miasto, w którym ofert przybyło w ciągu roku, a jednocześnie miasto z najszybszym wzrostem cen. Wygląda na to, że popyt w Trójmieście rośnie szybciej niż podaż, a większa liczba ogłoszeń nie wystarcza, by zatrzymać ceny. Odwrotnie jest w Łodzi. Ofert ubyło tam o 16,5 procent, a ceny i tak rosną najwolniej. To sygnał, że łódzki rynek wtórny ma po prostu mniej kupujących i większą konkurencję ze strony nowych mieszkań.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 19.10.2026Kraków ma 12 tys. nowych mieszkań w ofercie. Deweloperzy ruszyli do Nowej Huty i Łagiewnik

Używane wciąż tańsze od nowych

Mediany z rynku wtórnego warto zestawić z cenami nowych mieszkań. Według Otodom Analytics średnia cena transakcyjna nowego mieszkania we wrześniu wyniosła w Krakowie 17 828 zł za metr, a w Warszawie 17 767 zł. To oznacza, że w Krakowie mieszkanie z drugiej ręki jest średnio o ponad 3 tys. zł za metr tańsze od nowego, a w Warszawie o niespełna 2 tys. zł. Porównanie jest orientacyjne, bo obie firmy liczą ceny inaczej, ale kierunek jest wyraźny. Więcej o tym, jak wygląda oferta deweloperów w stolicy Małopolski, piszemy w analizie cen nowych mieszkań w dzielnicach Krakowa.

Kredyt pomaga, ale nie przesądza

Warunki finansowania w III kwartale były stabilne. Stopa referencyjna NBP przez cały kwartał wynosiła 3,75 procent. Według Biura Informacji Kredytowej wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych w sierpniu 2026 roku była o 51 procent wyższa niż rok wcześniej. SonarHome podaje, że średnia kwota kredytu sięgnęła rekordowych 489 tys. zł, a BIK, że przeciętny wniosek opiewał na 525,7 tys. zł. Na tę aktywność wpływają rosnące dochody, stabilny koszt pieniądza i duża fala refinansowania starszych kredytów.

W III kwartale ruszyło też wdrażanie nowego wskaźnika POLSTR. Od 3 września kredyty o zmiennym oprocentowaniu opartym na nim oferuje PKO Bank Polski, a kolejne banki dołączają do końca roku.

Rynek wtórny wchodzi w ostatni kwartał roku w trybie wyraźnego hamowania. Ceny jeszcze rosną, ale tempo spadło mniej więcej o połowę, a różnice między miastami prawie zniknęły. Jak podsumowuje Barbara Bugaj, stabilne stopy i wysoka aktywność kredytowa podtrzymują zainteresowanie mieszkaniami, ale nie przesądzają o dalszym kierunku cen. O tym zdecydują koszt kredytu i to, czy na rynek wróci więcej ofert.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Mieszkania drożeją wolniej, ofert ubywa. W Warszawie spadek sięgnął 20 proc. (dane SonarHome.pl)
• Bank.pl, wartość kredytów mieszkaniowych według BIK
• Bank.pl, BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe za sierpień 2026
• Finwire.pl, ceny transakcyjne nowych mieszkań według Otodom Analytics

Artykuł opublikowany 20 października 2026 roku. Oparty na danych SonarHome.pl za III kwartał 2026 roku, danych BIK i Otodom Analytics. Ceny mieszkań 50 m² i ich roczne wzrosty to szacunki redakcji.