Czytasz: Kraków ma 12 tys. nowych mieszkań w ofercie. Deweloperzy ruszyli do Nowej Huty i Łagiewnik
- 01
Kraków ma 12 tys. nowych mieszkań w ofercie. Deweloperzy ruszyli do Nowej Huty i Łagiewnik
Kraków ma 12 tys. nowych mieszkań w ofercie. Deweloperzy ruszyli do Nowej Huty i Łagiewnik
W Krakowie czeka dziś na kupujących ponad 12,1 tys. nowych mieszkań, a średnia cena metra w ofercie deweloperów urosła w ciągu roku o 4 procent, do 17,2 tys. zł. Ten spokojny obraz kryje jednak dwie wyraźne zmiany. Mieszkań droższych niż 20 tys. zł za metr przybyło w rok o 59 procent, a deweloperzy masowo weszli do dzielnic, które przez lata omijali. W Nowej Hucie oferta wzrosła ponad sześciokrotnie, w Łagiewnikach i Borku Fałęckim pięciokrotnie. Sprawdzamy, co z tego wynika dla kupujących i gdzie dziś szukać tańszego mieszkania.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W III kwartale 2026 roku krakowscy deweloperzy sprzedali blisko 2,1 tys. mieszkań i wprowadzili do sprzedaży prawie 2,5 tys. nowych.
- Na koniec września oferta liczyła ponad 12,1 tys. lokali, o 2 procent mniej niż w styczniu, ale o 4 procent więcej niż rok wcześniej.
- Mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr jest ponad 1,9 tys., wobec około 1,2 tys. przed rokiem. Lokali poniżej 15 tys. zł wciąż jest około 3,9 tys.
- W Nowej Hucie oferta skoczyła z 37 do niemal 250 mieszkań, a w Łagiewnikach i Borku Fałęckim z 71 do 364.
- Najtańsze dzielnice to Wzgórza Krzesławickie, Swoszowice i Nowa Huta. Najdroższe to Grzegórzki i Krowodrza, gdzie średnia przekracza 24 tys. zł za metr.
Rynek w równowadze, ale przy wysokiej ofercie
Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że trzeci kwartał przyniósł w Krakowie zwrot. W drugim kwartale sprzedaż wyraźnie przewyższała liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek, przez co oferta się kurczyła. Latem deweloperzy przyspieszyli z nowymi projektami i wprowadzili około 2,5 tys. lokali przy sprzedaży na poziomie 2,1 tys. Oferta znów urosła, odrabiając część wcześniejszego spadku.
W skali trzech kwartałów bilans jest jednak niemal zerowy. Od stycznia deweloperzy sprzedali nieco więcej mieszkań, niż wprowadzili, więc oferta na koniec września była o 2 procent mniejsza niż na początku roku. Rok do roku jest za to o 4 procent większa. To poziom bliski rekordowemu, dzięki któremu kupujący mają w czym wybierać.
Kraków, rynek pierwotny, III kwartał 2026
Sprzedaż, nowa podaż i oferta
Ostatni wskaźnik warto przeczytać uważnie. Przy tempie sprzedaży z lata, czyli około 700 mieszkań miesięcznie, obecna oferta wystarczyłaby na blisko półtora roku. W czasie boomu w 2021 roku ten sam wskaźnik w dużych miastach spadał do kilku miesięcy, a deweloperzy podnosili ceny niemal co kwartał. Dziś presja działa w drugą stronę. Jak zauważa Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl, deweloperzy znacznie częściej niż w okresie boomu są skłonni do negocjacji i oferowania promocji.
Średnia rośnie, bo przybywa drogich mieszkań
Czteroprocentowy wzrost średniej ceny może sugerować, że wszystko po trochu drożeje. Tymczasem struktura oferty pokazuje coś innego. Liczba mieszkań kosztujących ponad 20 tys. zł za metr wzrosła w ciągu roku z około 1,2 tys. do ponad 1,9 tys. Jednocześnie lokali tańszych niż 15 tys. zł za metr jest dokładnie tyle samo co rok temu, około 3,9 tys.
Struktura cenowa oferty
Drogi segment rośnie, tani stoi w miejscu
Udział mieszkań powyżej 20 tys. zł w ofercie wzrósł więc z około 10 do niemal 16 procent, a udział tych poniżej 15 tys. zł nieznacznie spadł, z około 33,5 do 32 procent. Wniosek jest prosty: średnia cena rośnie głównie dlatego, że przybywa inwestycji z wyższej półki, a nie dlatego, że drożeją wszystkie mieszkania. Ten trend obserwujemy w Krakowie od dłuższego czasu, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak droższe mieszkania wypierają w Krakowie te tańsze.
Ten obraz potwierdzają też dane o cenach transakcyjnych. Według Otodom Analytics średnia cena sprzedanych nowych mieszkań w Krakowie wyniosła we wrześniu 17 828 zł za metr i była wyższa niż w Warszawie, gdzie wyniosła 17 767 zł. Różne źródła podają nieco inne wartości, bo mierzą ceny ofertowe, transakcyjne albo mediany z aktów notarialnych, ale kierunek jest wspólny: Kraków dogonił stolicę.
Gdzie deweloperzy budują najwięcej
Mapa oferty wciąż jest skoncentrowana. Pięć dzielnic odpowiada za blisko dwie trzecie wszystkich mieszkań w sprzedaży. Najwięcej, około 2,9 tys., jest na Prądniku Białym. Na Podgórzu jest blisko 1,8 tys. lokali, a Dębniki i Czyżyny mają po około tysiącu. Piątkę zamyka Podgórze Duchackie z niespełna 900 mieszkaniami.
Liczba mieszkań w ofercie, wrzesień 2026
Pięć dzielnic z największą ofertą
Łącznie około 7,6 tys. lokali, czyli około 63 procent oferty w Krakowie.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 14.10.2026Co czwarte mieszkanie w ofercie jest już gotowe. Kupujących pogania strach przed droższym kredytemNowa Huta i Łagiewniki wracają do gry
Ciekawsze rzeczy dzieją się jednak poza tradycyjnymi zagłębiami deweloperskimi. Rok temu w Nowej Hucie można było kupić od dewelopera zaledwie 37 mieszkań. Dziś jest ich niemal 250, ponad sześć razy więcej. Jeszcze mocniej urosła oferta w Łagiewnikach i Borku Fałęckim: z 71 do 364 lokali. Wyraźnie przybyło też mieszkań w Bronowicach, Czyżynach i Krowodrzy.
Zmiana oferty rok do roku
Dzielnice, które odkryli deweloperzy
Nowa Huta, wrzesień 2025
37mieszkań w ofercie deweloperów
Nowa Huta, wrzesień 2026
~250ponad sześć razy więcej niż rok temu
Łagiewniki i Borek Fałęcki, 2025
71mieszkań w ofercie deweloperów
Łagiewniki i Borek Fałęcki, 2026
364ponad pięć razy więcej niż rok temu
Skąd ta zmiana? Powody są dwa. Pierwszy to grunty. W najbardziej obleganych częściach miasta działek pod zabudowę mieszkaniową praktycznie już nie ma, a te, które się pojawiają, osiągają ceny trudne do udźwignięcia. Deweloperzy szukają więc ziemi tam, gdzie jest jej więcej i gdzie jest tańsza. Dobrym przykładem jest niedawny zakup, o którym pisaliśmy, czyli grunt Develii na Podgórzu za 3859 zł za metr. Drugi powód to infrastruktura. Nowe linie tramwajowe, rozbudowa dróg i usług sprawiają, że dzielnice dotąd uznawane za peryferyjne stają się dla kupujących realną alternatywą dla centrum.
Gdzie szukać tańszego mieszkania
Rozpiętość cen między dzielnicami Krakowa jest ogromna. Najtańsze są Wzgórza Krzesławickie ze średnią 12,7 tys. zł za metr, Swoszowice z 13,5 tys. zł i Nowa Huta z 13,7 tys. zł. Na drugim biegunie są Grzegórzki z 25,2 tys. zł i Krowodrza z ponad 24,6 tys. zł, a za nimi Stare Miasto z 22,3 tys. zł i Zwierzyniec z 19,7 tys. zł.
Średnia cena ofertowa, wrzesień 2026
Najtańsze i najdroższe dzielnice Krakowa
Co to oznacza w praktyce? Policzyliśmy cenę typowego mieszkania o powierzchni 55 m², czyli mniej więcej tyle, ile ma dziś przeciętny lokal kupowany na rynku pierwotnym w dużym mieście.
Wyliczenie ilezametr.pl
Ile kosztuje 55 m² w różnych dzielnicach
| Dzielnica | Średnia za m² | Cena 55 m² | Różnica do średniej |
|---|---|---|---|
| Wzgórza Krzesławickie | 12,7 tys. zł | ok. 699 tys. zł | ok. 248 tys. zł taniej |
| Nowa Huta | 13,7 tys. zł | ok. 754 tys. zł | ok. 193 tys. zł taniej |
| Średnia Kraków | 17,2 tys. zł | ok. 946 tys. zł | punkt odniesienia |
| Zwierzyniec | 19,7 tys. zł | ok. 1,08 mln zł | ok. 138 tys. zł drożej |
| Grzegórzki | 25,2 tys. zł | ok. 1,39 mln zł | ok. 440 tys. zł drożej |
Cena to iloczyn średniej ceny ofertowej i metrażu. Konkretne oferty mogą się różnić w zależności od piętra, standardu i terminu oddania.
Różnica między Grzegórzkami a Wzgórzami Krzesławickimi przy tym samym metrażu przekracza 680 tys. zł, czyli niemal tyle, ile kosztuje całe mieszkanie w najtańszej dzielnicy. Nie trzeba jednak koniecznie jechać na obrzeża. Pod względem liczby mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr liderem jest Podgórze, gdzie takich lokali jest 174. Duża skala inwestycji sprawia, że nawet w popularnych lokalizacjach zdarzają się mieszkania wyraźnie tańsze od średniej.
WSKAZÓWKI DLA KUPUJĄCYCH W KRAKOWIE
- Porównuj ceny metra w obrębie jednej dzielnicy. Średnia dla Krakowa zawyżana jest przez segment premium, więc mówi niewiele o konkretnych ofertach.
- Negocjuj. Przy ofercie wystarczającej na około 17 miesięcy sprzedaży deweloperzy częściej godzą się na rabaty, darmowe miejsce postojowe lub wykończenie.
- Sprawdź nowe dzielnice deweloperskie, takie jak Nowa Huta czy Łagiewniki. Dojazd do centrum tramwajem bywa krótszy, niż sugeruje mapa.
- Szukaj tańszych mieszkań także na Podgórzu, gdzie jest najwięcej lokali do 12 tys. zł za metr.
- Pytaj o historię ceny. Od 2025 roku deweloperzy muszą publikować ceny i ich zmiany, co ułatwia ocenę, czy promocja jest prawdziwa.
Krakowski rynek wchodzi w ostatni kwartał roku w dobrej kondycji dla kupujących. Wybór jest szeroki, ceny rosną wolno, a deweloperzy przenoszą się do dzielnic, w których metr kosztuje kilka tysięcy złotych mniej. Kto nie upiera się przy centrum, znajdzie dziś w Krakowie ofertę, o jakiej kilka lat temu mógł tylko pomarzyć. Kto szuka w Grzegórzkach czy na Krowodrzy, musi się liczyć z cenami wyższymi niż w większości dzielnic Warszawy.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań jest w ofercie deweloperów w Krakowie?
Według BIG DATA RynekPierwotny.pl na koniec września 2026 roku w ofercie krakowskich deweloperów było ponad 12,1 tys. mieszkań. To o 2 procent mniej niż na początku roku i o 4 procent więcej niż rok wcześniej.
Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Krakowie?
Średnia cena ofertowa wynosi około 17,2 tys. zł za metr kwadratowy, o 4 procent więcej niż rok wcześniej. Według Otodom Analytics średnia cena transakcyjna we wrześniu wyniosła 17 828 zł za metr.
Która dzielnica Krakowa jest najtańsza?
Najniższe średnie ceny nowych mieszkań mają Wzgórza Krzesławickie (12,7 tys. zł za m²), Swoszowice (13,5 tys. zł) i Nowa Huta (13,7 tys. zł). Najwięcej mieszkań w cenie do 12 tys. zł za metr jest jednak na Podgórzu.
Która dzielnica Krakowa jest najdroższa?
Najdroższe są Grzegórzki ze średnią 25,2 tys. zł za metr i Krowodrza z ponad 24,6 tys. zł. Dalej są Stare Miasto (22,3 tys. zł) i Zwierzyniec (19,7 tys. zł).
Gdzie w Krakowie powstaje najwięcej nowych mieszkań?
Największą ofertę ma Prądnik Biały (około 2,9 tys. lokali), a dalej Podgórze, Dębniki, Czyżyny i Podgórze Duchackie. Najszybciej rośnie oferta w Nowej Hucie oraz w Łagiewnikach i Borku Fałęckim.
Czy w Krakowie da się negocjować cenę z deweloperem?
Tak, przy wysokiej ofercie deweloperzy częściej niż w czasie boomu godzą się na negocjacje i promocje. Najłatwiej uzyskać rabat na mieszkania gotowe lub te, które długo pozostają w sprzedaży.
Źródła
- Bankier.pl, Kraków pełen nowych mieszkań. Deweloperzy ruszyli do dzielnic, które omijali (dane BIG DATA RynekPierwotny.pl)
- Finwire.pl, ceny transakcyjne w Krakowie według Otodom Analytics
- Rzeczpospolita, ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym w III kwartale 2026 roku
Artykuł opublikowany 19 października 2026 roku. Oparty na danych BIG DATA RynekPierwotny.pl opublikowanych przez Bankier.pl oraz danych Otodom Analytics. Wyliczenia cen mieszkań 55 m² i czasu wyprzedaży oferty są szacunkami redakcji.
