Materiały budowlane przestały drożeć. Budowa i tak podrożała o 6,2 procent

Przez kilka lat kondycję budownictwa mierzyło się ceną stali, cementu i izolacji. Ten licznik właśnie przestał być najważniejszy. W pierwszym półroczu 2026 roku ogólny poziom cen materiałów budowlanych wzrósł o 1,1 procent, a więc niemal stanął. W tym samym czasie ceny produkcji budowlano-montażowej były w sierpniu o 6,2 procent wyższe niż rok wcześniej, a roboty budowlane specjalistyczne podrożały o 7 procent. Materiał przestał drożeć, budowa nie. Ryzyko kosztowe po prostu zmieniło adres i przeniosło się na wszystko, co dzieje się między projektem a odbiorem budynku.

Materiały się uspokoiły, ale nie wszystkie

Rynek materiałów budowlanych faktycznie ustabilizował się pod względem dynamiki cen. Wzrosty nadal występują, tylko są znacznie łagodniejsze i bardziej przewidywalne niż w okresie największych zawirowań kosztowych z lat poprzednich. Według danych Grupy PSB Handel w pierwszym półroczu 2026 roku ogólny poziom cen materiałów budowlanych oraz produktów dla domu i ogrodu wzrósł o 1,1 procent. W handlu hurtowym wzrost wyniósł 2,3 procent, a w detalu zaledwie 0,3 procent.

Tu jednak warto dodać zastrzeżenie, które łatwo pominąć przy haśle o stabilizacji. Średnia dla całego koszyka nie opisuje tego, co dzieje się w poszczególnych grupach towarowych. W sierpniowym zestawieniu Grupy PSB ceny materiałów były średnio o około 4 procent wyższe niż rok wcześniej, przy czym w detalu wzrost wyniósł około 3 procent, a w hurcie około 5 procent. Najmocniej drożała termoizolacja, o 13,4 procent, a wyraźne wzrosty notowano też w grupach dachy i rynny oraz drewno i płyty OSB.

Ryzyko kosztowe zmieniło adres

To zestawienie pokazuje najważniejszą zmianę ostatnich miesięcy. Inwestor, który dziś układa budżet, znacznie łatwiej oszacuje część materiałową niż dwa czy trzy lata temu. Problem w tym, że część materiałowa przestała być najbardziej ruchliwym elementem rachunku.

Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract, opisuje to wprost jako zmianę struktury ryzyka kosztowego. Po okresie gwałtownych skoków cen stali, drewna czy izolacji na znaczeniu zyskuje wszystko, co dzieje się pomiędzy projektem a odbiorem budynku: dostępność ekip, wyceny podwykonawców, koordynacja branż, logistyka, poprawki i przestoje. Im dłużej trwa realizacja, tym więcej czasu mają te koszty, by narastać.

Ta ostatnia uwaga jest kluczowa, bo zamienia kalendarz w pozycję budżetową. Przy stabilnych cenach materiałów opóźnienie samo w sobie staje się kosztem, i to kosztem, którego nie widać w żadnym cenniku hurtowni. Wydłużające się procedury administracyjne działają więc nie tylko na nerwy, ale i na rentowność. Dobrze pokazuje to skala czekania na dokumenty: jak pisaliśmy, na pozwolenie na budowę w Warszawie czeka się już 531 dni, a od września doszła druga blokada związana z planami ogólnymi.

Dziewięć tysięcy sto sześćdziesiąt jeden złotych

Druga strona tej zmiany to praca. Zgodnie z sierpniowymi danymi GUS przeciętne wynagrodzenie brutto w budownictwie wyniosło w lipcu 9 161,67 zł i było o 5,6 procent wyższe niż rok wcześniej. To dynamika pięciokrotnie wyższa niż półroczny wzrost cen materiałów.

Do tego dochodzi kwestia, której nie widać w statystyce płac: dostępność wykwalifikowanych wykonawców pozostaje ograniczona. W praktyce oznacza to, że koszt pracy ekip rośnie szybciej niż ceny materiałów, a dodatkowo trudniej te ekipy po prostu zakontraktować w terminie. Organizacja budowy, od logistyki po nadzór, stała się droższa i bardziej wymagająca, co podnosi finalny koszt inwestycji niezależnie od tego, ile kosztuje worek cementu.

Portfel rośnie, realizacja nie nadąża

Rynek pozostaje przy tym aktywny inwestycyjnie i to właśnie napięcie najlepiej wyjaśnia, dlaczego presja kosztowa się utrzymuje. W okresie styczeń, luty, marzec, kwiecień, maj, czerwiec i lipiec liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 3,3 procent rok do roku, a liczba mieszkań objętych pozwoleniami na budowę lub zgłoszeniami z projektem zwiększyła się o 15,7 procent. Jednocześnie lipcowa produkcja budowlano-montażowa była o 2,4 procent niższa niż przed rokiem.

Rozjazd między pozwoleniami a faktycznymi budowami nie jest nowy. Widać go także w sierpniowych danych GUS o budownictwie mieszkaniowym, w których liczba rozpoczętych budów była najwyższa od czterech lat, a w największych miastach jednocześnie spadła o jedną czwartą. Deweloperzy zbierają zapas projektów, ale decyzję o wbiciu łopaty podejmują ostrożnie, między innymi właśnie z powodu kosztów realizacji.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 01.09.2026Lex deweloper wygasł. Zostaje po nim około 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu

Budżet rozstrzyga się przed pierwszym wykopem

Jeśli ryzyko przeniosło się z zakupu materiału na przebieg budowy, to rośnie znaczenie etapu, który poprzedza właściwe prace. To wtedy zapadają decyzje o technologii, podziale zakresów wykonawczych i sposobie kontraktowania, które później decydują o podatności inwestycji na wzrost kosztów.

Piotr Koszyk zwraca uwagę, że duża część ryzyka powstaje jeszcze przed rozpoczęciem robót. Błędy lub niedoszacowania na tym etapie wracają później w postaci zmian zakresu, dodatkowych zamówień i konieczności reorganizacji prac. Jego zdaniem kluczowe znaczenie mają wczesna identyfikacja ryzyk, realny harmonogram i odpowiednio zaplanowane kontraktowanie poszczególnych zakresów. W obecnych warunkach przewagę daje przede wszystkim zdolność do przewidywania kosztów i reagowania na odchylenia, zanim zaczną wpływać na rentowność całego projektu.

Co to znaczy dla ceny mieszkania

Dla kupującego ta zmiana ma jeden praktyczny wniosek: nie należy oczekiwać, że stabilizacja cen materiałów szybko przełoży się na tańsze mieszkania. Koszt budowy to dziś w dużej mierze koszt czasu i pracy, a oba rosną w tempie zbliżonym do 6 procent rocznie. Deweloper, który wprowadza do sprzedaży projekt rozpoczynany w tym roku, wkalkulowuje właśnie te stawki, nie historyczny cennik hurtowni.

Działa tu jednak także sprzężenie w drugą stronę. Wysokie koszty realizacji ograniczają skłonność do uruchamiania nowych inwestycji, a mniejsza liczba nowych budów oznacza po kilku kwartałach szczuplejszą ofertę. To dokładnie ten mechanizm, który pojawia się w jesiennych prognozach cen mieszkań jako główna zmienna rozstrzygająca o skali wzrostów.

Na co patrzeć w najbliższych miesiącach

Pierwszy wskaźnik to dynamika cen produkcji budowlano-montażowej. Jeżeli utrzyma się w okolicach 6 procent przy niemal płaskich cenach materiałów, potwierdzi się, że to robocizna i organizacja budowy, a nie surowce, rozdają dziś karty.

Drugi to relacja pozwoleń do rozpoczętych budów. Rosnący zapas projektów przy słabym tempie startów oznacza, że inwestorzy czekają. Moment, w którym ten zapas zacznie się przekładać na wykopy, będzie też momentem największej presji na ceny usług budowlanych.

Trzeci, nieco mniej oczywisty, to ceny energii i paliw. To one najmocniej decydują o tym, czy półroczna stabilizacja w koszyku materiałów utrzyma się w kolejnych kwartałach, czy okaże się tylko przerwą. Grupa PSB już wcześniej wskazywała, że rosnące koszty nośników energii mogą odwrócić dotychczasową równowagę cenową.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
• Na pozwolenie w Warszawie czeka się 531 dni. Od września doszła druga blokada
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
• 936 inwestycji mieszkaniowych trafiło do zamrażarki. Najgorzej w Łodzi i Poznaniu

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o cenach materiałów budowlanych podano za analizami Grupy PSB Handel, a wskaźniki cen produkcji budowlano-montażowej, przeciętnego wynagrodzenia w budownictwie, rozpoczętych budów oraz pozwoleń na budowę za Głównym Urzędem Statystycznym. Wypowiedzi Piotra Koszyka, członka zarządu Q3D Contract, przytoczono za komunikatem firmy. Przytoczone wskaźniki dotyczą różnych okresów odniesienia i nie należy ich sumować. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.