Prezydent Katowic przeciw wieży przy Spodku. Plan B dewelopera to najem na doby

Piętnastego września inwestor siedział z mieszkańcami Koszutki w Międzynarodowym Centrum Kongresowym i tłumaczył, jak chce rozwiązać sprawę parkowania. Szesnastego września prezydent Katowic Marcin Krupa opublikował post, w którym sprzeciwił się całemu projektowi. Chodzi o wieżę mieszkalną o wysokości 132,6 metra i 34 kondygnacjach nadziemnych, która miałaby stanąć przy Chorzowskiej 1, naprzeciwko Spodka. Deweloper mówi, że jest zaskoczony, bo postępowanie administracyjne wciąż trwa. I przy okazji ujawnia, co zrobi, jeśli wieży nie będzie.

Co się wydarzyło w ciągu dwóch dni

Kolejność zdarzeń ma tu znaczenie, bo to ona najbardziej zirytowała inwestora. Piętnastego września w Międzynarodowym Centrum Kongresowym odbyło się drugie spotkanie z cyklu „Pogadajmy o Chorzowskiej 1”, pierwsze miało miejsce 20 sierpnia. Według informacji przekazanych przez inwestora uczestniczyło w nim ponad dwieście osób. Głównymi tematami były mobilność, transport i parkowanie, czyli dokładnie te kwestie, które mieszkańcy podnosili najmocniej za pierwszym razem.

Dzień później prezydent Katowic opublikował stanowisko. Napisał, że rozmawiał z mieszkańcami okolicznych bloków, a ich opinie były jednoznacznie negatywne. „Uważam, że tego typu budowa nie wpisuje się w charakter tego miejsca oraz jego najbliższego otoczenia. Nowe inwestycje nie powinny być realizowane w oderwaniu od istniejącej zabudowy i POGARSZAĆ jakość życia w otoczeniu” oświadczył Marcin Krupa. Poinformował też, że polecił swojemu zastępcy Maciejowi Biskupskiemu osobisty nadzór nad dalszą procedurą administracyjną.

Odpowiedź spółki była szybka i utrzymana w tonie zdziwienia. „Jesteśmy zaskoczeni tak jednoznaczną oceną projektu, ogłoszoną w trakcie postępowania administracyjnego. Liczymy na bezpośrednią rozmowę z prezydentem o inwestycji i o propozycjach, które przedstawiliśmy mieszkańcom” skomentował Tomasz Sobolewski, wiceprezes MTX Development. Sprawę w jej pierwszej odsłonie opisywaliśmy w sierpniu, gdy katowiczanie zaczęli pytać o cień rzucany przez planowaną wieżę.

Co dokładnie miałoby tam stanąć

Spór dotyczy jednej z najbardziej eksponowanych działek w centrum Katowic. To teren przy rondzie imienia generała Jerzego Ziętka, naprzeciwko Spodka, w sąsiedztwie Międzynarodowego Centrum Kongresowego, siedziby NOSPR i kompleksu biurowego .KTW. Dziś stoi tam niski budynek, dawny pawilon bankowy. MTX Development kupiło grunt pod koniec 2025 roku i wystąpiło o ustalenie warunków zabudowy.

Parking, czyli spór, który zdecyduje o wszystkim

Za abstrakcyjną dyskusją o „charakterze miejsca” stoi bardzo konkretna arytmetyka. Obecna koncepcja przewiduje wskaźnik 0,5 miejsca parkingowego na mieszkanie. Tomasz Konior przekonywał na spotkaniu, że to konsekwencja centralnego położenia działki i wyjątkowo dobrej dostępności komunikacji publicznej. Mieszkańcy Koszutki widzą to inaczej, bo obawiają się, że samochody, które nie zmieszczą się w budynku, staną na ich osiedlu.

Inwestor przedstawił wyliczenie, które pokazuje, dlaczego nie chce podnieść tego wskaźnika. Zwiększenie go z 0,5 do 1,0 oznaczałoby przy 330 mieszkaniach konieczność stworzenia dodatkowych 165 miejsc i około czterech do pięciu tysięcy metrów kwadratowych powierzchni garażowej. To nie jest korekta rysunku, tylko przebudowa ekonomiki całego przedsięwzięcia.

Inwestor próbował rozbroić ten spór propozycjami dodatkowymi. Zaproponował osobny parking wielopoziomowy w miejscu 48 istniejących garaży, który miałby oferować 296 miejsc, z zieloną przestrzenią wspólną na dachu. Pojawił się też pomysł przekształcenia ulicy Grażyńskiego w pasaż z funkcjami dla mieszkańców Koszutki, koncepcja centrum integracji międzypokoleniowej oraz ponad 500 metrów kwadratowych zielonego tarasu na piątej kondygnacji wieży. Na stole położono również porozumienie dobrosąsiedzkie, czyli dokument regulujący zasady współpracy przy przygotowaniu i realizacji inwestycji. Inwestor sam zastrzegł, że nie zastąpiłoby ono procedur administracyjnych, planistycznych ani środowiskowych.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 22.07.2026Okam domyka osiedle Inspire w Katowicach. Nad Doliną Trzech Stawów powstało 421 mieszkań

Sprzeciw prezydenta a przepisy. Dlaczego to nie to samo

Tu trzeba oddzielić politykę od prawa, bo mieszają się w tej sprawie bardzo łatwo. Stanowisko prezydenta miasta jest ważnym sygnałem politycznym i realnie wpływa na klimat wokół inwestycji. Nie jest natomiast samodzielną podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy należy w polskim systemie do decyzji tak zwanych związanych. Oznacza to, że jeżeli wniosek spełnia przesłanki ustawowe, organ ma obowiązek ją wydać, a nie swobodę w ocenie, czy inwestycja mu się podoba. Utrwalone orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tej kwestii konsekwentne. Ocena, że budynek „nie wpisuje się w charakter miejsca”, może mieć znaczenie prawne tylko wtedy, gdy da się ją przełożyć na konkretne przesłanki ustawowe, przede wszystkim na zasadę dobrego sąsiedztwa, czyli kontynuację funkcji, parametrów i cech zabudowy działek sąsiednich.

I to właśnie jest realne pole sporu. Sąsiedztwo Chorzowskiej 1 jest niejednorodne: z jednej strony niska zabudowa mieszkaniowa Koszutki, z drugiej wysokie budynki centrum Katowic, w tym kompleks .KTW. Od tego, który obszar zostanie uznany za właściwy do analizy urbanistycznej, zależy, czy 132 metry mieszczą się w kontynuacji zabudowy, czy ją przekraczają. To kwestia, którą w razie odmowy rozstrzygnie samorządowe kolegium odwoławcze, a potem najprawdopodobniej sąd administracyjny.

Warto też pamiętać, że Katowice na tle kraju wypadają w planowaniu przestrzennym stosunkowo dobrze. Pisaliśmy o tym, analizując, dlaczego budowanie mieszkań w polu to polski problem, z którego jedno duże miasto się wyłamuje. Tym bardziej zwraca uwagę fakt, że dla tak eksponowanej działki w ścisłym centrum wciąż nie ma planu miejscowego, a o przyszłości kwartału decyduje postępowanie o warunki zabudowy.

Plan B, który trafia prosto w nowe przepisy

Najciekawszy fragment odpowiedzi inwestora dotyczy tego, co stanie się z działką, jeśli wieża nie powstanie. MTX Development deklaruje, że preferowanym wariantem pozostaje budynek mieszkalny według projektu Konior Studio. Sygnalizuje jednak, że jeśli ekonomia niższej zabudowy nie pozwoli zrealizować obecnej koncepcji, spółka rozważy inne sposoby wykorzystania nieruchomości. Jedną z możliwości jest projekt oparty na najmie krótkoterminowym.

Argumentacja jest spójna. Sąsiedztwo Spodka i Międzynarodowego Centrum Kongresowego, wydarzenia kulturalne, sportowe i biznesowe, goście przyjeżdżający na kilkudniowe pobyty. W takim modelu, jak zauważa inwestor, własny parking nie jest warunkiem atrakcyjności biznesowej przedsięwzięcia. Innymi słowy: problem, o którym mieszkańcy dyskutowali przez dwa spotkania, znika, bo znika mieszkaniec z samochodem.

Ten scenariusz trafia jednak dokładnie w moment, w którym najem na doby przestaje być bezpieczną przystanią. Rządowy projekt regulujący najem krótkoterminowy przeszedł właśnie przez komisje sejmowe. Przewiduje między innymi prawo wspólnot i spółdzielni do zakazania usług hotelarskich uchwałą, gminne strefy czasowego zakazu oraz obowiązkowe wykreślenie obiektu z ewidencji po trzech stwierdzonych naruszeniach w ciągu pół roku. Szczegóły rozłożyliśmy na części w tekście o tym, jak trzy skargi w pół roku mogą wyrzucić mieszkanie z ewidencji.

Dla budynku w całości przeznaczonego pod najem krótkoterminowy, należącego do jednego właściciela, ryzyko uchwały sąsiedzkiej jest wprawdzie ograniczone, bo nie ma tu wspólnoty w klasycznym rozumieniu. Pozostają jednak gminne strefy czasowego zakazu, które ustanawia rada gminy na wniosek prezydenta miasta. A prezydent Katowic właśnie pokazał, jakie ma zdanie o tej inwestycji. Plan B, który miał być ucieczką od sporu, prowadzi więc pod drzwi tego samego urzędu.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Naprzeciw Spodka ma stanąć 130-metrowy wieżowiec. Katowiczanie pytają o cień
• Budowanie mieszkań w polu to polski problem. Jedno duże miasto się z niego wyłamuje
• Trzy skargi w pół roku i mieszkanie wypada z ewidencji. Projekt o najmie na doby trafia do Sejmu
• Prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem. Od dziś nie wydadzą warunków zabudowy

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywana inwestycja znajduje się na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy, a przedstawiona koncepcja nie jest wersją ostateczną i może ulec zmianie. Wypowiedzi prezydenta Katowic oraz przedstawicieli MTX Development przytoczono za doniesieniami medialnymi i komunikatami stron. Ceny mieszkań podano orientacyjnie, na podstawie publicznie dostępnych zestawień ofertowych. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny i przedstawia Spodek w Katowicach wraz z otoczeniem, nie zaś teren planowanej inwestycji. Fot. Adrian Tync / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.