Od dziś deweloper raportuje cenę każdego mieszkania. Zobaczymy ją dopiero wiosną

Od 2 października 2026 roku przy każdej umowie zawieranej z nabywcą deweloper musi przekazać do ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego cenę mieszkania, jego powierzchnię użytkową, liczbę pokoi i kondygnację. Ma na to siedem dni, a jeśli się spóźni, bank wstrzyma mu wypłaty z rachunku powierniczego. Kupujący nie zobaczy tych danych od razu. Mają one zasilić Portal DOM, który ma ruszyć 2 kwietnia 2027 roku i pokazać, za ile naprawdę sprzedawano mieszkania w konkretnych lokalizacjach. To zmiana, która przechodzi niemal bez echa, a może być najpoważniejszą przebudową dostępu do informacji o cenach mieszkań od lat.

Co dokładnie trafia do ewidencji od dziś

Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego prowadzi w systemie teleinformatycznym Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. To baza, która gromadzi informacje o deweloperach, prowadzonych przez nich przedsięwzięciach i zawieranych umowach, a zasilają ją nie tylko same firmy, ale też banki. Dotąd pozwalała nabywcy sprawdzić sytuację prawną i stan realizacji konkretnej inwestycji, między innymi adres, numer działki ewidencyjnej oraz informacje o wpłatach i powiązanych rachunkach powierniczych.

Od dziś zakres zbieranych danych wyraźnie się poszerza, a zmiana przebiega dwutorowo. Inaczej traktowane są informacje o samych inwestycjach, inaczej te dotyczące umów z klientami.

Przy nowych przedsięwzięciach i nowych mieszkaniowych rachunkach powierniczych deweloper podaje nazwę grupy kapitałowej, do której należy, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych, planowaną liczbę lokali mieszkalnych oraz nazwę, pod którą prowadzona jest inwestycja. Ten ostatni element ma ułatwić odnalezienie projektu w systemie, bo dotąd wyszukiwanie opierało się głównie na nazwie dewelopera albo numerze rachunku powierniczego. Projektów już znajdujących się w ewidencji nie trzeba uzupełniać wstecz.

Z umowami jest inaczej i to jest sedno zmiany. Nowe dane trzeba przekazywać dla wszystkich umów zawartych od 2 października, nawet jeśli sama inwestycja ruszyła znacznie wcześniej. Data rozpoczęcia budowy nie zwalnia więc z obowiązku przy kolejnych sprzedażach.

Cena bez miejsca postojowego, kuchnia bez statusu pokoju

Diabeł tkwi w definicjach i akurat tutaj ustawodawca był precyzyjny. To ważne, bo od tych szczegółów zależy, czy przyszłe statystyki będą porównywalne.

Cena raportowana do ewidencji oznacza kwotę, którą nabywca płaci za sam lokal mieszkalny, a więc bez miejsca postojowego i bez komórki lokatorskiej. Do systemu trafia wartość brutto, czyli razem z podatkiem VAT, a nie kwota netto. Dzięki temu dane z różnych inwestycji będą opisywać to samo, zamiast mieszać mieszkania z garażami.

Uporządkowano też kwestię dodatków. Jeżeli miejsce postojowe, komórka lokatorska albo inny lokal użytkowy są objęte odrębną umową zawieraną razem z umową dotyczącą mieszkania, będzie można powiązać je z tą główną umową. Sprzedaż takiego lokalu prowadzona samodzielnie, bez związku z zakupem mieszkania, nie podlega raportowaniu do ewidencji DFG.

Osobno rozstrzygnięto sposób liczenia pokoi, który od lat bywa źródłem sporów w ogłoszeniach. Liczbę pokoi podaje się zgodnie z projektem mieszkania, a jeżeli kuchnia jest połączona z salonem i tworzy z nim jedną przestrzeń, nie wpisuje się jej jako dodatkowego pokoju. System zbiera przy tym informacje o liczbie kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku. Przy domu jednorodzinnym dochodzi powierzchnia działki, a nie powierzchnia zabudowy.

Te rozstrzygnięcia mają znaczenie wykraczające poza samą sprawozdawczość. Standaryzacja liczby pokoi i powierzchni to warunek, bez którego porównywanie ofert nie ma sensu, o czym dobrze wiedzą wszyscy, którzy zderzyli się z rozbieżnościami w metrażach. Przy wyborze mieszkania warto zresztą sprawdzić więcej niż tylko cennik, a praktyczne wskazówki zebraliśmy w poradniku o tym, jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem mieszkania.

Siedem dni i blokada wypłat

Sposób przekazywania danych się nie zmienia. Deweloperzy mają do wyboru trzy kanały: formularz dostępny po zalogowaniu do Portalu DFG, przesłanie plików wsadowych oraz integrację przez API, co wymaga wcześniejszego dostosowania systemów informatycznych. Jak zaznacza Damian Ziąber, rzecznik prasowy Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, dwa pierwsze sposoby nie wymagają żadnych zmian technicznych po stronie firm, a każde pole formularza jest opisane.

Bez zmian pozostaje również termin. Informacje trzeba przekazać niezwłocznie, nie później niż w ciągu siedmiu dni od powstania obowiązku, a w przypadku umów od dnia ich zawarcia.

Konsekwencja spóźnienia jest natomiast dotkliwa i to ona czyni z tej zmiany coś więcej niż kolejne pola w formularzu. Jeżeli deweloper nie przekaże wymaganych informacji w terminie, DFG zawiadamia bank lub kasę prowadzącą mieszkaniowy rachunek powierniczy, a wypłata środków z tego rachunku zostaje wstrzymana do czasu uzupełnienia danych. Dla inwestycji finansowanej z bieżących wypłat z rachunku powierniczego to może oznaczać realny przestój na budowie.

Radca prawny Przemysław Dziąg, ekspert rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że zmiana wchodzi niemal niezauważona, mimo że z punktu widzenia deweloperów jest bardzo istotna. Nowych danych do przekazywania jest sporo, a czasu na przygotowanie procesów było mało. Podobnie ocenia to Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, według którego rozszerzenie ewidencji oznacza dla firm konieczność dostosowania procesów i systemów informatycznych.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 28.09.2026Za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce

Portal DOM, czyli po co to wszystko

Samo rozszerzenie ewidencji nie oznacza, że od dziś można wejść do internetu i sprawdzić, za ile sąsiedzi kupili mieszkania w tym samym budynku. Na razie to wyłącznie obowiązek sprawozdawczy. Publiczny dostęp ma się pojawić wraz z Portalem Danych o Obrocie Mieszkaniami, w skrócie Portalem DOM, którego uruchomienie zaplanowano na 2 kwietnia 2027 roku.

Portal ma być bezpłatny i prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Będzie czerpał z trzech źródeł: ewidencji DFG, informacji o transakcjach nieobjętych obowiązkiem raportowania do ewidencji oraz danych przekazywanych przez szefa Krajowej Administracji Skarbowej na podstawie aktów notarialnych. To ostatnie jest kluczowe, bo dzięki temu system obejmie nie tylko rynek pierwotny, ale również wtórny.

Użytkownik będzie mógł zawężać wyniki według lokalizacji, okresu, rodzaju rynku, rodzaju nieruchomości, liczby pokoi czy powierzchni. Wynik ma być tworzony na podstawie co najmniej sześciu transakcji, co ma uniemożliwić zidentyfikowanie pojedynczego zakupu. Poza cenami w systemie mają znaleźć się także informacje o firmach deweloperskich, w tym historia ich inwestycji wraz z ewentualnymi opóźnieniami.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazywało przy pracach nad ustawą, że problemem jest brak łatwo dostępnych i aktualnych danych o cenach transakcyjnych. Dane z portali ogłoszeniowych dotyczą głównie cen ofertowych, a inne źródła mają ograniczony zakres, obejmują największe rynki albo są dostępne komercyjnie. Portal DOM ma tę lukę wypełnić.

Czego ta zmiana nie załatwia

Warto zachować proporcje. Portal DOM będzie pokazywał statystyki, a nie konkretne transakcje, bo wynik ma powstawać na podstawie co najmniej sześciu zdarzeń. W małych miejscowościach i w niszowych segmentach oznacza to, że danych może po prostu zabraknąć, a wyniki będą uśrednione do poziomu, który niewiele powie o konkretnym budynku.

Druga rzecz to zakres ceny. Raportowana kwota dotyczy samego lokalu, bez miejsca postojowego i komórki. To dobre rozwiązanie dla porównywalności danych, ale dla kupującego oznacza, że statystyka z portalu nie będzie równa pełnemu kosztowi zakupu. Przy mieszkaniu w dużym mieście garaż potrafi dołożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych i tej kwoty w zestawieniu nie będzie widać.

Trzecia to horyzont czasowy. Pierwsze miesiące działania portalu siłą rzeczy obejmą wąski wycinek rynku, bo dane o umowach zbierane są dopiero od dziś. Pełna wartość porównawcza pojawi się dopiero wtedy, gdy uzbiera się kilka kwartałów historii.

Do tego czasu kupujący pozostaje przy cenach ofertowych, a te trzeba czytać ostrożnie. Jak pokazują wrześniowe dane o średnich i medianach cen mieszkań, sama zmiana struktury oferty potrafi podnieść statystykę o 2 procent w miesiąc, mimo że żaden deweloper nie zmienił cennika. Dane transakcyjne są na takie zniekształcenia znacznie mniej podatne.

Warto też pamiętać, że umowa rezerwacyjna nie jest umową deweloperską i sama w sobie nie uruchamia obowiązku raportowania ceny do ewidencji. Co dokładnie podpisuje się na tym etapie, opisaliśmy w materiale o tym, co oznacza umowa rezerwacyjna i kiedy opłata podlega zwrotowi.

Na co patrzeć w najbliższych miesiącach

Pierwszym testem będzie to, jak deweloperzy poradzą sobie z terminem siedmiu dni przy dużej liczbie umów. Sankcja w postaci wstrzymania wypłat z rachunku powierniczego jest na tyle dotkliwa, że powinna wymusić dyscyplinę, ale pierwsze tygodnie zwykle przynoszą problemy techniczne.

Drugim będzie jakość danych. Standaryzacja liczby pokoi i definicji ceny to dobry początek, ale o wartości całego systemu przesądzi to, czy raportowanie będzie kompletne. Trzecim, już w przyszłym roku, sposób prezentacji w Portalu DOM, a zwłaszcza to, jak wąsko będzie można zawęzić lokalizację, nie tracąc wyniku z powodu progu sześciu transakcji.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Średnia cena metra w Warszawie wzrosła o 2 procent. Nikt nie zmienił cennika
• Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem mieszkania. Przewodnik 2026
• Ponad 7 tysięcy mieszkań stoi dziś zarezerwowanych. Co dokładnie podpisujesz przy rezerwacji
• Pośrednik sprawdzi metraż, zanim wystawi ogłoszenie. Prowizję weźmie już tylko od jednej strony

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywane zmiany wynikają z ustawy z 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2025 r. poz. 1669), wchodzącej w życie 2 października 2026 r. Zakres przekazywanych danych, terminy, kanały raportowania oraz zasady dotyczące ceny i liczby pokoi podano za komunikatami Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Wypowiedzi Damiana Ziąbera przytoczono za Ubezpieczeniowym Funduszem Gwarancyjnym, Przemysława Dziąga jako eksperta rynku nieruchomości, a Bartosza Gussa za PZFD. Planowana data uruchomienia Portalu DOM i jego zakres funkcjonalny mogą ulec zmianie. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.