Wkład własny w TBS spadnie z 30 do 10 procent. Dla młodych ma go nie być wcale

Mieszkanie w TBS albo SIM ma barierę, o której mówi się rzadziej niż o kolejkach: wkład na start. Dziś ustawowy limit sięga 30 procent kosztów budowy, w praktyce oznacza to od 60 do 100 tysięcy złotych i trzeba mieć te pieniądze w gotówce, bo partycypacji nikt nie kredytuje. Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych chce zbić ten limit do 10 procent, a w wydzielonej części zasobu dla osób do 35 roku życia zrezygnować z niego zupełnie. Rada Ministrów miała zająć się projektem w trzecim kwartale, a ten kończy się jutro.

Partycypacja, czyli bariera, o której banki nie chcą słyszeć

Partycypacja to wkład, jaki przyszły najemca wnosi w koszt budowy mieszkania w towarzystwie budownictwa społecznego albo w społecznej inicjatywie mieszkaniowej. Formalnie jest zwrotna, bo przy wyprowadzce można odzyskać jej zwaloryzowaną wartość. Praktycznie działa jak wkład własny przy kredycie, z jedną istotną różnicą: banki jej nie finansują. Nie stoi za nią hipoteka, bo najemca nie zostaje właścicielem lokalu, więc nie ma czego zabezpieczyć.

Obecny przepis pozwala żądać od osoby fizycznej do 30 procent kosztów budowy lokalu. Przy typowym mieszkaniu w nowym budynku oznacza to kwotę między 60 a 100 tysiącami złotych, którą trzeba mieć zgromadzoną w gotówce. To paradoks, który podważa sens całego programu. Mieszkania społeczne mają trafiać do osób o dochodach zbyt niskich na kredyt hipoteczny i zbyt wysokich na lokal komunalny, a próg wejścia bywa wyższy niż wkład własny przy zakupie kawalerki na rynku wtórnym w mniejszym mieście.

Projekt zbija ustawowy limit do 10 procent kosztów inwestycji. Przy tej samej inwestycji kwota schodzi z okolic 90 tysięcy do mniej więcej 30 tysięcy złotych. Osobno przewidziano wyodrębnioną część zasobu adresowaną do osób do 35 roku życia, w której partycypacji ma nie być w ogóle. To akurat najciekawszy element projektu, bo dotyczy grupy, która teoretycznie ma zdolność kredytową, ale nie ma oszczędności na wkład, a jednocześnie wypada z kolejki po mieszkanie komunalne z powodu zbyt wysokich zarobków.

Warto pamiętać, że dotychczasowa wysokość partycypacji ma jeszcze jeden skutek uboczny, o którym mało kto myśli przy podpisywaniu umowy. Wpłacone pieniądze wracają dopiero po zakończeniu najmu, a ich wcześniejsze odzyskanie wymaga znalezienia następcy i przeprowadzenia cesji. Opisywaliśmy to szczegółowo w poradniku wyjaśniającym, co naprawdę znaczy odstąpienie mieszkania TBS i ile kosztuje cesja partycypacji. Im niższa partycypacja, tym mniejszy problem z jej odzyskaniem.

Jedna ustawa zamiast trzech i dwa rodzaje zasobu

Projekt nie jest zwykłą nowelizacją. Zastępuje trzy dotychczasowe akty prawne jedną ustawą i porządkuje system, który przez lata narastał warstwami. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski nazwał go najważniejszą ustawą mieszkaniową tej kadencji, co przy liczbie projektów krążących obecnie po resorcie jest mocną deklaracją.

Kluczowa zmiana konstrukcyjna polega na rozdzieleniu zasobu na dwie kategorie, którym przypisano osobne kryteria dochodowe i osobne zasady udziału w kosztach budowy. Chodzi o to, żeby intensywność wsparcia państwa odpowiadała temu, komu dany lokal faktycznie służy.

Czynsz dostanie ustawowy sufit

Druga zmiana, która realnie dotknie portfela najemcy, dotyczy czynszu. Projekt przewiduje, że opłata ma pokrywać koszty eksploatacji, remontów oraz zobowiązania zaciągnięte na budowę, ale w skali roku nie może przekroczyć 4 albo 5 procent wartości odtworzeniowej lokalu. To, który z tych progów obowiązuje, zależy od sposobu sfinansowania inwestycji.

Wartość odtworzeniowa to wskaźnik ogłaszany przez wojewodę dla każdego województwa, odpowiadający szacunkowemu kosztowi odtworzenia metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Różni się między regionami i jest aktualizowany dwa razy w roku, więc ten sam procent oznacza inną kwotę w Warszawie i w Opolu. Poniższe wyliczenie pokazuje sam mechanizm na przyjętym dla przykładu wskaźniku.

Sufit czynszowy jest tu logiczną konsekwencją obniżenia partycypacji. Skoro najemca wnosi mniej na starcie, inwestor musi odzyskać więcej z bieżących opłat, a bez ustawowego ogranicznika cała oszczędność na wkładzie rozpłynęłaby się w wyższym czynszu rozłożonym na lata. Ustawodawca zamyka więc obie strony równania naraz.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 23.09.2026Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów

Skąd wezmą się pieniądze na budowę

Jeżeli najemca wnosi mniej, ktoś musi wnieść więcej. Projekt odpowiada na to trzema instrumentami, które mają działać równolegle: bezzwrotnym grantem, preferencyjnym kredytem z Banku Gospodarstwa Krajowego i pozostałością partycypacji.

Bezzwrotny grant ma wynieść 20 procent kosztów inwestycji przy budownictwie czynszowym i 15 procent przy spółdzielczym lokatorskim. Finansowanie zwrotne z BGK może pokryć do 80 procent kosztów przedsięwzięcia i rozkłada się na okres do 30 lat. Reszta to wkład inwestora, czyli najczęściej gminy, oraz to, co zostało z partycypacji.

Skala pieniędzy przewidzianych na ten system rośnie. Limit wydatków na budowę i remonty mieszkań na tani wynajem ma iść w górę z 6 miliardów złotych w 2026 roku do 10 miliardów w 2030, co łącznie daje kwotę rzędu 44 miliardów. Dla porównania, budżet samego programu społecznego budownictwa czynszowego został wcześniej zwiększony z 4,5 do 6,9 miliarda złotych. Udziałowcami społecznych inicjatyw mieszkaniowych jest dziś 545 gmin, więc odbiorców tych środków nie brakuje.

Dlaczego kalendarz jest tak napięty

Termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów wskazano na trzeci kwartał 2026 roku. Ten kwartał kończy się jutro, a projekt wciąż jest na etapie rządowym. Opóźnienie samo w sobie nie byłoby niczym nadzwyczajnym, gdyby nie to, co dzieje się równolegle po stronie finansowania.

Jesienna edycja naboru w programie społecznego budownictwa czynszowego, trwająca od 1 do 30 września, jest ostatnią w dotychczasowej formule. Pisaliśmy o tym przy okazji rekordowych danych z sierpnia, gdy TBS-y oddały 813 mieszkań w miesiąc, a program, który to finansuje, właśnie dobiegał końca. Nowy mechanizm wsparcia ma ruszyć od 2027 roku i to właśnie omawiana ustawa ma go opisać.

Powstaje więc luka. Inwestorzy, którzy nie zdążą ze złożeniem wniosku do jutra, będą czekać na przepisy, których nie ma jeszcze w Dzienniku Ustaw. Dla samorządu planującego inwestycję to różnica kilkunastu miesięcy w harmonogramie, a dla osoby stojącej w kolejce po mieszkanie równie długa przerwa w napływie nowych lokali. Warto zestawić to ze skalą ostatniego naboru, w którym, jak opisywaliśmy, rekordowa pula miała sfinansować prawie 9,6 tysiąca mieszkań z niższym czynszem.

Co z tego wynika, jeśli czekasz na mieszkanie społeczne

Pierwszy wniosek jest prosty: warunki, na jakich podpiszesz umowę, zależą od tego, kiedy budynek dostał finansowanie, a nie od tego, kiedy ty dostaniesz klucze. Mieszkania budowane dziś na starych zasadach będą wydawane z dotychczasową partycypacją jeszcze przez lata, bo cykl inwestycyjny w tym segmencie trwa zwykle od trzech do czterech lat. Nowe limity obejmą inwestycje finansowane po wejściu ustawy w życie.

Drugi dotyczy tego, o co pytać. Przy zapisie na listę w TBS albo SIM kluczowe jest pytanie nie o sam metraż i czynsz, lecz o to, z jakiego programu finansowana jest dana inwestycja i kiedy podpisano umowę kredytową z BGK. To ta data przesądza o wysokości twojej wpłaty.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• TBS-y oddały 813 mieszkań w miesiąc. Program, który to finansuje, właśnie się kończy
• Rekordowa pula na mieszkania z niższym czynszem. Powstanie prawie 9,6 tysiąca lokali
• Odstąpię mieszkanie TBS: co to znaczy? Partycypacja, cesja i koszty
• Koniec automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych. Gmina sprawdzi też dochody

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywane rozwiązania pochodzą z projektu ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych oraz o wsparciu inwestycji mieszkaniowych, który został wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów 19 maja 2026 roku i na dzień publikacji nie został uchwalony. Ostateczne brzmienie przepisów, w tym wysokość limitów partycypacji i czynszu, może się różnić od opisanego. Wyliczenia czynszu w tabeli są poglądowe i oparte na przyjętej dla przykładu wartości odtworzeniowej 7 000 zł za metr kwadratowy. Rzeczywisty wskaźnik ustala wojewoda odrębnie dla każdego województwa i aktualizuje go dwa razy w roku. Kwoty partycypacji rzędu 60 000 do 100 000 zł to wartości typowe dla obecnych inwestycji, a nie limit ustawowy. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 1.0.