Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania w 2026 roku?

Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania w 2026 roku? Każda forma najmu okazjonalnego i najmu instytucjonalnego wymaga wizyty u notariusza. To — w przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu spisanej na kuchennym stole — jeden z głównych „kosztów wejścia” do takiego rozwiązania, ale też klucz do bezpieczeństwa właściciela: dopiero akt notarialny z poddaniem się egzekucji daje realne narzędzie do eksmisji. Pytanie ma konkretną odpowiedź – wynika z taksy notarialnej i obowiązujących stawek.

Najem okazjonalny i instytucjonalny wymagają notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.

Kiedy notariusz przy wynajmie jest obowiązkowy?

Polskie prawo zna trzy podstawowe formy najmu mieszkania:

• Najem zwykły – wystarczy umowa pisemna, notariusz nie jest potrzebny.
• Najem okazjonalny – wprowadzony w 2009 r. dla osób fizycznych. Wymaga notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji, zgłoszonego do urzędu skarbowego.
• Najem instytucjonalny – wprowadzony w 2017 r. dla wynajmu prowadzonego przez podmioty zawodowe (np. firmy najmu instytucjonalnego, PRS, fundusze). Również wymaga aktu notarialnego.

To dwa ostatnie warianty interesują czytelników pytających o koszty wizyty u notariusza. Sama umowa najmu okazjonalnego jest zawierana w formie pisemnej (bez notariusza), ale załącznikiem obowiązkowym jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Więcej o tym, jak działa ten typ umowy, wyjaśniamy w poradniku najem okazjonalny — kompletny poradnik 2026.

Cennik notariusza przy najmie okazjonalnym — ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania?

Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 KPC jest regulowana i nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia. W 2026 r., gdy minimalna pensja wynosi 4 806 zł brutto, maksymalna taksa to 480,60 zł netto.

Pozycja	Stawka 2026	Uwagi
Taksa notarialna (maksymalna)	480,60 zł netto	1/10 minimalnej pensji (4 806 zł)
VAT (23%)	+ 110,54 zł	doliczany do taksy
Wypisy aktu (za każdą stronę)	6 zł netto + VAT	typowy akt: 3–6 stron, 2–3 wypisy = 50–150 zł
RAZEM (typowy koszt)	630–750 zł brutto	najczęstszy rachunek za usługę
Stawka „okazjonalna” (popularne biura)	200–300 zł brutto	wielu notariuszy stosuje obniżoną taksę dla najmu okazjonalnego

Wielu notariuszy stosuje stawki znacznie niższe niż maksimum – „rynek najmu okazjonalnego” jest na tyle duży, że niektóre kancelarie oferują pakiet 200–300 zł brutto za pełne oświadczenie z wypisami. Warto dzwonić do kilku kancelarii i porównać oferty.

Ile realnie zapłacisz u notariusza — widełki według miejscowości

Wysokość taksy nie zależy od wysokości czynszu ani metrażu – to opłata za oświadczenie najemcy, a nie za wartość transakcji. Maksymalny limit (480,60 zł netto) obowiązuje tak samo w całej Polsce. Różnice w cenie wynikają więc z polityki konkretnej kancelarii i lokalnej konkurencji, a nie z przepisów:

Lokalizacja / sytuacja	Typowy koszt brutto	Dlaczego tyle
Duże miasto (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto)	250–500 zł	duża konkurencja kancelarii, częste „pakiety” dla najmu okazjonalnego
Średnie miasto	300–600 zł	mniej kancelarii stosujących pakiety, bliżej standardowej taksy
Mała miejscowość	400–740 zł	mało kancelarii, częściej stawka zbliżona do maksymalnej + wypisy
Najem instytucjonalny (umowa hurtowa firmy)	150–250 zł netto / akt	stała umowa firmy z kancelarią, efekt skali

To widełki orientacyjne, oparte na praktyce rynkowej 2026. Ponieważ ustawa określa jedynie maksymalną taksę, zawsze warto zadzwonić do 2–3 kancelarii i zapytać o stawkę za samo oświadczenie do najmu okazjonalnego z wypisami.

Najem instytucjonalny a okazjonalny — różnice i koszt notariusza

Choć w obu wariantach notariusz jest obowiązkowy, a maksymalna taksa jest identyczna (1/10 minimalnej pensji, czyli 480,60 zł netto w 2026 r.), najem instytucjonalny różni się od okazjonalnego kilkoma istotnymi elementami, które wpływają na zakres aktu notarialnego:

• Kto wynajmuje – najem instytucjonalny może stosować wyłącznie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmu (firma, fundusz PRS, deweloper). Najem okazjonalny jest zarezerwowany dla osób fizycznych nieprowadzących takiej działalności.
• Wskazanie lokalu zastępczego – to kluczowa różnica. W najmie okazjonalnym najemca musi wskazać inny lokal, do którego się wyprowadzi po eksmisji. W najmie instytucjonalnym takiego obowiązku nie ma – oświadczenie obejmuje samo poddanie się egzekucji co do opróżnienia lokalu, więc akt jest prostszy.
• Czas trwania – umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat. Najem instytucjonalny nie ma tego limitu.
• Zgłoszenie do urzędu skarbowego – obowiązek zgłoszenia w ciągu 14 dni dotyczy tylko najmu okazjonalnego. W instytucjonalnym nie występuje.

Koszt notariusza przy najmie instytucjonalnym jest pod względem maksymalnej taksy taki sam jak przy okazjonalnym (480,60 zł netto), ale w praktyce wychodzi taniej: duże firmy najmu instytucjonalnego mają stałe umowy z kancelarią i pojedynczy akt kosztuje zwykle 150–250 zł netto dzięki efektowi skali.

Co dokładnie obejmuje taksa?

Notariusz w jednym akcie poświadcza zwykle trzy oświadczenia najemcy (w najmie okazjonalnym):

1. poddanie się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 KPC co do obowiązku opuszczenia lokalu,
2. wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji,
3. zobowiązanie się właściciela wskazanego lokalu do przyjęcia najemcy.

Te trzy oświadczenia razem tworzą tzw. „pakiet najmu okazjonalnego”. Bez nich umowa najmu okazjonalnego nie ma swojej kluczowej zalety – możliwości szybkiej eksmisji bez procesu sądowego. W najmie instytucjonalnym pkt 2 i 3 nie są wymagane (najemca nie musi wskazywać lokalu zastępczego).

Pełne koszty notariusza w 2026 — zestawienie

Jeśli chcesz poznać pełną tabelę taks notarialnych (np. przy kupnie mieszkania, sporządzaniu pełnomocnictwa czy aktu kupna-sprzedaży), sprawdzić wszystkie stawki i VAT, zajrzyj do naszego szczegółowego artykułu ile kosztuje notariusz w 2026 — znajdziesz tam kompletny cennik usług notarialnych.

Kto płaci notariusza – właściciel czy najemca?

Prawo nie reguluje tej kwestii. W praktyce:

• W przypadku najmu okazjonalnego w mniejszych miastach – zwykle płaci najemca (jako warunek atrakcyjnej oferty).
• W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu – coraz częściej koszt dzielony 50/50 lub w pełni opłaca właściciel (jako element konkurencji o najemcę).
• W najmie instytucjonalnym – koszt zwykle ponosi w całości najemca (jest element regulaminu).

Warto zapisać tę kwestię w samej umowie najmu, by uniknąć sporu w dniu wizyty u notariusza.

Inne koszty wokół najmu okazjonalnego

Poza notariuszem warto pamiętać o dwóch dodatkowych kosztach:

• Zgłoszenie do urzędu skarbowego – w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu okazjonalnego (bezpłatne, ale brak zgłoszenia anuluje korzyści najmu okazjonalnego).
• Podatek od najmu – ryczałt 8,5% (do 100 tys. zł rocznie) lub 12,5% powyżej, bez kosztów uzyskania przychodu.

Ile można zarobić na wynajmie — kiedy opłaca się inwestycja w notariusza?

Koszt notariusza (200–750 zł) to jednorazowy wydatek, który chroni Twoje interesy przez cały czas trwania umowy najmu. Jeśli wynajmujesz mieszkanie na rok lub dłużej, to — w przeliczeniu na miesiąc — koszt ochrony prawnej wynosi dosłownie kilkanaście złotych. Sprawdziłeś już, czy wynajem się w ogóle opłaca? W naszym artykule ile można zarobić na wynajmie mieszkania obliczamy realną stopę zwrotu z najmu w różnych miastach Polski, uwzględniając podatki i koszty administracyjne.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy umowa najmu mieszkania musi być u notariusza?

Zwykła umowa najmu – nie. Najem okazjonalny i instytucjonalny – tak (oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego).

Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania — najem okazjonalny?

Realnie 200–480 zł netto + VAT i wypisy. Łącznie 250–750 zł brutto, zależnie od kancelarii. Maksymalna taksa w 2026 r. to 480,60 zł netto.

Kto płaci notariusza – właściciel czy najemca?

Najczęściej najemca, ale w największych miastach coraz częściej właściciel lub podział 50/50. Warto to ustalić w umowie.

Co, jeśli najemca nie chce pójść do notariusza?

Nie ma najmu okazjonalnego. Można podpisać zwykłą umowę najmu (ale bez ułatwionej eksmisji) albo poszukać innego najemcy.

Czy mogę sam spisać umowę najmu okazjonalnego?

Tak, sama umowa najmu jest w formie pisemnej. Ale oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji musi być w formie aktu notarialnego.

Czy wynagrodzenie notariusza można negocjować?

Tak. Ustawa określa maksymalną taksę (480,60 zł netto w 2026 r.), a nie stałą. W praktyce wielu notariuszy stosuje stawki niższe niż maksimum, szczególnie dla prostych oświadczeń do najmu okazjonalnego. Warto pytać i porównywać oferty kilku kancelarii.

Podsumowanie

Ile kosztuje notariusz przy wynajmie mieszkania w 2026 r.? Maksymalna taksa to 480,60 zł netto (1/10 minimalnej pensji), ale w praktyce wielu notariuszy proponuje stawki 200–300 zł brutto. Po doliczeniu VAT i wypisów typowy rachunek wynosi 250–750 zł brutto. To koszt obowiązkowy dla najmu okazjonalnego i instytucjonalnego – i jednocześnie najlepsza inwestycja właściciela w bezpieczeństwo prawne mieszkania.