Rada decyduje we wtorek i środę. W grze jest już nie obniżka, a podwyżka

Rada Polityki Pieniężnej obraduje 6 i 7 października 2026 roku. Rynek nie spodziewa się ruchu, bo stopa referencyjna stoi na 3,75 procent od 5 marca. Zmieniło się jednak coś innego: pytanie przestało brzmieć “kiedy kolejna obniżka”, a zaczęło “jak długo będzie tak drogo i czy nie zrobi się drożej”. Jedna z członkiń Rady mówi wprost, że stopy powinny być wyższe, a banki już od kilku miesięcy podnoszą oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stawką, choć NBP niczego nie podniósł.

Dlaczego to posiedzenie jest inne od poprzednich

Przez większą część 2026 roku rynek grał pod obniżki. Po marcowym cięciu, które sprowadziło stopę referencyjną z 4,00 do 3,75 procent, kolejne miesiące przynosiły to samo pytanie: kiedy Rada zdecyduje się na następny krok. Odpowiedź za każdym razem brzmiała “jeszcze nie teraz”, ale sam kierunek wydawał się przesądzony.

Jesienią ten język się zmienił. Żaneta Chryczyk, ekspertka kredytowa Lendi, w komentarzu przed październikowym posiedzeniem opisuje tę zmianę najkrócej, jak się da.

Ryzyko przesuwa się jednak wyraźnie z pytania “kiedy kolejna obniżka?” w stronę pytania “jak długo stopy pozostaną na obecnym poziomie i czy w przypadku dalszego wzrostu inflacji konieczna będzie ich podwyżka?”

To nie jest zapowiedź podwyżki na najbliższym posiedzeniu. To przesunięcie całego rozkładu scenariuszy w jedną stronę. Jeszcze latem skrajnym wariantem był brak obniżki, a teraz skrajnym wariantem staje się zacieśnienie. Dla kogoś, kto planuje zakup mieszkania na kredyt w perspektywie kilku miesięcy, to różnica jakościowa, a nie kosmetyczna.

Sygnałem w tę samą stronę jest ton prezesa NBP. W lipcu Adam Glapiński dopuszczał jeszcze możliwość kolejnego cięcia, a we wrześniu mówił już o dłuższym okresie stabilizacji. W polityce pieniężnej takie przesunięcie akcentów bywa ważniejsze od samej decyzji, bo to na podstawie wypowiedzi, a nie tylko uchwał, rynek buduje oczekiwania co do kolejnych kwartałów.

Członkini Rady: stopy powinny być wyższe

Najmocniejszą wypowiedź z ostatnich dni ma na koncie Joanna Tyrowicz, ekonomistka i członkini RPP. Podczas dyskusji o rynku mieszkaniowym na tegorocznym Property Forum stwierdziła, że stopy procentowe powinny być wyższe, a uzasadniła to utrzymującą się presją inflacyjną i brakiem trwałej stabilizacji procesów cenowych.

Warto zachować proporcje. Tyrowicz od lat reprezentuje w Radzie skrzydło jastrzębie i jej zdanie regularnie odbiega od stanowiska większości. Jedna wypowiedź jednego członka Rady nie przesądza o niczym. Ma jednak znaczenie informacyjne: pokazuje, że w gronie decydentów nie ma zgody co do tego, że cykl obniżek jest tylko chwilowo zawieszony.

Ciekawszy jest drugi wątek jej wystąpienia, bo dotyczy czegoś, o czym w dyskusji o stopach mówi się rzadko. Tyrowicz zwracała uwagę, że przedsiębiorstwa, w tym deweloperzy mieszkaniowi, finansują się przede wszystkim ze środków własnych, a nie z kredytu.

Skala okredytowienia firm budowlanych czy branży budowlanej w relacji do swoich aktywów praktycznie nie ulegała zmianie.

Porównywała przy tym okres taniego pieniądza z lat 2017 do 2020 z warunkami wyższych stóp w latach 2022 i 2023. Wniosek jest taki, że sama obniżka kosztu kredytu nie uruchomi automatycznie nowych inwestycji mieszkaniowych, bo firmy budowlane w Polsce po prostu nie korzystają z długu bankowego w takiej skali, żeby silnie na ten koszt reagować.

Co to oznacza dla kupującego? Że obniżka stóp, kiedy już przyjdzie, zadziała przede wszystkim przez stronę popytową, czyli przez wyższą zdolność kredytową gospodarstw domowych, a nie przez nagły wysyp nowych budów. A jeśli popyt rośnie szybciej niż podaż, to efektem łagodzenia polityki pieniężnej bywa nie tańsze mieszkanie, tylko droższe.

Banki podniosły ceny, choć RPP nie podniosła stóp

Najbardziej praktyczna część tej historii dzieje się poza salą posiedzeń Rady. Oprocentowanie nowych ofert kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą rosło w ostatnich miesiącach, mimo że NBP nie zmienił stóp ani razu od marca.

Mechanizm jest prosty, choć dla wielu kredytobiorców nieoczywisty. Przy stawce okresowo stałej bank ustala cenę na pięć albo siedem lat z góry i musi ją oprzeć nie na dzisiejszej stopie NBP, lecz na notowaniach instrumentów, które wyceniają przyszły koszt pieniądza. Jeżeli rynek odkłada oczekiwane obniżki na późniejsze lata, kontrakty drożeją, a razem z nimi drożeje oferta w okienku banku. Opisywaliśmy to zjawisko, gdy oprocentowanie hipotek wróciło do 6,2 procent mimo nieruchomej stopy referencyjnej.

Dla porządku warto dodać zastrzeżenie, które łatwo przeoczyć. Podwyżka dotyczy ofert dla nowych klientów. Jeżeli masz już kredyt z okresowo stałą stopą, twoje oprocentowanie nie zmienia się w trakcie trwania uzgodnionego okresu. Problem pojawia się dopiero w momencie, w którym ten okres się kończy i bank wycenia kolejne lata według aktualnych warunków.

Mniej korzystna oferta to mniejsze mieszkanie

Wyższy koszt finansowania przekłada się bezpośrednio na zdolność kredytową, a zdolność kredytowa przekłada się na metry. Według ekspertki Lendi jesienne warunki uzyskania hipoteki są mniej korzystne niż wiosną i na początku lata. Nawet jeśli cena wybranego mieszkania w ogóle się nie zmieniła, kwota, którą bank zgodzi się pożyczyć, może być dziś niższa niż w maju.

To jest ten moment, w którym makroekonomia przestaje być abstrakcją. Różnica kilkudziesięciu tysięcy złotych w dostępnej kwocie kredytu potrafi przesunąć kupującego o całą kategorię: z trzech pokoi na dwa, z dzielnicy centralnej na obrzeża, z gotowego mieszkania na lokal w budowie. Policzyliśmy kiedyś, ile dokładnie metrów oznacza ta sama kwota w różnych częściach stolicy, i okazało się, że za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce.

Zobacz również:

AKTUALNOŚCI · 02.10.2026Ceny mieszkań stoją tylko z miesiąca na miesiąc. W Gdańsku 50 m² zdrożało w rok o 67 tys. zł

Drożej, a kredytów i tak przybywa

Tu pojawia się paradoks, który łatwo przeoczyć, patrząc wyłącznie na oprocentowanie. Mimo że finansowanie jest droższe niż wiosną, akcja kredytowa banków nie zwolniła. W sierpniu banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek niż rok wcześniej, a średnia kwota kredytu sięgnęła 489 tysięcy złotych. To nie są liczby rynku, który się zatrzymał.

Tę samą obserwację, tylko w dłuższej perspektywie, formułowała Joanna Tyrowicz. Analizując nowe finansowanie trafiające do klientów banków, a nie łączny stan zadłużenia, stwierdziła, że od 2017 roku do dziś nie widać dramatycznego zwolnienia ani w kategoriach nominalnych, ani realnych. To ocena odnosząca się do danych kredytowych jako całości i nie oznacza, że każdy segment rozwijał się bez zakłóceń.

Jak to pogodzić z narzekaniem na drogi kredyt? Odpowiedź jest dość prozaiczna. Rynek nie zniknął, tylko się przesunął. Przy wyższym koszcie pieniądza część kupujących wypada z rynku, ale ci, którzy zostają, zaciągają większe kwoty, bo ceny mieszkań rosną szybciej niż ich wkład własny. Średni kredyt na poziomie 489 tysięcy złotych przy stawce 6,2 procent oznacza ratę, która dla wielu gospodarstw domowych pochłania znaczną część budżetu, i to przy założeniu długiego okresu spłaty.

Dlatego pytanie o kierunek stóp nie jest pytaniem o to, czy rynek przetrwa. Jest pytaniem o to, kto na nim zostanie. Przy utrzymaniu obecnych warunków do połowy 2027 roku struktura kupujących przesunie się jeszcze mocniej w stronę osób z wysokim wkładem własnym i kupujących za gotówkę, a to z kolei ma swoje konsekwencje dla tego, jakie mieszkania opłaca się budować.

Inflacja i zagranica trzymają Radę za rękę

Powód, dla którego Rada nie ma dziś komfortu do cięcia, jest widoczny w danych. Sierpniowa inflacja wyniosła 3,4 procent rok do roku, a w porównaniu z lipcem ceny wzrosły o 0,3 procent. To nie jest poziom alarmowy, ale też nie jest to poziom, przy którym bank centralny może spokojnie obniżać koszt pieniądza i zakładać, że nic złego się nie stanie.

Szczególne znaczenie mają ceny ropy i energii. Jeżeli utrzymają się wysoko, będą podtrzymywać presję cenową niezależnie od tego, co dzieje się w krajowej gospodarce. To typowy przykład czynnika, na który polityka pieniężna nie ma wpływu, ale który i tak ogranicza jej pole manewru.

Do tego dochodzi otoczenie zewnętrzne, które przestało sprzyjać łagodzeniu. We wrześniu amerykański Fed podniósł przedział swojej podstawowej stopy o 0,25 punktu procentowego, do 3,75 i 4,00 procent. Europejski Bank Centralny również zdecydował się we wrześniu na podwyżkę. Decyzje zagranicznych banków centralnych nie przesądzają oczywiście o ruchach RPP, ale wpływają na kurs złotego. Osłabienie waluty podnosi koszt importowanych towarów i surowców, a to wraca do inflacji tylnymi drzwiami.

Co ten scenariusz oznacza w praktyce

Najtwardsza liczba w całym komentarzu Lendi nie dotyczy października, tylko 2027 roku. Jeżeli dane inflacyjne nie dadzą Radzie przestrzeni do kolejnych obniżek, obecny poziom kosztu pieniądza może utrzymać się nawet do pierwszej połowy przyszłego roku. To prognoza warunkowa, zależna od kolejnych odczytów, a nie zapowiedź decyzji. Ale jako punkt odniesienia do planowania budżetu jest znacznie uczciwsza niż założenie, że “za chwilę potanieje”.

Dla osoby kupującej mieszkanie wynikają z tego trzy praktyczne wnioski. Po pierwsze, czekanie na obniżkę przestało być strategią o przewidywalnym horyzoncie. Po drugie, oferta banku zmienia się także wtedy, gdy Rada nic nie robi, więc decyzja o momencie złożenia wniosku ma własną wagę. Po trzecie, zdolność kredytowa z wiosny nie jest tą samą zdolnością kredytową co dziś i warto ją przeliczyć przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej, a nie po.

Warto też pamiętać o zmianie, która czeka cały rynek niezależnie od poziomu stóp. Od 2027 roku nowe kredyty banki oprą na wskaźniku POLSTR zamiast WIBOR-u, a lista instytucji, które już dziś przechodzą na nową stawkę, szybko rośnie. Jak ta zmiana działa na konkretną ratę, opisywaliśmy przy okazji październikowej aktualizacji oprocentowania.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Oprocentowanie hipotek wróciło do 6,2 procent. Stopy nie drgnęły od marca
• Za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce
• W czwartek rata przelicza się na nowo. Jeden wskaźnik znika tego samego dnia
• Banki udzieliły o 41 procent więcej hipotek. Średni kredyt to już 489 tysięcy

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji w rozumieniu przepisów o doradztwie. Poziomy stóp procentowych NBP podano za Narodowym Bankiem Polskim, dane o inflacji za Głównym Urzędem Statystycznym, a oceny dotyczące perspektyw rynku kredytowego za komentarzem Żanety Chryczyk z Lendi oraz wypowiedziami Joanny Tyrowicz z Rady Polityki Pieniężnej przytoczonymi przez serwisy branżowe. Prognozy dotyczące kolejnych kwartałów są warunkowe i zależą od danych gospodarczych. Oprocentowanie konkretnej oferty kredytowej ustala bank i może się ono różnić od wartości średnich. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.