Deweloperzy sprzedali 8,6 tysiąca mieszkań w dwa miesiące. Cenników i tak nie ruszają

Czerwiec przygotowywał deweloperów na trudne wakacje, a wyszło odwrotnie. W lipcu i sierpniu firmy z siedmiu największych rynków sprzedały blisko 8,6 tysiąca mieszkań, czyli średnio 4,3 tysiąca miesięcznie, przy 3,8 tysiąca w drugim kwartale. Wrześniowy Indeks Nastrojów Deweloperów faktycznie spadł, ale nie dlatego, że rynek się pogorszył. Poprzeczka po prostu wisi wyżej. Spadku sprzedaży spodziewa się dziś zaledwie 8 procent ankietowanych firm, a trzech na czterech deweloperów zapowiada, że cennikiem nie ruszy.

Niższy odczyt, mocniejszy rynek

Wrześniowy wynik indeksu jest słabszy od sierpniowego i na pierwszy rzut oka wygląda na sygnał ostrzegawczy. Problem w tym, że miara pokazuje zmianę, a nie poziom. Jeżeli sierpień był rekordowy, to utrzymanie tak wysokiego tempa we wrześniu wymagałoby jeszcze lepszego wyniku, a nie tylko powtórzenia dobrego miesiąca.

Robert Chojnacki, założyciel portalu mieszkaniowego Tabelaofert, zwraca uwagę, że branża wchodziła w lato z zupełnie innymi założeniami. Jeszcze w czerwcu deweloperzy przygotowywali się na trudniejsze wakacje, a rynek zrobił im niespodziankę. Ożywienie, którego spodziewano się dopiero jesienią, przyszło znacznie wcześniej, dlatego niższy wrześniowy odczyt nie jest dla niego sygnałem pogorszenia koniunktury. Po dobrych wakacjach poprzeczka została zawieszona wyżej, a firmy z ostrożnym optymizmem patrzą na możliwość dalszego wzrostu sprzedaży.

Dobrze widać to w strukturze odpowiedzi. Spadku sprzedaży oczekuje we wrześniu zaledwie 8 procent ankietowanych, blisko 40 procent liczy na dalszy wzrost, a około połowa na utrzymanie obecnego tempa. To rozkład, który trudno nazwać pesymistycznym.

Cztery tysiące trzysta mieszkań miesięcznie

Nastroje mają w tym przypadku twarde podparcie w wynikach. W lipcu i sierpniu deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali łącznie blisko 8,6 tysiąca mieszkań. Oznacza to średnio 4,3 tysiąca lokali miesięcznie, podczas gdy od kwietnia do czerwca średnia wynosiła 3,8 tysiąca. Różnica to pół tysiąca mieszkań w miesiąc, czyli ponad 13 procent.

Skala tego odbicia widoczna była już w comiesięcznych statystykach rynkowych. Jak pokazują sierpniowe dane o sprzedaży mieszkań, deweloperzy zamknęli ten miesiąc wynikiem o jedną czwartą lepszym niż rok wcześniej, a mocno pracowały wtedy rezerwacje. Lato, które w branżowych prognozach miało być przestojem, okazało się jednym z lepszych okresów roku.

Trzech na czterech deweloperów nie planuje zmian w cenniku

Można by się spodziewać, że po takiej sprzedaży ruszy fala podwyżek. Nic takiego się nie dzieje. Indeks Zmiany Cen Mieszkań wyniósł we wrześniu 0,16 wobec 0,13 miesiąc wcześniej. Różnica jest niewielka, a struktura odpowiedzi niemal identyczna jak w sierpniu, choć to i tak drugi najwyższy odczyt w tym roku.

Rozkład odpowiedzi mówi wszystko: 75 procent ankietowanych zakłada utrzymanie cen, 20,2 procent oczekuje wzrostu, a jedynie 4,8 procent spadku. Proporcje są bardzo zbliżone do sierpniowych, mimo wyraźnie lepszych wyników sprzedaży. Branża jako całość nie oczekuje więc presji na podnoszenie cenników, choć lokalnych podwyżek będzie prawdopodobnie coraz więcej.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 26.09.2026Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe

Dwie siły, które trzymają cenniki w miejscu

Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert, wskazuje na kilka powodów tej powściągliwości. Za stabilizacją cen przemawia przede wszystkim bardzo wysoki poziom oferty deweloperskiej, w tym duża liczba mieszkań gotowych do odbioru. Cieszą się one zainteresowaniem kupujących, ale jednocześnie deweloperom zależy na ich szybkiej sprzedaży. Presję na utrzymanie cen zwiększają też sami nabywcy, którzy nadal oczekują promocji i rabatów. A przed rynkiem czwarty kwartał, tradycyjnie okres większej aktywności promocyjnej, od Black Friday po akcje okołoświąteczne.

Z drugiej strony działa mechanizm, który blokuje obniżki. Robert Chojnacki zwraca uwagę, że wysokie ceny gruntów i rosnące koszty realizacji nowych inwestycji ograniczają możliwość schodzenia z cen. Deweloper, który sprzedaje mieszkanie z projektu rozpoczętego w tym roku, kalkuluje koszt budowy, a nie historyczny cennik. W efekcie rynek stoi w rozkroku: duża oferta nie pozwala podnosić, a koszty nie pozwalają obniżać.

Taki obraz dobrze wpisuje się w jesienne prognozy cen mieszkań, w których analitycy mówią o wzrostach rzędu 2 do 5 procent, a nie o przecenach ani o skoku w górę. Kluczową zmienną pozostaje liczba nowych budów, bo to ona zdecyduje, czy oferta utrzyma się na dzisiejszym poziomie.

Dwa nowe czynniki ryzyka

Perspektywa na kolejne miesiące różni się jednak od tej przedwakacyjnej i to jest najciekawszy wniosek z wrześniowego badania. Zdaniem Ewy Palus na sprzedaż mieszkań coraz mocniej może wpływać oczekiwany wzrost stóp procentowych i związane z nim pogorszenie dostępności kredytów hipotecznych.

Analityczka opisuje przy tym mechanizm, który łatwo przeoczyć. Pierwsza podwyżka może zadziałać odwrotnie, niż podpowiada intuicja, bo część klientów przyspieszy decyzję o zakupie, chcąc zaciągnąć kredyt, zanim finansowanie stanie się jeszcze droższe. Dopiero kolejne podwyżki ograniczałyby popyt i przełożyły się na spadek sprzedaży. Innymi słowy pierwsze tygodnie po ewentualnej zmianie kursu przez Radę Polityki Pieniężnej mogą statystyki rozgrzać, a nie wychłodzić.

Warto pamiętać, w jakim punkcie jest dziś polityka pieniężna. Po wrześniowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej stopy pozostały bez zmian, a w prognozach pojawił się scenariusz podwyżki. Kolejne posiedzenie zaplanowano na 6 i 7 października, więc rynek dostanie odpowiedź jeszcze w tym tygodniu.

Drugie nowe ryzyko jest innej natury. Robert Chojnacki wskazuje na wzrost napięcia geopolitycznego, które uderza nie w budżet klienta, lecz w jego skłonność do podejmowania dużych, wieloletnich zobowiązań. Zakup mieszkania na kredyt to decyzja na dwie, trzy dekady i poczucie niepewności potrafi ją odłożyć skuteczniej niż kilkadziesiąt złotych różnicy w racie.

Na co patrzeć w najbliższych tygodniach

Pierwszym testem będzie to, czy wrześniowa i październikowa sprzedaż utrzyma się w okolicach czterech tysięcy mieszkań miesięcznie. Poziom z lipca i sierpnia był wyjątkowo wysoki, więc powrót do trzech i pół tysiąca nie oznaczałby załamania, a jedynie normalizację po mocnym lecie.

Drugim będzie zachowanie cenników w czwartym kwartale. Jeżeli przy dużej ofercie i sezonie promocji udział firm zapowiadających wzrost cen przebije 20 procent, będzie to sygnał, że presja kosztowa zaczyna wygrywać z presją podażową.

Trzecim, i chyba najważniejszym, decyzja Rady i ton komunikatu po niej. Nie tyle sam poziom stóp, ile to, czy banki uznają, że koszt pieniądza pozostanie wysoki dłużej. Od tego zależy zdolność kredytowa kupujących, a więc i budżet, z jakim wejdą do biura sprzedaży.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Deweloperzy sprzedali o jedną czwartą więcej niż rok temu. Zdecydowały rezerwacje
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
• Inflacja skoczyła do 3,4 procent, Rada zamroziła stopy. W prognozach wróciła podwyżka
• Wrzesień to ostatni dzwonek dla deweloperów. W pięciu miastach naliczono 267 promocji

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Odczyty Indeksu Nastrojów Deweloperów, Indeksu Zmiany Tempa Sprzedaży i Indeksu Zmiany Cen Mieszkań oraz dane o sprzedaży na siedmiu największych rynkach podano za portalem mieszkaniowym Tabelaofert. Wypowiedzi Roberta Chojnackiego i Ewy Palus przytoczono za tym samym źródłem. Terminy posiedzeń Rady Polityki Pieniężnej mogą ulec zmianie. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.