Sprzedaż mieszkań w górę o jedną czwartą. Przychody rosły dwa razy szybciej

Robyg zakontraktował w pierwszym półroczu 2026 roku 1280 lokali, o 25 procent więcej niż rok wcześniej. Przychody w tym czasie wzrosły mocniej, bo o połowę, przekraczając 727 milionów złotych. Ta rozbieżność nie jest przypadkiem i mówi o rynku więcej niż sama liczba sprzedanych mieszkań. Wyniki innych dużych deweloperów prowadzą do tego samego wniosku: do biur sprzedaży wróciły podpisy, a nie podwyżki.

Dlaczego przychody rosną szybciej niż sprzedaż

Na pierwszy rzut oka wzrost przychodów o 50 procent przy wzroście kontraktacji o 25 procent wygląda jak podwyżka cen. W rzeczywistości mechanizm jest inny i warto go rozumieć, bo powtarza się w raportach wszystkich deweloperów mieszkaniowych.

Deweloper rozpoznaje przychód nie w momencie podpisania umowy, a w momencie przekazania lokalu klientowi. Liczba zakontraktowanych mieszkań opisuje więc dzisiejszy popyt, podczas gdy przychody odzwierciedlają sprzedaż z poprzednich dwóch lub trzech lat, teraz dopiero rozliczaną. Robyg przekazał w pierwszym półroczu około 620 lokali, o 33 procent więcej niż rok wcześniej, i to właśnie te odbiory, a nie nowe podpisy, przełożyły się na rachunek wyników.

Dlatego przy czytaniu raportów deweloperskich najbardziej aktualnym wskaźnikiem jest kontraktacja, a nie przychód. Przychód mówi o tym, jak firma sprzedawała dwa lata temu. Kontraktacja mówi o tym, co dzieje się dziś w biurze sprzedaży.

Na tle konkurencji to dobry, ale nie najlepszy wynik

Półroczne dane największych deweloperów mieszkaniowych układają się w jeden obraz. Wzrosty są powszechne, ale ich skala bardzo się różni, a lider sprzedaży pozostaje ten sam.

Dom Development sprzedał w pierwszym półroczu 2382 lokale, o 17 procent więcej niż rok wcześniej, przy przychodach przekraczających 1,56 miliarda złotych. Firma otwarcie mówi, że chce poprawić swój własny rekord z 2025 roku, kiedy sprzedała 4448 mieszkań, najwięcej w historii. Murapol zakontraktował 1569 lokali netto i przekazał 841 mieszkań, a na koniec czerwca miał w ofercie 4051 lokali w 15 miastach. Największy procentowy skok pokazał Atal, w którym sprzedaż w pierwszym półroczu wzrosła o 113 procent, a w samym drugim kwartale firma sprzedała 908 mieszkań, o 134 procent więcej niż rok wcześniej.

Wniosek z tego zestawienia jest prosty. Rok 2026 jest dla deweloperów wyraźnie lepszy od poprzedniego, ale przewaga wielkości się utrzymuje, a kolejność na podium praktycznie się nie zmienia. Pełny obraz rynku z podziałem na firmy i miasta zebraliśmy w zestawieniu pokazującym, którzy deweloperzy sprzedają w Polsce najwięcej mieszkań.

Powrót na giełdę i 402 miliony na grunty

Dla Robyga pierwsze półrocze 2026 roku było również momentem zmiany statusu. Z początkiem lipca spółka zadebiutowała na Głównym Rynku Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, wracając na polski rynek kapitałowy po kilku latach nieobecności. Wcześniej jej akcje były notowane w latach od 2010 do 2018.

Wartość oferty publicznej wyniosła 1,178 miliarda złotych, a łączne wpływy brutto z emisji nowych akcji serii B oraz akcji serii C, objętych przez wybrane osoby pełniące kluczowe funkcje w spółce, osiągnęły około 402 miliony złotych. Marta Hejak, dyrektor finansowa i wiceprezes zarządu, wskazuje, że kapitał z oferty publicznej wzmacnia możliwości finansowania zakupu gruntów i realizacji kolejnych inwestycji mieszkaniowych.

To warto zapamiętać, bo w branży deweloperskiej bank ziemi jest wąskim gardłem o wiele częściej niż popyt. Pieniądze pozyskane dziś przekładają się na ofertę dostępną dopiero za dwa, trzy lata, a to oznacza, że decyzje o zakupie działek podejmowane w 2026 roku będą kształtować podaż mieszkań około 2029 roku.

Spółka zapowiada przy tym konkretne cele. W 2026 roku chce sprzedać od 2800 do 3000 lokali, a w średnim terminie zwiększać ten poziom do 4500 do 5000 lokali rocznie. Przy 1280 lokalach w pierwszym półroczu dolna granica tegorocznego celu jest realna, ale wymaga przyspieszenia w drugiej połowie roku.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 17.09.2026Mieszkanie od miasta za ułamek wartości. Ta furtka zamyka się w czerwcu 2027

Dlaczego wyższa sprzedaż nie przełożyła się na ceny

Tu dochodzimy do najważniejszego pytania z punktu widzenia kupującego. Jeśli deweloperzy sprzedają o kilkadziesiąt procent więcej mieszkań, dlaczego ceny nie poszły gwałtownie w górę.

Odpowiedź leży w podaży. Oferta na największych rynkach pozostaje duża, a udział mieszkań gotowych do odbioru wysoki, co zmusza deweloperów do konkurowania czymś innym niż cennik. Na koniec sierpnia 2026 roku w pięciu największych miastach naliczono 267 akcji promocyjnych, o czym pisaliśmy przy okazji analizy pokazującej, jak wygląda skala rabatów u deweloperów na koniec kwartału. Przy takiej liczbie promocji wzrost sprzedaży jest częściowo efektem ustępstw, a nie samego powrotu popytu.

Dane cenowe to potwierdzają. Dynamika wzrostu cen nowych mieszkań wyraźnie wyhamowała i w żadnym z dużych miast nie utrzymuje się już na dwucyfrowym poziomie, co opisywaliśmy w materiale o tym, że nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Marża brutto na sprzedaży deweloperskiej na poziomie 28 procent, którą raportuje Robyg, pokazuje, że rentowność jest nadal zdrowa, więc deweloperzy mają przestrzeń do negocjacji bez wchodzenia w straty.

Premium jako nowy kierunek

Osobnym wątkiem w półrocznym raporcie jest wejście Robyga w wyższy segment. Spółka wprowadziła nową linię sprzedaży pod nazwą Grand Selection, obejmującą apartamenty w prestiżowych lokalizacjach. W Trójmieście są to projekty Nowa Wałowa, Nadmotławie i Wendy, a oferta ma być rozszerzana na kolejne miasta, w których firma działa.

To ruch, który wpisuje się w szerszy trend. Segment premium jest dziś jedną z nielicznych części rynku, w której popyt przewyższa podaż, a kupujący rzadziej korzystają z kredytu, więc są mniej wrażliwi na poziom stóp procentowych. Dla dewelopera oznacza to wyższą marżę na metrze i mniejszą zależność od decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

Dla rynku ma to jednak drugą stronę. Każdy metr skierowany do segmentu premium to metr, który nie zasili oferty dostępnej dla kupujących pierwsze mieszkanie. Przy ambicji dojścia do 4500 do 5000 lokali rocznie struktura tej oferty będzie równie ważna jak jej wielkość.

Czego szukać w raportach za trzeci kwartał

Najbliższe tygodnie przyniosą dane sprzedażowe za trzeci kwartał, a to one powiedzą, czy wzrosty z pierwszego półrocza mają trwały charakter. Warto patrzeć na trzy rzeczy jednocześnie.

Pierwsza to kontraktacja, czyli liczba nowych umów, bo opisuje bieżący popyt. Druga to liczba lokali wprowadzonych do oferty, bo pokazuje, czy deweloperzy odważyli się uruchamiać nowe budowy. Trzecia to udział mieszkań gotowych w ofercie, bo im wyższy, tym większa presja na rabaty. Jeśli kontraktacja dalej rośnie, a nowe uruchomienia pozostaną słabe, to właśnie wtedy ceny zaczną nadrabiać, a przestrzeń do negocjacji zacznie się domykać.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Najwięksi deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026. Kto sprzedaje najwięcej mieszkań
• Wrzesień to ostatni dzwonek dla deweloperów. W pięciu miastach naliczono 267 promocji
• Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Nigdzie już nie ma 10 procent
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Dane o przychodach, marży, wyniku EBIT, zysku netto, kontraktacji, liczbie umów oraz przekazaniach pochodzą z raportu Grupy Robyg za pierwsze półrocze 2026 roku, podobnie jak informacje o debiucie na Giełdzie Papierów Wartościowych, wartości oferty publicznej, wpływach z emisji akcji, celach sprzedażowych i linii Grand Selection. Dane o wynikach Dom Development, Atalu i Murapolu pochodzą z publikowanych raportów tych spółek za pierwsze półrocze 2026 roku. Informacje o liczbie akcji promocyjnych i dynamice cen nowych mieszkań opierają się na zestawieniach rynkowych za sierpień i wrzesień 2026 roku. Zdjęcie ilustracyjne przedstawia nowy budynek mieszkalny w Warszawie. Autor: Wistula, Wikimedia Commons, licencja CC BY-SA 4.0.