Budowanie mieszkań w polu to polski problem. Jedno duże miasto się z niego wyłamuje

Osiedle w szczerym polu, bez chodnika, bez przystanku i bez sklepu, za to z ceną niższą o kilkaset złotych na metrze. Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atalu, nazwał to wprost polskim problemem i wskazał miasto, które się z tego schematu wyłamuje. Chodzi o Katowice, gdzie wolnych gruntów praktycznie nie ma, więc buduje się tam, gdzie już stoi miasto. Rachunek za alternatywę jest policzony i wynosi co najmniej 84,3 miliarda złotych rocznie.

Co dokładnie powiedział prezes Atalu

Wypowiedź padła w rozmowie o kondycji śląskiego rynku mieszkaniowego i o tym, czy Katowice są dziś najtrudniejszym rynkiem regionalnym w kraju. Juroszek przyznał, że podaż w mieście przekroczyła zdrowe granice, bo deweloperzy przez lata omijali Śląsk, a potem weszli tam wszyscy naraz. Efektem jest górka nadpodażowa, która dopiero teraz zaczyna topnieć. Przy tej okazji padło jednak rozróżnienie, które ma większe znaczenie niż sama diagnoza koniunktury.

Zdaniem prezesa Atalu podaż, która wzrosła w Katowicach w ostatnim czasie, to głównie projekty w centrum i w znanych dzielnicach. Nie ma tam niekontrolowanej zabudowy pozbawionej niezbędnej infrastruktury. Budowanie mieszkań w polu jest według niego rzeczywiście polskim problemem, ale w śląskiej stolicy się tego nie czuje, bo władze panują nad miastem. Dla porównania wskazał Warszawę, która rozrasta się na tereny obwarzanka warszawskiego, i zadał pytanie, czy jest sens kupować mieszkanie w takim miejscu.

Warto zauważyć, że ta ocena nie jest bezinteresowna. Atal buduje w dziewięciu miastach i ma w Katowicach istotną część oferty, więc mówi także o własnym portfelu. To jednak nie unieważnia argumentu, bo zjawisko, o którym mowa, jest opisane i policzone niezależnie od interesów jakiegokolwiek dewelopera.

Ile kosztuje budowanie w polu

Najbardziej znane wyliczenie pochodzi z raportu Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk, przygotowanego przez zespół około trzydziestu naukowców i prezentowanego przez prof. Przemysława Śleszyńskiego. Roczne koszty chaosu przestrzennego oszacowano tam na co najmniej 84,3 miliarda złotych. Autorzy podkreślają, że to dolna granica, a nie precyzyjna wycena, bo wielu skutków po prostu nie da się wyrazić w pieniądzu.

Największą pozycją są koszty transportu, czyli 31,5 miliarda złotych, w tym co najmniej 25,9 miliarda związane z nadmiernie wydłużonymi dojazdami do pracy i szkoły. Druga pozycja to 20,5 miliarda złotych na budowę i utrzymanie nadmiarowej infrastruktury osadniczej i technicznej, czyli dróg, wodociągów i kanalizacji prowadzonych do rozproszonych domów. Trzecia, warta 32,3 miliarda złotych, obejmuje koszty w rolnictwie, na rynku nieruchomości oraz w środowisku i ochronie zdrowia.

Te liczby brzmią abstrakcyjnie, dopóki nie przełoży się ich na jedno gospodarstwo domowe. Mieszkanie dwadzieścia kilometrów od centrum przy braku porządnego transportu zbiorowego oznacza drugi samochód, dwie godziny dziennie w drodze i rachunek za paliwo, którego nie widać w cenie metra. Gmina z kolei dokłada do sieci, która obsługuje kilkanaście domów zamiast kilkuset mieszkań. Polski Instytut Ekonomiczny szacował, że samo ograniczenie chaosu przestrzennego pozwoliłoby gminom oszczędzić co najmniej 5,8 miliarda złotych rocznie.

Dlaczego Katowice wypadają inaczej

Paradoksalnie za dobrą strukturę przestrzenną odpowiada tu w dużej mierze brak wyboru. Juroszek porównuje Katowice do Śródmieścia Warszawy: wolnych gruntów prawie nie ma, a te, które zostały, wymagają zabudowy intensywnej i wysokiej. Tereny poprzemysłowe i pogórnicze, które przez lata były rezerwuarem działek, w okolicach Katowic i Gliwic zostały już w praktyce zagospodarowane. Deweloper, który chce budować w mieście, musi więc wejść w tkankę istniejącą, z gotową siecią, komunikacją i usługami.

Skutkiem ubocznym jest to, czego w Warszawie czy Krakowie brakuje: nowe mieszkania powstają tam, gdzie ludzie już mieszkają. Kupujący nie płaci niższej ceny za metr kosztem dwóch godzin dziennie w samochodzie. Dobrze pokazuje to praktyka inwestycji wysokościowych w centrum, jak choćby projekt, w którym naprzeciw Spodka ma stanąć 130-metrowy wieżowiec. Takie zagęszczanie budzi opór sąsiadów, ale jest przeciwieństwem zabudowy łanowej.

Górka podaży ma drugą stronę

W rozmowie padło, że czas wyprzedaży katowickiej oferty oscyluje wokół dziewięciu kwartałów, czyli ponad dwóch lat. To dużo, nawet jak na rynek, na którym oferta w skali kraju i tak jest rekordowa. Dla dewelopera to problem, bo mieszkanie stojące w ofercie kosztuje go co miesiąc. Dla kupującego to rzadka sytuacja, w której ma z czego wybierać w mieście, a nie tylko poza nim.

Juroszek przyznaje, że Atal sam przyczynił się do powstania tej górki, ale uważa, że zaczyna ona topnieć, i podkreśla, że na Śląsku powstają inwestycje z niezbędną infrastrukturą i w cenie konkurencyjnej wobec innych miast. Dodaje też coś, co warto potraktować jako komentarz do całego rynku: skoro stolica rozrasta się na obwarzanek, to pytanie brzmi, czy nie lepiej zamieszkać w Katowicach, skąd samochodem szybko dojeżdża się do Szczyrku, Wisły czy Ustronia.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 12.07.2026Mieszkania premium w Polsce 2026. Kto kupuje luksus i za ile

Bariery, które są takie same wszędzie

Prezes Atalu nie oszczędza przy tym urzędów. Za największy problem uznaje nadinterpretację przepisów przez urzędników, skutkującą żądaniem kolejnych uzgodnień, także takich, które z inwestycją nie mają wiele wspólnego. Przypomina, że jedyną twardą regulacją jest przepis nakazujący wydanie pozwolenia na budowę w 65 dni, i że w praktyce ten termin bywa fikcją, bo wezwania do uzupełnienia potrafią ciągnąć się dwa albo trzy lata. Polski Związek Firm Deweloperskich od lat postuluje zamknięty katalog wymagań urzędu dla każdego postępowania.

To nie jest wyłącznie problem branży. Każdy miesiąc procedury przekłada się na koszt finansowania i na to, kiedy mieszkania trafią na rynek, o czym pisaliśmy analizując, dlaczego deweloper musi dziś zgadywać popyt na siedem lat naprzód. Im dłużej trwa droga do pozwolenia w mieście, tym bardziej kusząca staje się działka na obrzeżach, gdzie procedura bywa prostsza.

Plany ogólne miały to zmienić

Narzędziem, które ma ograniczyć rozlewanie się zabudowy, są plany ogólne gmin, zastępujące dotychczasowe studium. Zasadnicza zmiana filozofii polega na tym, że po wejściu planu w życie warunki zabudowy można wydać jedynie dla działek położonych w obszarze uzupełnienia zabudowy. Wuzetka przestaje więc być narzędziem rozpraszania inwestycji po dowolnym terenie i staje się sposobem na dogęszczanie tego, co już istnieje.

Praktyka okazała się trudniejsza od założeń. Termin uchwalenia planów był przesuwany, a mimo to duża część gmin go nie dotrzymała, przez co od 1 września część samorządów nie może wydawać warunków zabudowy. Juroszek zauważa przy tym rzecz, o której rzadko się mówi: uchwalane plany ogólne uwalniają nowe lokalizacje pod zabudowę. Sam plan nie gwarantuje więc ładu przestrzennego. Gwarantuje tylko, że decyzja o tym, gdzie wolno budować, zapada świadomie, a nie przypadkiem, wniosek po wniosku.

Jak rozpoznać osiedle zbudowane w polu

Kupujący nie ma dostępu do danych planistycznych i zwykle nie musi ich mieć. Wystarczy kilka prostych obserwacji na miejscu. Sprawdź, czy do osiedla prowadzi chodnik, a nie tylko pobocze. Sprawdź, gdzie jest najbliższy przystanek i ile razy dziennie podjeżdża tam autobus. Zobacz, czy w promieniu kilometra jest szkoła, przedszkole i sklep, a jeśli nie, zapytaj, kto i kiedy ma je zbudować. Popatrz na mapę satelitarną sprzed pięciu lat i zobacz, co było na tej działce.

Cena za metr, która wygląda na okazję, bywa po prostu ceną za brak infrastruktury, którą ktoś kiedyś będzie musiał dobudować. Czasem będzie to gmina, czasem wspólnota, a czasem po prostu ty, kupując drugi samochód. Różnica między osiedlem w mieście a osiedlem w polu nie zawsze widać w cenniku, ale prawie zawsze widać w rachunkach po dwóch latach mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem. Od dziś nie wydadzą warunków zabudowy
• Dziesięć arów w Warszawie kosztuje już ponad milion. To piąty kwartał wzrostów z rzędu
• Naprzeciw Spodka ma stanąć 130-metrowy wieżowiec. Katowiczanie pytają o cień
• Mieszkania powstają coraz dłużej. Deweloper musi dziś zgadnąć popyt na siedem lat naprzód

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Oceny dotyczące sytuacji gruntowej i kondycji poszczególnych rynków są stanowiskiem przedstawiciela firmy deweloperskiej prowadzącej działalność w opisywanych miastach i zostały przytoczone jako opinia, a nie jako dane rynkowe. Szacunki kosztów chaosu przestrzennego pochodzą z raportu KPZK PAN i mają charakter minimalny. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Pexels.