Zakopane chce stref bez Airbnb. Burmistrz apeluje o prawo do zakazu najmu na doby

Zakopane od lat żyje z turystów, ale coraz wyraźniej odczuwa też koszty ich obecności. Burmistrz Łukasz Filipowicz mówi wprost: gminy powinny dostać prawo do wyznaczania stref mieszkaniowych, w których wynajem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany. Problem w tym, że rządowy projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, przyjęty w połowie lipca, takiej możliwości już nie przewiduje. Tymczasem w gminnej ewidencji stolicy Tatr figuruje blisko 50 tysięcy łóżek i wciąż ich przybywa. Sprawdzamy, czego dokładnie domagają się samorządy i co planowane przepisy oznaczają dla mieszkańców, właścicieli apartamentów oraz inwestorów.

Nikt nie chce zabijać biznesu, ale miasto chce mieć głos

Wbrew pozorom włodarz Zakopanego nie wypowiada wojny platformom rezerwacyjnym. W rozmowie z serwisem PropertyNews.pl Łukasz Filipowicz podkreśla, że nikt nie chce likwidować krótkiego najmu, bo ten przynosi podatki samorządom i daje utrzymanie mieszkańcom. Chodzi o coś innego: każda gmina powinna móc uregulować ten biznes według własnych potrzeb.

Argument jest prosty. Zakopane to w większości małe wynajmy w domach jednorodzinnych, inne miasta mają blokowiska, a jeszcze inne mnóstwo hoteli i niewiele kwater prywatnych. Jedna sztywna regulacja dla całego kraju nie odpowie na tak różne realia. Dlatego burmistrz chce, by to samorząd decydował, gdzie wynajem na doby może działać bez przeszkód, a gdzie mieszkańcy potrzebują ochrony.

Strefy tak, ale nie jednoosobowo

Filipowicz zastrzega przy tym, że decyzja o wyznaczeniu strefy bez Airbnb nie może zapadać w gabinecie burmistrza. Jego zdaniem podstawą powinna być uchwała rady gminy poprzedzona konsultacjami społecznymi. Nie może być tak, że włodarz miasta bez porozumienia z kimkolwiek zlikwiduje komuś biznes, przyznaje w rozmowie z PropertyNews.pl.

Najłatwiej byłoby wyznaczać takie strefy na etapie tworzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bo wtedy nowe zasady nie uderzają w już działające obiekty. Trudniejsza, choć zdaniem burmistrza potrzebna, jest interwencja w istniejącej zabudowie. Zakopane, choć niewielkie, też ma bloki, a w wielu z nich większość stanowią zwykli mieszkańcy, którym dokucza niewielki, ale uciążliwy procent wynajmujących.

Czego brakuje w rządowym projekcie ustawy

Postulat Zakopanego trafia w czuły punkt legislacji. Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o najmie krótkoterminowym 14 lipca 2026 roku, ale w toku prac wypadł z niego przepis pozwalający gminom całkowicie zakazać wynajmu na doby w wybranych lokalizacjach. Zamiast tego samorządy mają dostać możliwość tworzenia stref ograniczeń oraz zmniejszania rocznego limitu dni wynajmu. To właśnie ta różnica dzieli dziś stronę rządową i część samorządów.

Zestawienie na podstawie rządowego projektu ustawy o najmie krótkoterminowym z 14 lipca 2026 r. oraz wypowiedzi burmistrza Zakopanego dla PropertyNews.pl.

Warto dodać, że nowe przepisy wdrażają unijne rozporządzenie STR 2024/1028, które nakłada na państwa członkowskie obowiązek ewidencjonowania najmu krótkoterminowego i wymiany danych z platformami rezerwacyjnymi. Dzięki temu mieszkanie bez numeru z wykazu nie powinno w ogóle pojawić się w ofercie Airbnb czy Booking.com. Pisaliśmy już o tym, że strefy bez Airbnb budzą spory wśród samorządów, a część miast wolałaby system licencji zamiast zakazów.

Blisko 50 tysięcy łóżek i szara strefa mniejsza, niż się wydaje

Skala zjawiska w samym Zakopanem robi wrażenie. W gminnej ewidencji obiektów noclegowych figuruje niecałe 50 tys. łóżek, a liczba ta stale rośnie. Tylko w obecnej kadencji przybyło co najmniej 100 obiektów i kilka tysięcy miejsc noclegowych. Do tego dochodzą lokale działające poza ewidencją, których adresów gmina po prostu nie zna.

Ciekawy jest jednak wniosek z kontroli, które miasto prowadzi wyrywkowo, głównie w większych apartamentowcach. Jak przyznaje burmistrz, w większości przypadków inwestycje okazują się właściwie opodatkowane i bez zaległości. Szara strefa istnieje, ale nie jest aż tak duża, jak to dobrze sprzedaje się w mediach. Dlatego samorząd liczy na centralny wykaz: skoro platformy nie przyjmą ogłoszenia bez numeru rejestracyjnego, nierejestrowane kwatery stracą dostęp do klientów.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 07.08.2026Rynek najmu się równoważy. Najemcy zyskali kartę przetargową, ale stawki nie odpuszczają

Wspólnoty z prawem głosu? Tak, ale z bezpiecznikami

Osobny wątek to postulat, by o dopuszczeniu najmu na doby w budynku mogły decydować wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe. Burmistrz Zakopanego popiera ten kierunek, ale z ważnym zastrzeżeniem: przepisy muszą być mądrze ugruntowane prawnie, bo inaczej staną się narzędziem do gnębienia sąsiadów. Miasto zna konflikty we wspólnotach z własnych zasobów komunalnych i wie, jak łatwo jedna grupa mieszkańców potrafi dokuczyć drugiej.

Filipowicz krytycznie ocenia też pomysł, by samorząd mógł wykreślić lokal z wykazu po trzech interwencjach policji. Jego zdaniem w obecnym kształcie to prosta droga do patologii: skonfliktowany sąsiad trzykrotnie wzywa patrol i biznes znika z rejestru. Jeśli natomiast uciążliwa działalność przeszkadza całej wspólnocie, ograniczenie jej w porozumieniu z samorządem uważa za w pełni uzasadnione. Kluczowa jest spójność: nie może dojść do sytuacji, w której gmina wyznacza strefę bez Airbnb, a wspólnota z tego terenu decyduje odwrotnie.

Nie tylko Zakopane. Presja rośnie w całej Polsce

Głos z Podhala wpisuje się w coraz głośniejszą ogólnopolską dyskusję. W Krakowie aktywiści wysłali do premiera setki pocztówek z hasłem o Airbnb pożerającym miasto, domagając się szybkiego uchwalenia ustawy. Z kolei prezydentka Sopotu obawia się, że strefy zakazu podzielą kurorty na turystyczne getta i lepszym rozwiązaniem byłyby licencje. Spór nie przebiega więc na linii samorządy kontra rząd, bo także między miastami widać zasadnicze różnice w podejściu.

Jedno jest pewne: presja mieszkańców rośnie wszędzie tam, gdzie turystyka zagląda do klatek schodowych. Jak mówi Filipowicz, jeśli na dziesięć mieszkań w bloku choćby dwa są wynajmowane turystom, dla ludzi wstających do pracy na szóstą rano robi się to nie do zniesienia. Skargi trafiają do gmin, a te nie mają dziś narzędzi, by cokolwiek z nimi zrobić.

Co to oznacza dla właścicieli i inwestorów

Dla osób zarabiających na wynajmie krótkoterminowym nadchodzące zmiany oznaczają przede wszystkim obowiązek rejestracji i większą przejrzystość. Sama działalność nie zniknie, ale skończy się era pełnej dowolności. Warto to uwzględnić w kalkulacjach, zwłaszcza że Zakopane pozostaje najdroższym kurortem w Polsce, a ceny apartamentów pod wynajem dawno oderwały się od lokalnych zarobków.

Inwestorzy powinni też śledzić, czy w ustawie ostatecznie nie pojawią się strefy ograniczeń obejmujące konkretne dzielnice. Lokal w budynku pełnym mieszkańców na stałe może okazać się bardziej ryzykowny niż apartament w obiekcie od początku projektowanym pod turystów. O tym, jak podejść do zakupu apartamentu wakacyjnego pod wynajem, żeby inwestycja rzeczywiście zarabiała, pisaliśmy szerzej w osobnym poradniku.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy Zakopane zakaże wynajmu krótkoterminowego?

Nie. Burmistrz Zakopanego nie chce likwidacji najmu na doby, tylko prawa do wyznaczania stref mieszkaniowych, w których taki wynajem byłby zakazany. Obecnie przepisy nie dają gminom takiej możliwości, a rządowy projekt ustawy przewiduje jedynie strefy ograniczeń i limity dni wynajmu.

Co to jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych?

To ogólnopolski rejestr, który ma powstać na mocy ustawy o najmie krótkoterminowym. Każde mieszkanie i dom oferowane turystom dostanie numer rejestracyjny, bez którego platformy takie jak Airbnb czy Booking.com nie będą mogły przyjąć ogłoszenia. Za wynajem bez rejestracji grozić będzie kara do 50 tys. zł.

Kiedy nowe przepisy o najmie krótkoterminowym wejdą w życie?

Rząd przyjął projekt ustawy 14 lipca 2026 roku, a jesienią ma się nim zająć Sejm. Ostateczny kształt przepisów, w tym ewentualny powrót stref zakazu, poznamy w toku prac parlamentarnych. Polska wdraża w ten sposób unijne rozporządzenie STR 2024/1028.

Czy wspólnota mieszkaniowa będzie mogła zakazać Airbnb w bloku?

Taki postulat zgłasza wiele środowisk i popiera go także burmistrz Zakopanego, pod warunkiem dobrego umocowania prawnego. Decyzja wspólnoty miałaby zyskiwać moc na przykład przy poparciu rady miasta lub burmistrza, tak aby nie stała się narzędziem sąsiedzkich porachunków.

Powiązane artykuły:

• Strefy bez Airbnb podzielą miasta na turystyczne getta? Samorządy wolą licencje
• Zakopane znów najdroższe w Polsce. Za metr w kurortach płaci się więcej niż w Warszawie
• Apartament wakacyjny na wynajem. Jak kupić, żeby naprawdę zarobić

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą jest wywiad z burmistrzem Zakopanego Łukaszem Filipowiczem opublikowany w serwisie PropertyNews.pl oraz rządowy projekt ustawy o najmie krótkoterminowym. Zdjęcie: Scotch Mist, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.