Czytasz: Przetasowanie w cenach mieszkań. Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
-
01
Przetasowanie w cenach mieszkań. Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
Przetasowanie w cenach mieszkań. Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
Dynamika cen mieszkań na rynku wtórnym rozjechała się między miastami: w sierpniu 2026 roku najszybciej drożeją Gdańsk, Gdynia i Poznań, a nie Warszawa. Rynki trójmiejskie rosną o 8 do 9 procent rok do roku, Poznań o 8,2 procent, stolica o 5,3 procent. Warszawa pozostaje przy tym zdecydowanie najdroższa: 15 750 zł za metr wobec 10 850 zł w Poznaniu. Pokazujemy obie perspektywy obok siebie, dokładamy dane transakcyjne NBP za II kwartał 2026 i tłumaczymy, skąd rozbieżności między raportami.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Na rynku wtórnym w sierpniu 2026 najszybciej drożeją Gdańsk (+9,2 procent rok do roku), Gdynia (+8,3) i Poznań (+8,2). Warszawa rośnie o 5,3 procent, ale wciąż jest najdroższa: 15 750 zł/m2 wobec 10 850 zł/m2 w Poznaniu. Najwolniej drożeją Katowice i Łódź.
Źródło: SonarHome, ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym, stan na sierpień 2026 (dane pobrane 19.08.2026).
Które miasta drożeją najszybciej w sierpniu 2026 roku
Przez dekadę obowiązywała prosta reguła: Warszawa nadaje tempo, reszta kraju goni stolicę. W 2026 roku przestała ona opisywać rynek. Ceny ofertowe mieszkań z drugiej ręki w dziewięciu największych miastach dzielą się dziś na trzy grupy: Trójmiasto z Poznaniem, potem Wrocław, Kraków, Warszawa i Szczecin, a na końcu Katowice i Łódź.
Dynamika cen na rynku wtórnym, sierpień 2026 do sierpnia 2025 (procent)
Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym, sierpień 2026 wobec sierpnia 2025. Długość słupka to wartość podzielona przez maksimum. Źródło: SonarHome, dane pobrane 19.08.2026.
Rozpiętość sięga blisko 6 punktów procentowych. Gdańsk podniósł średnią cenę ofertową z 12 487 zł do 13 629 zł za metr, czyli o 1 142 zł. Warszawa przeszła z 14 964 zł na 15 750 zł, o 786 zł. Stolica dołożyła więc do metra mniej złotówek niż Gdańsk, choć startowała z poziomu wyższego o 2,5 tys. zł. Od stycznia 2026 roku Poznań podrożał o 6,9 procent, Gdynia i Gdańsk po 5,6 procent, a Warszawa o 5,1 procent.
Najszybszy wzrost to nie to samo co najwyższa cena
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
Ranking tempa wzrostu i ranking poziomu cen to dwie różne listy. Poznań rośnie najszybciej spoza wybrzeża, ale metr kosztuje tam 10 850 zł, o 4 900 zł mniej niż w Warszawie. Gdynia z 11 849 zł/m2 jest tańsza od Gdańska o blisko 1 800 zł.
Ten sam zestaw miast ustawiony według poziomu cen daje niemal odwrotną kolejność.
Cena ofertowa na rynku wtórnym, sierpień 2026 (zł za m2)
Trzy najciemniejsze słupki to trzy najdroższe rynki, a nie liderzy wzrostów. Długość słupka odpowiada cenie na rynku wtórnym (SonarHome, sierpień 2026). W nawiasach ceny ofertowe nowych mieszkań (BIG DATA RynekPierwotny.pl, lipiec 2026); Gdyni nie ma w tym zestawieniu, NBP podaje dla niej 12 887 zł/m2 w transakcjach z II kwartału 2026.
Luka między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest największa w Katowicach i Łodzi, gdzie nowe mieszkanie kosztuje ponad 4 tys. zł na metrze więcej niż używane. To efekt struktury zasobu: znaczną część tamtejszego rynku wtórnego stanowią bloki z wielkiej płyty i kamienice do remontu. Porównanie dużych rynków znajdziesz w zestawieniu cen mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku.
Co pokazują dane transakcyjne NBP za II kwartał 2026
Ceny ofertowe to oczekiwania sprzedających, transakcyjne to kwoty z aktów. NBP opublikował 11 sierpnia 2026 roku dane za II kwartał i obraz jest w nich chłodniejszy niż w ogłoszeniach.
| Miasto | Rynek pierwotny, transakcje | Rynek wtórny, oferty |
|---|---|---|
| Warszawa | 16 783 zł/m2 (+2,4%) | 18 488 zł/m2 (+6,9%) |
| Kraków | 15 923 zł/m2 (+1,4%) | 16 867 zł/m2 (+0,7%) |
| Gdańsk | 14 491 zł/m2 (+2,9%) | 17 116 zł/m2 (+7,7%) |
| Wrocław | 14 312 zł/m2 (-4,7%) | 15 575 zł/m2 (0,0%) |
| Gdynia | 12 887 zł/m2 (-0,9%) | 14 298 zł/m2 (+1,7%) |
| Poznań | 12 766 zł/m2 (+2,4%) | 13 909 zł/m2 (+5,2%) |
| Łódź | 9 945 zł/m2 (-1,1%) | 11 837 zł/m2 (+0,7%) |
W nawiasach zmiana rok do roku. Źródło: NBP, informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości, II kwartał 2026, publikacja 11.08.2026 (za bankier.pl). Średnia dla siedmiu miast: 14 444 zł/m2 na rynku pierwotnym (+0,6% r/r) i 15 889 zł/m2 w ofertach z rynku wtórnego (+3,1% r/r).
Wynikają z tego trzy rzeczy. Transakcyjne ceny nowych mieszkań praktycznie stoją: średnia dla siedmiu miast urosła o 0,6 procent rok do roku, a we Wrocławiu spadła o 4,7 procent. Oczekiwania sprzedających na rynku wtórnym rosną szybciej niż kwoty z aktów. I wreszcie w danych NBP liderami rynku wtórnego są Gdańsk i Warszawa, a Gdynia wypada słabo.
To nie sprzeczność, tylko inna metodologia i inny okres. NBP porównuje II kwartał 2026 z II kwartałem 2025 i liczy średnią z bazy transakcji, a serwisy ogłoszeniowe biorą sierpień i aktualnie widoczne oferty. Jak bardzo obie miary potrafią się różnić, opisaliśmy w tekście o tym, czym różni się średnia od mediany ceny mieszkania.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 04.09.2026Dywidenda bez podatku i 10 procent CIT. Polskie REIT-y wciąż nie doszły do SejmuDlaczego akurat te miasta przyspieszyły
Za przetasowaniem stoją trzy różne mechanizmy. Tylko część z nich ma szansę utrzymać się w 2027 roku.
Dlaczego różne raporty podają różne liczby
CIEKAWOSTKA
Dla Warszawy można dziś znaleźć wzrost od 2,1 do 6,9 procent rok do roku i cenę od 15 750 do 19 804 zł/m2. Wszystkie te liczby są prawdziwe, bo mierzą co innego: inne bazy, inne miary, inne okresy.
Grupa Morizon-Gratka w raporcie za lipiec 2026 podała dla Warszawy 17 794 zł/m2 i wzrost o 2,1 procent rok do roku, dla Gdańska 7,3 procent, dla Katowic 5,4 procent, dla Szczecina 5,2 procent, a dla Łodzi spadek o 3,2 procent. Otodom Analytics odnotował w lipcu stabilizację cen ofertowych mieszkań deweloperskich miesiąc do miesiąca, przy rekordowych średnich cenach transakcyjnych w Warszawie (18,4 tys. zł/m2) i Wrocławiu (15,3 tys. zł/m2). GUS za I kwartał 2026 wykazał wzrost cen lokali mieszkalnych o 6,0 procent rok do roku, w tym 6,8 procent na rynku pierwotnym i 5,2 procent na wtórnym. Kierunek jest wszędzie ten sam, skala inna.
- NBP: transakcje
- GUS: akty notarialne
- Portale: oferty
- Mediana kontra średnia
- Kwartał kontra miesiąc
- Miasto kontra aglomeracja
Co z tego wynika dla kupującego
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL
Mieszkanie 55 m2 na rynku wtórnym kosztuje dziś w Warszawie około 866 tys. zł, a w Poznaniu około 597 tys. zł. Różnica sięga 269 tys. zł. Wyliczenie na cenach ofertowych SonarHome z sierpnia 2026.
Wyliczenia dla 55 m2: redakcja ilezametr.pl na cenach ofertowych SonarHome, sierpień 2026.
Obecne przetasowanie trwa od kilku kwartałów i nie musi być trwałe. Rynek wtórny miał na początku 2026 roku pierwszy od dwunastu lat realny spadek cen transakcyjnych, o czym pisaliśmy w tekście o pierwszej od dwunastu lat przecenie na rynku wtórnym. To, co dziś wygląda na trwałą zmianę lidera, może okazać się odbiciem po tamtym dołku.
Najczęściej zadawane pytania
W którym mieście mieszkania drożeją najszybciej w 2026 roku?
Najwyższą dynamikę cen ofertowych na rynku wtórnym ma Gdańsk: 9,2 procent rok do roku w sierpniu 2026. Dalej Gdynia (8,3 procent) i Poznań (8,2 procent). Warszawa rośnie o 5,3 procent, a Katowice i Łódź o około 3,4 procent. Dane: SonarHome.
Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie w sierpniu 2026 roku?
Na rynku wtórnym średnia cena ofertowa to 15 750 zł za metr według SonarHome i 17 794 zł według Grupy Morizon-Gratka za lipiec 2026. NBP dla II kwartału 2026 podaje 18 488 zł w ofertach z rynku wtórnego i 16 783 zł w transakcjach na pierwotnym.
Czy Poznań jest tańszy od Wrocławia i Krakowa?
Tak. W sierpniu 2026 metr na poznańskim rynku wtórnym kosztuje 10 850 zł, we Wrocławiu 11 833 zł, a w Krakowie 14 649 zł. Poznań jest tańszy od Wrocławia o niecały 1 tys. zł, a od Krakowa o blisko 3 800 zł.
Dlaczego Warszawa drożeje wolniej niż Gdynia i Poznań?
Stolica startuje z poziomu 15 750 zł za metr, o 45 procent wyższego niż Poznań, więc podwyżki uderzają w barierę zdolności kredytowej. Ofert na warszawskim rynku wtórnym jest rekordowo dużo, co daje kupującym przewagę w negocjacjach.
Ile kosztuje metr mieszkania w Gdyni na rynku wtórnym?
Średnia cena ofertowa w Gdyni to 11 849 zł za metr w sierpniu 2026, o 8,3 procent więcej niż rok wcześniej. Rozrzut między dzielnicami jest duży: Orłowo blisko 19,7 tys. zł, Obłuże około 9,2 tys. zł. NBP dla II kwartału 2026 podaje 14 298 zł w ofertach z rynku wtórnego.
Czy ceny mieszkań w Polsce nadal rosną w 2026 roku?
Tak, ale wolniej niż w latach 2023 i 2024. GUS podał, że w I kwartale 2026 ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 6,0 procent rok do roku, w tym o 6,8 procent na rynku pierwotnym i 5,2 procent na wtórnym. NBP za II kwartał 2026 wykazał wzrost cen transakcyjnych nowych mieszkań o 0,6 procent.
Powiązane artykuły:
- Ceny mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku
- Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku
- Średnia czy mediana? Ile naprawdę kosztują mieszkania
- Rynek wtórny 2026. Pierwszy spadek cen od 12 lat
- Najbogatsze miasto w Polsce 2026
Artykuł zaktualizowany 19.08.2026. Dane: SonarHome (rynek wtórny, sierpień 2026), NBP (II kwartał 2026, publikacja 11.08.2026, za bankier.pl), GUS (I kwartał 2026, publikacja 02.07.2026), RynekPierwotny.pl (lipiec 2026), Otodom Analytics za wnp.pl i PAP Biznes (lipiec 2026), Grupa Morizon-Gratka za forsal.pl (lipiec 2026). Materiał ma charakter informacyjny. Zdjęcie: Pexels.
