Prawie dwa miliony pustych mieszkań. Tylko ułamka da się dziś zamieszkać

Za każdym razem, gdy w debacie publicznej pada pytanie o deficyt mieszkań, ktoś wyciąga tę samą liczbę: w Polsce stoi pusto prawie dwa miliony lokali. Brzmi jak gotowa odpowiedź na kryzys mieszkaniowy i jak argument przeciwko budowaniu kolejnych osiedli. Problem polega na tym, że liczba pochodzi ze spisu powszechnego, a spis liczy coś innego, niż większości ludzi się wydaje. Różnica między jedną definicją a drugą potrafi w jednym mieście wynieść kilkadziesiąt tysięcy mieszkań.

Skąd wzięło się prawie dwa miliony

Źródłem jest Narodowy Spis Powszechny. W spisie z 2021 roku liczba mieszkań niezamieszkanych sięgnęła około 1,79 miliona. Nowsze szacunki, odnoszące ten udział do całego zasobu przekraczającego 15 milionów mieszkań, podnoszą wynik w okolice 1,86 miliona, czyli mniej więcej co ósme mieszkanie w kraju. To liczby, które robią wrażenie i dlatego tak dobrze się rozchodzą.

Dynamika jest jeszcze ciekawsza niż sam poziom. W 2002 roku spis wykazał około 760 tysięcy takich lokali, w 2011 roku około 970 tysięcy, a dziesięć lat później już blisko 1,79 miliona. W samych miastach przyrost w ciągu dekady sięgnął około 138 procent. Zasób mieszkaniowy w tym czasie rósł, ale nie w takim tempie. Coś się więc wydarzyło, tylko niekoniecznie to, co sugeruje słowo pustostan.

Co GUS naprawdę policzył

Urząd statystyczny używa terminu mieszkanie niezamieszkane i definiuje go wąsko technicznie: to lokal, w którym w momencie spisu nie mieszka na stałe ani czasowo żadna osoba. Nie ma tu żadnego kryterium stanu technicznego, przeznaczenia ani intencji właściciela. Liczy się jedna rzecz, czyli obecność mieszkańca w konkretnym dniu.

W polskim prawie nie ma definicji pustostanu, więc każda instytucja rozumie to słowo po swojemu. Potocznie pustostan to lokal zdewastowany, opuszczony, nadający się do remontu kapitalnego albo czekający na wyburzenie. Statystyczne mieszkanie niezamieszkane to natomiast kategoria worek, do której trafia bardzo dużo różnych rzeczy naraz.

Wpadają do niej domy na wsi po zmarłych dziadkach, formalnie istniejące i odwiedzane dwa razy w roku. Wpadają mieszkania w trakcie remontu i te wystawione na sprzedaż. Wpadają lokale kupione jako lokata kapitału, w których nikt nie zamieszkał, i mieszkania wynajmowane krótkoterminowo, gdzie nikt nie jest zameldowany. Wpadają wreszcie zaniedbane lokale komunalne, czyli jedyna grupa, która rzeczywiście odpowiada potocznemu rozumieniu słowa.

Do tego dochodzi kontekst, o którym łatwo zapomnieć. Momentem odniesienia spisu z 2021 roku był okres pandemii, gdy część osób przebywała pod innym adresem niż zwykle, a mobilność wyglądała inaczej niż w latach poprzednich. GUS weryfikował status lokali dodatkowo danymi o zużyciu energii elektrycznej, ale sam przyznaje, że sytuacja epidemiczna odbiła się na wynikach. Urząd wydał zresztą osobny komunikat prostujący medialne interpretacje własnych danych, co zdarza mu się rzadko.

Kraków jako test tej różnicy

Najlepiej widać to na przykładzie konkretnego miasta. W publicznej dyskusji o Krakowie regularnie przewija się liczba kilkudziesięciu tysięcy pustych mieszkań, czasem podawana jako 63 tysiące, czasem zaokrąglana do siedemdziesięciu. Pochodzi ona ze statystyki lokali niezamieszkanych i obejmuje wszystko to, co opisaliśmy wyżej.

Tymczasem gminnych pustostanów, czyli lokali należących do miasta, w których nikt nie mieszka i które nie są wynajęte, było w Krakowie na koniec czerwca 2026 roku 1 823. To wciąż zasób, który warto odzyskać, bo mowa o prawie dwóch tysiącach rodzin. Ale różnica skali między jedną a drugą liczbą jest mniej więcej trzydziestokrotna i to ona decyduje o tym, czy pustostany są odpowiedzią na kryzys mieszkaniowy, czy tylko jego marginesem.

Podobnie wygląda to w skali kraju. W nowszych zestawieniach dotyczących zasobów publicznych mowa o około 160,7 tysiącach lokali niezamieszkanych, z czego około 78,7 tysiąca przypadało na zasoby komunalne gmin. To liczby o dwa rzędy wielkości mniejsze niż spisowe dwa miliony, ale za to opisujące zasób, na który samorząd ma realny wpływ.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 18.09.2026Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy

Dlaczego odzyskanie pustostanu jest takie trudne

Nawet w tej mniejszej, komunalnej grupie odzyskanie lokalu rzadko jest formalnością. Mieszkania trafiają do zasobu pustostanów zwykle w złym stanie technicznym, po latach eksploatacji bez remontów, często w budynkach o nieuregulowanym statusie prawnym albo objętych roszczeniami. Koszt doprowadzenia takiego lokalu do standardu pozwalającego na zasiedlenie potrafi zbliżyć się do ceny wkładu w nowe budownictwo społeczne.

Do tego dochodzi arytmetyka budżetowa. Gmina, która ma do wyremontowania kilkaset lokali, musi rozłożyć to na lata, bo środki na remonty konkurują z bieżącym utrzymaniem całego zasobu. Część miast próbuje skracać drogę programami typu mieszkanie za remont, w których lokator wykonuje prace na własny koszt w zamian za obniżony czynsz. To działa, ale w skali, która nie zmienia obrazu statystycznego.

Prywatnych lokali nie da się natomiast przymusowo wprowadzić na rynek bez ingerencji w prawo własności. Dyskusja o tym wraca cyklicznie, zwykle przy okazji projektów podatkowych uderzających w posiadaczy wielu mieszkań, ale żaden z nich nie zmienia faktu, że opuszczony dom w gminie wyludniającej się nie zaspokoi potrzeb mieszkaniowych w Warszawie czy Wrocławiu. Geografia pustostanów i geografia deficytu to dwie różne mapy.

Co z tego wynika dla rynku

Wniosek nie jest taki, że pustostanów nie ma albo że nie warto się nimi zajmować. Jest taki, że jedna liczba zbiorcza nie nadaje się do wyciągania wniosków o polityce mieszkaniowej. Dwa miliony niezamieszkanych lokali to opis struktury zasobu, w dużej mierze efekt depopulacji wsi i małych miast oraz rosnącej roli mieszkania jako aktywa. Deficyt mieszkaniowy jest tymczasem zjawiskiem punktowym i dotyczy kilkunastu dużych ośrodków, gdzie ludzie chcą i muszą mieszkać.

Dla osoby, która dziś szuka mieszkania, praktyczne znaczenie ma co innego: ile lokali faktycznie trafia do obrotu w jej mieście i po jakiej cenie. Tu obraz jest znacznie mniej optymistyczny niż spisowe miliony. Na rynku najmu mediana czasu potrzebnego na znalezienie lokatora spadła do trzynastu dni, a oferta jest węższa niż rok wcześniej. Na rynku sprzedaży ceny od 2015 roku rosły u nas szybciej niż w większości Unii, co widać w zestawieniu polskich cen mieszkań z danymi Eurostatu.

Zasób komunalny pozostaje przy tym najbardziej realną rezerwą, jaką dysponują miasta. Tyle że ta rezerwa się kurczy z innego powodu: trwa wyprzedaż mieszkań z bonifikatami, a furtka na preferencyjny wykup lokali komunalnych zamyka się w czerwcu 2027 roku. Każde sprzedane mieszkanie to jedno mniej w puli, którą gmina może przydzielić potrzebującym.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Trzynaście dni i mieszkanie ma lokatora. A wrzesień dopiero rozkręca sezon
• Od 2015 roku mieszkania w Polsce podrożały o 105 procent. Unijna średnia to 62
• Mieszkanie od miasta za ułamek wartości. Ta furtka zamyka się w czerwcu 2027
• Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży

Artykuł ma charakter informacyjny. Przytoczone dane pochodzą z Narodowych Spisów Powszechnych, komunikatów Głównego Urzędu Statystycznego oraz sprawozdawczości samorządowej i opierają się na różnych definicjach oraz różnych momentach pomiaru, dlatego nie należy porównywać ich wprost ani sumować. Wartości spisowe zostały zaokrąglone. Liczba gminnych pustostanów w Krakowie odnosi się do stanu na 30 czerwca 2026 roku i dotyczy wyłącznie zasobu należącego do miasta. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny i nie przedstawia lokali opisanych w tekście. Fot. Kazimierz Mendlik / Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0.