Develia — historia, zarząd i inwestycje jednego z największych deweloperów w Polsce

Develia należy dziś do ścisłej czołówki deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Spółka działa na rynku od blisko dwóch dekad, jest notowana na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie i prowadzi inwestycje w największych aglomeracjach kraju. Choć marka „Develia” funkcjonuje dopiero od 2019 roku, jej korzenie sięgają znacznie głębiej. W tym artykule przyglądamy się historii firmy, jej obecnym władzom, strukturze właścicielskiej oraz temu, gdzie i co buduje.

Kiedy powstała Develia i ile ma lat

Historia spółki sięga 2006 roku, kiedy została zarejestrowana pod nazwą LC Corp S.A. Oznacza to, że firma działa na rynku już około 20 lat. Założycielem przedsiębiorstwa był Leszek Czarnecki, znany polski przedsiębiorca i inwestor, który kontrolował spółkę przez pierwsze kilkanaście lat jej istnienia. To właśnie od jego inicjałów pochodziła pierwotna nazwa — LC Corp.

W początkowym okresie firma realizowała nie tylko projekty mieszkaniowe, ale też prestiżowe inwestycje komercyjne. Najbardziej rozpoznawalnym obiektem z tego okresu jest wrocławski Sky Tower — przez lata jeden z najwyższych budynków w Polsce. Z czasem spółka coraz mocniej koncentrowała się na segmencie mieszkaniowym, który dziś stanowi trzon jej działalności.

Od LC Corp do Develii — zmiana nazwy w 2019 roku

Punktem zwrotnym w historii firmy był 2017 rok, gdy Leszek Czarnecki sprzedał kontrolny pakiet akcji. Spółka przeszła wówczas pod kontrolę inwestorów finansowych, a jej akcjonariat zaczął się rozpraszać. Dwa lata później, w 2019 roku, walne zgromadzenie zdecydowało o zmianie nazwy z LC Corp S.A. na Develia S.A.

Rebranding nie był wyłącznie kosmetyczny. Nowa nazwa miała wyraźnie oddzielić wizerunek firmy od jej dawnego głównego akcjonariusza, którego nazwisko — z uwagi na późniejsze wydarzenia wokół jego grupy kapitałowej — zaczęło niekorzystnie wpływać na postrzeganie spółki i wycenę jej instrumentów finansowych. Sama nazwa „Develia” nawiązuje wprost do podstawowej działalności firmy, czyli działalności deweloperskiej.

Czy Develia jest notowana na GPW

Tak — Develia jest spółką publiczną notowaną na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie nieprzerwanie od 29 czerwca 2007 roku, jeszcze pod dawną nazwą LC Corp. Akcje spółki znajdują się w obrocie pod tickerem DVL i są częścią warszawskiego parkietu od blisko dwóch dekad.

Charakterystyczną cechą Develii jest dziś rozproszony akcjonariat. Spółka nie ma jednego inwestora kontrolnego — największe pakiety akcji znajdują się w rękach otwartych funduszy emerytalnych, wśród których istotną rolę odgrywa Nationale-Nederlanden OFE. Dwaj najwięksi akcjonariusze dysponują udziałami w okolicach jednej czwartej głosów na walnym zgromadzeniu każdy, a pozostała część akcji rozproszona jest wśród inwestorów instytucjonalnych i indywidualnych. Taka struktura sprawia, że to zarząd i rada nadzorcza, a nie pojedynczy właściciel, w praktyce wyznaczają kierunek rozwoju firmy.

Kto kieruje Develią — zarząd spółki

Od 1 stycznia 2025 roku Develią kieruje zarząd powołany na wspólną, trzyletnią kadencję (cele strategiczne wyznaczono na lata 2025–2028). W jego skład wchodzą cztery osoby, a każda z nich odpowiada za inny obszar działalności grupy.

Andrzej Oślizło — prezes zarządu. Stoi na czele spółki od grudnia 2020 roku i odpowiada za jej strategię oraz całościowe zarządzanie grupą kapitałową. To menedżer z bogatym doświadczeniem w kierowaniu dużymi, notowanymi przedsiębiorstwami.

Paweł Ruszczak — wiceprezes zarządu. W jego gestii pozostają finanse spółki. Nadzoruje obszar finansowy, relacje inwestorskie i politykę kapitałową grupy.

Mariusz Poławski — wiceprezes zarządu. Odpowiada za przygotowanie i realizację inwestycji mieszkaniowych, czyli za operacyjny rdzeń biznesu — od pozyskania projektu po jego ukończenie i przekazanie klientom.

Karol Dzięcioł — członek zarządu. Do zarządu dołączył z początkiem 2025 roku (wcześniej, od 2022 r., był doradcą zarządu ds. rozwoju biznesu). Jego obszar to zakup gruntów, partnerstwa oraz transakcje fuzji i przejęć (M&A), a także rozwój spółki w segmentach PRS (mieszkań na wynajem instytucjonalny) i akademików. To właśnie w tych dziedzinach Develia szuka dziś dodatkowych źródeł wzrostu.

Strategia przejęć — Nexity i Bouygues

Jednym z wyróżników Develii na tle konkurencji jest aktywna polityka akwizycji. W ostatnich latach spółka dwukrotnie przejmowała polskie oddziały francuskich deweloperów. W 2023 roku kupiła polskie spółki należące do grupy Nexity, płacąc za nie około 100 mln euro. Z kolei w 2025 roku sfinalizowała przejęcie Bouygues Immobilier Polska za blisko 65,9 mln euro (około 279,4 mln zł).

Obie transakcje miały ten sam cel: szybkie powiększenie banku ziemi i liczby mieszkań w realizacji, zwłaszcza w Warszawie, Poznaniu i we Wrocławiu. Zamiast latami kompletować grunty, Develia przejmowała gotowe portfele projektów wraz z zespołami. To pokazuje szerszy trend na rynku — coraz silniejszą konsolidację branży, o której piszemy szerzej w tekście o fali przejęć na rynku deweloperskim.

Gdzie buduje Develia — miasta i rynki

Develia koncentruje swoją działalność w siedmiu największych aglomeracjach Polski. Są to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto (z Gdańskiem na czele), Katowice i Górny Śląsk, a także Poznań. To rynki, na których popyt na mieszkania jest najsilniejszy i najbardziej stabilny, co minimalizuje ryzyko związane z budową na zapas.

W ciągu blisko dwóch dekad działalności spółka wybudowała w tych miastach łącznie około 25 tysięcy lokali. Wrocław, jako miasto, w którym firma się narodziła, pozostaje dla niej rynkiem szczególnym, ale ciężar nowej podaży coraz wyraźniej przesuwa się w stronę Warszawy — największego i najbardziej rozgrzanego rynku w kraju. Jak kształtują się tam stawki, można śledzić w naszym przeglądzie średnich cen mieszkań w Warszawie.

Najważniejsze inwestycje Develii

Wiele aktualnych projektów Develii łączy wspólny mianownik w nazwie — człon „Vita”, który stał się rozpoznawalną linią mieszkaniową dewelopera. Wśród realizowanych i wprowadzanych do sprzedaży inwestycji warto wymienić kilka reprezentatywnych adresów:

• Warszawa — projekty na Bemowie, m.in. Aroniowa Vita i Viva Cité, kolejne etapy osiedla M Bemowo, a na Bielanach Rokokowa Vita. To właśnie w stolicy, głównie na Bemowie i Białołęce, powstaje największa część nowej oferty spółki.
• Gdańsk — inwestycja Południe Vita, wpisująca się w rosnącą obecność dewelopera na rynku trójmiejskim.
• Wrocław — m.in. Przy Parku Vita oraz Ogrody Wojszyce; tu Develia przygotowuje też kolejny projekt w formule joint venture.
• Kraków, Katowice i Poznań — kolejne etapy istniejących osiedli oraz nowe inwestycje uzupełniające ofertę w tych aglomeracjach.

Strukturę oferty zdominowały mieszkania dwu- i trzypokojowe, czyli metraże najczęściej poszukiwane przez rodziny oraz osoby kupujące na własne potrzeby. To odpowiedź na realia kredytowe — mniejsze lokale oznaczają niższą ratę i szerszą grupę potencjalnych nabywców.

Wyniki i plany na 2026 rok

Skala działalności Develii dobrze widać w liczbach. W 2025 roku spółka sprzedała 3 345 lokali wobec 3 197 rok wcześniej, a klientom przekazała 2 959 mieszkań (rok wcześniej — 2 865). Zysk netto przypisany akcjonariuszom jednostki dominującej w samym IV kwartale 2025 roku wyniósł 136,4 mln zł.

Na 2026 rok firma zaplanowała dalszy wzrost. Develia chce sprzedać od 3 600 do 3 800 mieszkań, czyli o około 10 procent więcej niż rok wcześniej, oraz przekazać od 3 750 do 3 950 lokali — co oznaczałoby skok rzędu 30 procent względem 2025 roku. Pierwsze dane potwierdzają ambitne plany: w I kwartale 2026 roku spółka sprzedała 860 lokali, a liczba przekazań wzrosła ponad dwukrotnie rok do roku, do 1 205 mieszkań.

Jeszcze bardziej imponujące są zapowiedzi dotyczące nowej podaży. Develia planuje wprowadzić do sprzedaży i rozpocząć budowę rekordowej liczby od 4 350 do 4 500 mieszkań — co czyni ją jednym z najaktywniejszych deweloperów na rynku. W strategii do 2028 roku spółka celuje w sprzedaż rzędu 4 500 mieszkań rocznie i bank gruntów na poziomie ok. 16 tys. lokali. Te plany szczegółowo omawiamy w zestawieniu nowych inwestycji mieszkaniowych na 2026 rok, gdzie porównujemy zapowiedzi Develii z planami innych dużych graczy.

Czym jeszcze zajmuje się Develia

Choć rdzeniem biznesu pozostaje budowa mieszkań na sprzedaż, Develia stopniowo rozszerza działalność o nowe segmenty rynku. Po 2021 roku spółka wycofała się z portfela komercyjnego, a pozyskane środki reinwestowała w mieszkaniówkę. Równolegle rozwija obszar PRS (mieszkań na wynajem instytucjonalny) oraz prywatnych akademików — to odpowiedź na zmiany w sposobie, w jaki Polacy myślą o mieszkaniu. O tym, jak rośnie rynek najmu instytucjonalnego i kto za nim stoi, piszemy w artykule o funduszach wchodzących na rynek najmu.

Dywersyfikacja działalności, mocna pozycja na GPW, rozproszony akcjonariat i konsekwentna polityka przejęć sprawiają, że Develia jest dziś jednym z najważniejszych podmiotów kształtujących polski rynek pierwotny. Dla kupujących oznacza to szeroką, stale powiększaną ofertę w największych miastach, a dla obserwatorów rynku — barometr kondycji całej branży deweloperskiej.

Dane finansowe i sprzedażowe pochodzą z raportów spółki oraz publicznych komunikatów giełdowych. Liczby dotyczące planów na 2026 rok są deklaracjami zarządu, a nie gwarancjami ich realizacji.