Fala przejęć na rynku deweloperskim. Dlaczego mali deweloperzy znikają

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w fazę, której od lat nie widzieliśmy na taką skalę. Rosnące koszty gruntów, presja na zwiększanie skali działania i coraz częstsze problemy z sukcesją w rodzinnych firmach sprawiają, że branża deweloperska szykuje się na falę fuzji i przejęć. Z raportu przygotowanego przez ekspertów JLL Living oraz CRIDO wynika, że najbliższe lata upłyną pod znakiem konsolidacji, a duzi gracze będą przejmować mniejszych.

Skąd się bierze fala przejęć

Polski rynek deweloperski przez lata uchodził za jeden z najbardziej rozdrobnionych w Europie. Obok kilkunastu dużych spółek giełdowych działają setki lokalnych firm, które stawiają jedno lub dwa osiedla naraz. Ten model świetnie sprawdzał się w czasach taniego kredytu i szybko rosnących cen, ale dziś zaczyna trzeszczeć.

Powodów jest kilka. Po pierwsze, ceny gruntów poszły mocno w górę, a najlepsze działki w dużych miastach są na wagę złota. Po drugie, banki chętniej finansują duże, wiarygodne podmioty niż małe firmy z jednym projektem. Po trzecie, w wielu rodzinnych spółkach pojawia się problem sukcesji, bo założyciele osiągają wiek emerytalny, a nie zawsze mają komu przekazać biznes. W takiej sytuacji sprzedaż firmy większemu graczowi bywa najprostszym wyjściem.

Wielcy rosną w siłę. Przykłady z rynku

Konsolidacja nie jest scenariuszem z przyszłości, ona już trwa. Dom Development, największy deweloper mieszkaniowy w kraju, umocnił swoją pozycję w Trójmieście i Krakowie, przejmując odpowiednio spółki Euro Styl oraz Sento. Dzięki temu wszedł mocniej na rynki, na których wcześniej był obecny w ograniczonym stopniu.

Jeszcze bardziej spektakularnie wygląda ekspansja Develii. Firma przejęła polskie oddziały francuskich deweloperów, najpierw Nexity w 2023 roku, a dwa lata później Bouygues Immobilier. Łącznie wydała na te transakcje ponad 166 mln euro. W zamian powiększyła bank ziemi, zwiększyła skalę działania w miastach, w których już budowała, a przy okazji weszła na nowy dla siebie rynek poznański.

To pokazuje logikę całego zjawiska. Zamiast latami budować pozycję od zera, łatwiej kupić gotową firmę z projektami, zespołem i działkami. O tym, jak mocno potrafi się wahać koniunktura w branży, pisaliśmy w analizie pokazującej, dlaczego sprzedaż mieszkań deweloperów potrafi gwałtownie wyhamować nawet po rekordowym kwartale.

Co konsolidacja daje firmom

Dla deweloperów korzyści z łączenia sił są wymierne. Większa skala oznacza efekt skali, czyli lepsze warunki u wykonawców i dostawców materiałów, tańsze finansowanie oraz sprawniejsze zarządzanie kolejnymi inwestycjami. Duży podmiot łatwiej negocjuje z bankami i szybciej reaguje na zmiany popytu.

Nie bez znaczenia jest też dostęp do kapitału. Część firm wybiera drogę giełdową, by pozyskać pieniądze na dalszy rozwój. Dobrze widać to na przykładzie powrotu jednego z największych graczy na parkiet, o czym pisaliśmy, gdy Robyg wracał na giełdę po ośmiu latach. Giełda i przejęcia to dwie strony tej samej monety, czyli wyścigu o skalę.

Co to oznacza dla kupujących

Z perspektywy klienta konsolidacja ma dwie twarze. Z jednej strony duzi deweloperzy bywają bardziej wiarygodni, mają stabilniejsze finansowanie i rzadziej porzucają inwestycje w trakcie budowy. To realne bezpieczeństwo dla osoby, która kupuje mieszkanie z dziury w ziemi.

Z drugiej strony mniejsza liczba graczy oznacza mniejszą konkurencję, a to w dłuższej perspektywie może ograniczać presję na obniżki cen. Im mniej firm walczy o klienta na danym rynku, tym trudniej liczyć na atrakcyjne promocje. Dlatego warto śledzić, gdzie powstają nowe inwestycje mieszkaniowe i kto za nimi stoi, bo skala dewelopera coraz częściej mówi więcej niż sama cena za metr.

Podsumowanie

Fala przejęć na rynku deweloperskim to nie chwilowa moda, lecz trwała zmiana reguł gry. Rozdrobniona branża dojrzewa, a przewagę zyskują firmy zdolne działać na dużą skalę. Dla kupujących oznacza to rynek bardziej przewidywalny, ale też mniej konkurencyjny. W najbliższych latach nazwy mniejszych deweloperów będą stopniowo znikać z szyldów, a ich miejsce zajmą logo kilku największych graczy.

Zdjęcie: Pexels