Czytasz: 200 mieszkań i 150 właścicieli. Gdy inwestorzy z jednego budynku walczą o tego samego najemcę
- 01
200 mieszkań i 150 właścicieli. Gdy inwestorzy z jednego budynku walczą o tego samego najemcę
200 mieszkań i 150 właścicieli. Gdy inwestorzy z jednego budynku walczą o tego samego najemcę
Deweloper sprzedał wszystkie 200 lokali, ceny się zgadzają, akt notarialny podpisany. Z perspektywy transakcji sukces. Tylko że po odbiorze kluczy w budynku zaczyna działać 150 osobnych biznesów. Jeden właściciel chce maksymalnego czynszu, drugi spokoju, trzeci obniża stawkę, bo boi się pustostanu. W efekcie pod jednym adresem wisi kilkadziesiąt niemal identycznych ogłoszeń, które konkurują o tego samego klienta. Sprawdzamy, ile kosztuje taka wojna cenowa, co daje wspólny operator i na co uważać, zanim kupi się lokal inwestycyjny w budynku pełnym innych inwestorów.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W budynkach sprzedawanych inwestorom rozproszona własność często oznacza rozproszone zarządzanie i konkurencję cenową między sąsiadami.
- Miesiąc pustostanu i obniżka czynszu o 200 zł potrafią zmniejszyć roczny przychód z kawalerki o ponad 15 procent.
- Rozwiązaniem może być jeden operator, który prowadzi wspólną politykę cenową i marketing, ale nie za darmo i nie z gwarancją zysku.
- Najdroższe błędy, czyli zły miks metraży albo zbędne udogodnienia, powstają jeszcze na etapie projektu.
- Najem na doby wkrótce będzie wymagał wpisu do rejestru, a od 2028 roku wspólnoty będą mogły go zakazać w całym budynku.
Jeden budynek, kilkadziesiąt strategii
Problem opisał na łamach PropertyNews.pl Michał Zalewski, manager ds. inwestycji w INA Management, firmie zarządzającej najmem pod markami Citybreak, Myrest, Noxo i Symphony w segmencie krótkoterminowym oraz Belong w najmie długoterminowym. Przykład jest prosty: 200 lokali inwestycyjnych, 150 indywidualnych właścicieli i zero wspólnych zasad.
Każdy z nich zachowuje się racjonalnie z własnej perspektywy. Kłopot w tym, że suma tych racjonalnych decyzji daje chaos. Najemca, który wpisze adres budynku w portalu ogłoszeniowym, zobaczy kilkanaście bliźniaczych kawalerek z różnymi cenami, różnym standardem i różną jakością zdjęć. Wybierze najtańszą. Właściciele drożsi albo obniżą stawkę, albo poczekają dłużej na klienta.
Deweloper stworzył jeden produkt, ale po sprzedaży na rynku pojawia się wiele ofert konkurujących ze sobą pod jednym adresem. Problemem nie jest sama rozproszona własność, lecz brak wspólnej strategii funkcjonowania nieruchomości.
Michał Zalewski, manager ds. inwestycji, INA Management
Model rozproszony
Model koordynowany
Ile kosztuje wojna cenowa w jednym bloku
Żeby pokazać, o jakie pieniądze chodzi, policzyliśmy prosty przykład. Kawalerka 25 mkw. kupiona za 400 tys. zł, czyli po 16 tys. zł za metr, wynajmowana długoterminowo za 2,5 tys. zł miesięcznie. To realny poziom dla małego mieszkania w dużym mieście, bo mediana czynszu za kawalerkę w Warszawie wynosi dziś około 2,7 tys. zł.
Kawalerka 25 mkw. za 400 tys. zł, przychód roczny
Pustostan i obniżka szybko zjadają rentowność
Słupki w jednej skali, 100 procent to 30 000 zł. Procent to rentowność brutto, czyli przychód z najmu podzielony przez cenę zakupu. Bez podatku, czynszu administracyjnego i kosztów obsługi.
Różnica między pierwszym a ostatnim scenariuszem to 7 tys. zł rocznie, czyli prawie co czwarta złotówka przychodu. A to dopiero brutto. Po odjęciu ryczałtu od najmu, czynszu dla wspólnoty, ubezpieczenia i drobnych napraw wynik netto spada jeszcze wyraźniej. Szczegółowo rozpisaliśmy to w analizie ile realnie zarabia dziś mieszkanie na wynajem.
W budynku, gdzie kilkadziesiąt takich samych kawalerek wchodzi na rynek w tym samym miesiącu, scenariusz z pustostanem i obniżką nie jest czarnym snem, tylko całkiem prawdopodobnym startem. Nowe inwestycje oddawane są zwykle w jednym terminie, więc właściciele szukają najemców równocześnie.
Co robi wspólny operator
Alternatywą jest model, w którym struktura własności zostaje rozproszona, ale zarządzanie jest wspólne. Operator nie patrzy na pojedynczy lokal, tylko na cały budynek: tempo komercjalizacji, poziom pustostanów, strukturę przychodów i to, jakich lokali brakuje, a jakich jest za dużo. Zalewski podkreśla, że celem nie jest ujednolicenie cen wszystkich lokali, lecz ograniczenie niepotrzebnej konkurencji między właścicielami.
Jak działa model koordynowany
Od projektu do rozliczenia z właścicielem
Projekt
Operator doradza przy miksie metraży, części wspólnych i wyposażeniu, zanim decyzje zostaną zabetonowane.
Sprzedaż
Kupujący zna z góry zasady zarządzania, strukturę kosztów i sposób komercjalizacji lokalu.
Komercjalizacja
Wspólna marka budynku, jedna kampania, zarządzanie dostępnością lokali zamiast wyścigu na ceny.
Rozliczenie
Przejrzysty system podziału przychodów, który uwzględnia różnice między lokalami.
Brzmi dobrze, ale trzeba pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, operator pobiera wynagrodzenie, zwykle jako procent od przychodu, a w najmie krótkoterminowym ta prowizja bywa wysoka. Po drugie, sam operator nie gwarantuje rentowności. Jak przyznaje Zalewski, dobrze przygotowany model zwiększa atrakcyjność projektu i ogranicza niepewność, ale nie daje pewności zysku. Inwestor powinien więc porównywać nie obietnice, tylko konkretne liczby z umowy.
Najdroższe błędy powstają przed oddaniem budynku
Najciekawsza część tej dyskusji dotyczy momentu, w którym operator wchodzi do projektu. Zwykle dzieje się to po zakończeniu budowy, kiedy metraże, układy i standard są już ustalone. Tymczasem to właśnie te decyzje w dużej mierze przesądzają o tym, czy budynek będzie się dobrze wynajmował. Zalewski wymienia trzy pytania, na które odpowiedź powinna wynikać z analizy rynku, a nie z założeń projektanta:
TRZY PYTANIA, KTÓRE TRZEBA ZADAĆ PRZED BUDOWĄ
- Czy duży udział mikrokawalerek odpowiada lokalnemu popytowi, czy tylko dobrze wygląda w tabeli sprzedażowej?
- Czy coworking zwiększy konkurencyjność budynku, czy jedynie podniesie koszty jego utrzymania?
- Czy najemcy zapłacą więcej za klimatyzację, ogródek lub dodatkowe udogodnienia?
Dla kupującego lokal wniosek jest praktyczny. Jeśli w budynku 80 procent stanowią identyczne kawalerki po 22 do 26 mkw., konkurencja przy wynajmie będzie ostrzejsza niż w budynku z różnorodną ofertą. To warto sprawdzić w rzucie całej inwestycji, a nie tylko wybranego lokalu.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 23.10.2026Galeria Nowa Praga do rozbiórki. Asbud chce postawić tu nawet 2523 mieszkania i szkołęKrótki, średni czy długi najem
Jeden budynek nie musi mieć jednego modelu najmu. Wybór powinien zależeć od lokalizacji, charakteru budynku i tego, kto realnie szuka tam mieszkań. W niektórych projektach sens ma połączenie kilku modeli, ale zawsze z uwzględnieniem przepisów, które właśnie się zmieniają.
Porównanie modeli najmu
Każdy model ma inne ryzyko i inne koszty
| Model | Dla kogo | Plusy | Ryzyka |
|---|---|---|---|
| Długoterminowy | osoby mieszkające na stałe, rodziny, pracownicy | stabilny przychód, mała rotacja, niskie koszty obsługi | niższa stawka, ryzyko trudnego najemcy |
| Średnioterminowy | relokacje, kontrakty, klienci biznesowi | wyższa stawka niż przy umowie rocznej, mniej formalności niż przy dobach | wąska grupa klientów, zależność od rynku pracy |
| Krótkoterminowy | turyści i podróże służbowe | najwyższy potencjał przychodu w dobrych lokalizacjach | sezonowość, wysokie koszty obsługi, rejestr, kary i możliwe zakazy wspólnot |
Najem krótkoterminowy to według nowej ustawy najem lokalu na okres krótszy niż 30 dni.
Przy najmie na doby trzeba pamiętać o kalendarzu legislacyjnym. Sejm uchwalił 8 października nowelizację ustawy o usługach hotelarskich. Każdy lokal wynajmowany na krócej niż 30 dni trafi do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a jego numer będzie musiał pojawić się w ogłoszeniu. Za brak wpisu grozi kara do 50 tys. zł. Od 1 stycznia 2028 roku wspólnota będzie mogła uchwałą zakazać najmu na doby w całym budynku. Opisywaliśmy już, że z rynku może zniknąć nawet co czwarta oferta na doby. W budynku, w którym większość lokali należy do inwestorów, ryzyko takiej uchwały jest mniejsze, ale przy mieszanej strukturze właścicieli trzeba je brać pod uwagę.
Gwarantowany zysk, czyli lekcja z condohoteli
Model koordynowanego zarządzania nie jest w Polsce nowy. Od lat działa w condohotelach, gdzie inwestor kupuje pokój lub apartament, a hotelem zarządza operator. Według raportów branżowych gwarantowane stopy zwrotu w takich ofertach wynosiły zwykle od 5 do 9 procent rocznie przez pierwsze 2 do 4 lat. Potem przychody dzielone są między właścicieli a operatora według faktycznego obłożenia.
Rynek condo i najmu instytucjonalnego
Liczby, które warto znać przed zakupem
Dane o condo według raportów Emmerson Evaluation i serwisów branżowych, dane o najmie instytucjonalnym według CBRE.
Doświadczenia tego rynku są pouczające. Sezonowość utrudnia operatorom wypłatę stałych kwot, a część firm z branży przechodziła restrukturyzację. Eksperci od lat ostrzegają, że bardzo wysoka gwarancja bywa po prostu wliczona w zawyżoną cenę lokalu. Raport Emmerson Evaluation z 2025 roku określał rynek condo w Polsce jako wciąż niedojrzały, a popyt na takie produkty jako wyraźnie słabszy niż kilka lat wcześniej.
Dla porównania, najem instytucjonalny rośnie szybko właśnie dlatego, że jeden właściciel zarządza całym budynkiem i ma pełną kontrolę nad ceną, standardem i obsługą. O tym, jak rynek PRS pędzi w stronę 38 tysięcy mieszkań, pisaliśmy w lipcu. Pytanie, które stawia Zalewski, brzmi: czy budynek z rozproszoną własnością może dać najemcy podobne doświadczenie. Dla najemcy struktura właścicielska ma drugorzędne znaczenie. Liczy się lokalizacja, standard i sprawna obsługa.
Zanim kupisz lokal w budynku inwestycyjnym
LISTA KONTROLNA DLA KUPUJĄCEGO
- Zapytaj dewelopera, ilu lokali w budynku nie kupują osoby, które zamierzają w nich mieszkać. Im więcej inwestorów, tym ostrzejsza konkurencja przy wynajmie.
- Sprawdź miks metraży całej inwestycji, a nie tylko swojego lokalu.
- Jeśli jest operator, przeczytaj umowę: wysokość prowizji, okres wypowiedzenia, kto płaci za wykończenie i wyposażenie, jak liczony jest podział przychodu.
- Traktuj gwarantowaną stopę zwrotu jak rabat rozłożony w czasie. Policz, ile wyniesie zwrot po jej wygaśnięciu.
- Sprawdź status lokalu. Lokal użytkowy i apartament hotelowy to inne zasady podatkowe i często inny VAT niż w mieszkaniu.
- Przy najmie na doby uwzględnij rejestr, numer w ogłoszeniu i ryzyko uchwały wspólnoty od 2028 roku.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest lokal inwestycyjny?
To mieszkanie, apartament lub lokal usługowy kupowany po to, by na nim zarabiać, najczęściej przez wynajem. Często powstaje w budynkach projektowanych z myślą o inwestorach, gdzie przeważają małe metraże, a obok lokali są części wspólne i recepcja.
Dlaczego właściciele w jednym budynku konkurują ze sobą?
Bo oferują bardzo podobne lokale tym samym klientom w tym samym czasie. Bez wspólnej strategii każdy sam ustala cenę, a najemca wybiera najtańszą ofertę. To prowadzi do obniżek i dłuższych pustostanów.
Ile można stracić na pustostanie i obniżce czynszu?
W naszym przykładzie kawalerki za 400 tys. zł wynajmowanej za 2,5 tys. zł miesięcznie dwa miesiące pustostanu i czynsz niższy o 200 zł zmniejszają roczny przychód z 30 tys. zł do 23 tys. zł. Rentowność brutto spada z 7,5 do około 5,8 procent.
Czy gwarantowana stopa zwrotu w condohotelu jest bezpieczna?
Gwarancja zwykle obowiązuje tylko przez kilka pierwszych lat i jest tyle warta, ile kondycja operatora. Bywa też wliczona w wyższą cenę zakupu. Przed zakupem warto policzyć zwrot po jej wygaśnięciu i sprawdzić finanse firmy zarządzającej.
Czy wspólnota może zakazać najmu na doby w budynku inwestycyjnym?
Według ustawy uchwalonej przez Sejm 8 października 2026 roku wspólnoty i spółdzielnie będą mogły zakazać najmu krótkoterminowego w całym budynku od 1 stycznia 2028 roku. Po przyjęciu uchwały właściciel ma sześć miesięcy na zakończenie takiej działalności.
Źródła
- PropertyNews.pl, 200 mieszkań i 150 właścicieli w jednym budynku. Jak uniknąć walki o najemców?
- Bank.pl, Condohotele: zysk wyższy niż na lokacie, ale trzeba zwrócić uwagę na szczegóły
- Forbes.pl, Rynek condo czeka na lepsze czasy
- e-Hotelarz.pl, Sejm uchwalił ustawę o najmie krótkoterminowym
Artykuł opublikowany 26 października 2026 roku. Wyliczenia przychodów i rentowności mają charakter poglądowy i nie uwzględniają podatków ani kosztów utrzymania lokalu. Tekst nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.
