W dekadę przybyło 2 mln mieszkań. Rzeszów rósł najszybciej, Warszawa dopiero siódma

Na koniec 2025 roku w Polsce było 16,2 mln mieszkań, o 4,7 mln więcej niż trzydzieści lat wcześniej. Aż 2 mln z tego przybyły w ostatniej dekadzie, która okazała się najlepszym okresem dla polskiego mieszkalnictwa od czasów transformacji. Najszybciej rósł jednak nie Warszawa, tylko Rzeszów, a stolica w rankingu tempa wzrostu zajęła dopiero siódme miejsce. Przyglądamy się danym GUS opracowanym przez Otodom i sprawdzamy, co z nich wynika dla kupujących i inwestorów.

Trzy dekady, 4,7 mln nowych mieszkań

W 1995 roku w Polsce było 11,5 mln mieszkań. Na koniec 2025 roku już 16,2 mln. Przyrost o 4,7 mln lokali oznacza wzrost o 41 proc., i to w czasie, gdy liczba mieszkańców kraju zaczęła spadać. Takie wyliczenia przedstawił Otodom na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.

Ciekawszy od samej sumy jest jej rozkład w czasie. W latach 1995 do 2005 liczba mieszkań zwiększyła się o blisko 1,3 mln, kolejna dekada przyniosła podobny wynik. Dopiero ostatnie dziesięciolecie wyraźnie odskoczyło, bo przybyło w nim około 2 mln lokali.

Trzeba tu uczciwie dodać jedno zastrzeżenie. Na statystykę wpłynęła aktualizacja zasobu po Narodowym Spisie Powszechnym z 2021 roku. Spis „znalazł” mieszkania, których wcześniej nie było w bilansach, i dlatego przyrost wykazany dla 2020 roku wzrósł do około 378 tys. lokali, choć w rzeczywistości oddano ich wtedy znacznie mniej. Autorzy opracowania podkreślają jednak, że nawet po uwzględnieniu tego efektu ostatnia dekada pozostaje najbardziej dynamiczna.

Rekordy budowlane z tego okresu dobrze widać w danych GUS o mieszkaniach oddanych do użytkowania. Po 2019 roku przez kilka lat z rzędu przekraczano poziom 200 tys. lokali rocznie, czego nie udało się osiągnąć w poprzednich dekadach. Dziś tempo jest nieco niższe, o czym świadczą najnowsze dane, z których wynika, że we wrześniu deweloperzy oddali o 8 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem.

Rzeszów na czele, Warszawa siódma

Otodom porównał 66 miast na prawach powiatu. W latach 2015 do 2025 najwyższy procentowy wzrost zasobu odnotował Rzeszów, gdzie liczba mieszkań zwiększyła się o 41 proc. Część tej zmiany to efekt kolejnych poszerzeń granic miasta, które wchłonęło sąsiednie miejscowości. Według opracowania także po uwzględnieniu tego czynnika Rzeszów pozostaje liderem.

Za Rzeszowem uplasowały się Wrocław ze wzrostem o 32 proc., Kraków z 31 proc. i Gdańsk z 30 proc. Warszawę wyprzedziły jeszcze Poznań i Żory, gdzie wzrost wyniósł około 24 proc. Stolica z przyrostem prawie 22 proc. zajęła siódme miejsce, a pierwszą dziesiątkę zamykają Zielona Góra, Opole i Lublin.

Przykład Żor dobrze pokazuje, że procenty trzeba czytać ostrożnie. W tym śląskim mieście tak wysoka dynamika oznaczała przyrost o około 4,8 tys. mieszkań. W Warszawie nieco niższy wzrost procentowy to blisko 200 tys. nowych lokali. Na rynek stołeczny trafia więc nieporównywalnie więcej mieszkań, ale przy tak dużym zasobie każdy procent wymaga gigantycznej budowy.

Co łączy liderów

Zdaniem Katarzyny Kuniewicz wspólnym mianownikiem najszybciej rosnących miast jest ich rola edukacyjna i gospodarcza. Kraków, Wrocław, Gdańsk i Rzeszów to ośrodki akademickie, które przyciągają firmy z sektora nowoczesnych usług i technologii, a razem z nimi młodych ludzi z całego regionu. Studenci, którzy po studiach dostają pracę na miejscu, zostają i szukają mieszkań. To właśnie ich popyt często napędza budowę.

Drugą stroną tego medalu jest stagnacja w mniejszych ośrodkach. Kiedy największe miasta akademickie budują na potęgę, w wielu gminach, szczególnie na wschodzie kraju, budownictwo wielorodzinne niemal zamarło. Pokazywał to niedawny raport Związku Miast Polskich, z którego wynika, że w połowie gmin od trzech lat nie powstał żaden blok, a niektóre miasta zaczynają wręcz wyburzać mieszkania.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.10.2026Wrzesień przyhamował na budowach. Deweloperzy oddali o 8 procent mniej mieszkań niż przed rokiem

Wielka siódemka w perspektywie 30 lat

W dłuższej perspektywie skala robi wrażenie. W granicach administracyjnych Warszawy jest dziś około 1,1 mln mieszkań wobec 615 tys. w 1995 roku, co oznacza wzrost o 81 proc. W grupie siedmiu największych rynków szybciej rosły jednak Kraków, który niemal podwoił zasób, Wrocław i Gdańsk.

Rozpiętość wyników jest ogromna. Kraków zwiększył liczbę mieszkań o 95 proc., a Łódź tylko o 21 proc. Trzydzieści lat temu Łódź była drugim co do wielkości rynkiem mieszkaniowym w kraju. W 1995 roku przypadało na nią 17 proc. mieszkań w grupie siedmiu największych miast, dziś już tylko 12 proc. W tym samym czasie udział Warszawy wzrósł z 33 do 36 proc.

Spadek udziału nie oznacza, że w Łodzi ubywa mieszkań. Pokazuje tylko, że inne duże miasta rozwijały się szybciej. Otodom zwraca uwagę, że w ostatniej dekadzie Łódź wyraźnie przyspieszyła, bo w latach 2015 do 2025 liczba mieszkań wzrosła tam o 11,5 proc. To efekt m.in. rewitalizacji centrum i rosnącego zainteresowania deweloperów miastem, w którym ceny wciąż są wyraźnie niższe niż w Warszawie czy Krakowie.

Czy mieszkań w Polsce jest już dość

Przy około 16,2 mln mieszkań i liczbie ludności nieco ponad 37 mln na 1000 mieszkańców przypada w Polsce około 430 lokali. To wciąż mniej niż w większości krajów Europy Zachodniej. Do tego zmienia się struktura gospodarstw domowych. Polaków ubywa, ale gospodarstw przybywa, bo coraz więcej osób mieszka w pojedynkę. Opisywaliśmy ten trend w tekście o tym, że co trzecie gospodarstwo domowe to już jedna osoba.

Dlatego sama liczba mieszkań nie rozstrzyga, czy ich brakuje. Ważniejsze jest to, gdzie są i jakie są. Duża część zasobu to bloki z lat 70. i 80. w miastach, z których ludzie wyjeżdżają, podczas gdy w rosnących ośrodkach akademickich popyt wciąż wyprzedza podaż.

Katarzyna Kuniewicz podsumowuje, że jeśli obecne tendencje się utrzymają, najszybciej rosnące ośrodki akademickie i regionalne będą dalej zwiększać swój udział w krajowym zasobie mieszkaniowym. Dla samorządów, inwestorów i osób szukających mieszkania oznacza to jedno: o sukcesie decydują dziś nie ogólnopolskie trendy, lecz bardzo konkretne warunki lokalnego rynku.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, 2 mln mieszkań w 10 lat. Takiej dekady Polska jeszcze nie miała
• GUS, Infrastruktura komunalna i nieruchomości

Artykuł opublikowany 23 października 2026 roku. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców i udział pozostałych miast to szacunki redakcji na podstawie danych GUS i Otodom.