Czytasz: Prawie 4 na 10 kupujących używane mieszkania liczy na zysk. Które lokale zarabiają najwięcej
- 01
Prawie 4 na 10 kupujących używane mieszkania liczy na zysk. Które lokale zarabiają najwięcej
Prawie 4 na 10 kupujących używane mieszkania liczy na zysk. Które lokale zarabiają najwięcej
Prawie czterech na dziesięciu kupujących używane mieszkania bierze pod uwagę, że lokal ma na siebie zarabiać, wynika z najnowszego badania NBP. Sam odsetek wygląda imponująco, ale w środku kryje się ciekawsza historia: osób kupujących wyłącznie pod wynajem jest dziś wyraźnie mniej niż kilka lat temu, a ci, którzy zostali, wybierają znacznie staranniej. Najchętniej celują w kompaktowe dwa pokoje, których w dużych miastach brakuje. Sprawdziliśmy, gdzie najem daje dziś najwyższy zwrot i ile z tego zostaje po odliczeniu kosztów.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W 2025 roku 38 proc. kupujących na rynku wtórnym brało pod uwagę inwestycyjny charakter zakupu. Czysto inwestycyjnie, bez zamiaru zamieszkania, kupowało około 29 proc.
- Wyłącznie pod wynajem kupowało 14 proc. nabywców. W 2019 roku było to 23 proc., a w 2022 roku 20 proc.
- Mieszkania dwupokojowe sprzedają się szybciej, niż deweloperzy dokładają nowe. W Poznaniu na 560 nowych „dwójek” w ofercie przypadło 872 sprzedane.
- Najwyższy zwrot z najmu w czerwcu 2026 roku dawały kawalerki w Łodzi, średnio 6,41 proc. rocznie. Najniższy był w Krakowie.
- Po odliczeniu kosztów, podatku i przestojów realny zwrot z najmu często spada w okolice 3 proc., czyli poniżej obecnej inflacji.
Ilu kupujących naprawdę inwestuje
Dane pochodzą z badania, które Narodowy Bank Polski przeprowadził wśród 225 biur nieruchomości z największych miast. Pośrednicy wskazali, w jakim celu ich klienci kupowali mieszkania z drugiej ręki w 2025 roku. Większość, 62 proc., kupowała na własne potrzeby: 32 proc. pierwsze mieszkanie dla siebie lub kogoś z rodziny, a 30 proc. większe lub lepsze lokum. To najwyższy odsetek w historii tych analiz.
Rynek wtórny, 2025 rok
Po co Polacy kupują używane mieszkania
Łącznie 38 proc. nabywców brało pod uwagę zysk z mieszkania. Bez zamiaru zamieszkania kupowało 29 proc. (14 + 8 + 7).
Gdy zsumować wszystkie kategorie, w których pojawia się wątek zarobku, wychodzi 38 proc. Trzeba jednak pamiętać, że 9 proc. to osoby, które kupują mieszkanie częściowo dla siebie, a częściowo pod wynajem. Klasycznych inwestorów, którzy nie zamierzają w lokalu mieszkać, jest około 29 proc., czyli mniej więcej co trzeci kupujący.
Ciekawiej robi się, gdy spojrzeć na zmiany w czasie. Najbardziej typowa grupa inwestorów, czyli ci, którzy kupują wyłącznie pod wynajem, wyraźnie się kurczy.
Udział kupujących wyłącznie pod wynajem
Inwestorów w najem jest coraz mniej
Rynek pierwotny pokazuje ten sam kierunek. Według ankiety NBP wśród deweloperów w celach inwestycyjnych kupowało 21 proc. nabywców nowych mieszkań w 2025 roku, wobec 24 proc. rok wcześniej. Na własne potrzeby kupowało 71 proc.
Powód jest prosty. Ceny mieszkań rosły w ostatnich latach szybciej niż czynsze, więc zwrot z najmu systematycznie topniał. Do tego doszły dwie fale zmian w przepisach, dotyczące najmu krótkoterminowego i podatków, które zniechęciły część drobnych inwestorów. Ci, którzy zostali na rynku, przestali kupować „cokolwiek, byle w dużym mieście”. Szczegółowo opisywaliśmy to w analizie rentowności najmu w 2026 roku.
Dlaczego wszyscy chcą dwóch pokoi
Inwestorzy najczęściej wybierają mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 35 do 55 metrów kwadratowych. To zresztą najpopularniejszy typ lokalu w ogóle. Według BIG DATA RynekPierwotny.pl od stycznia do maja 2026 roku „dwójki” stanowiły 45 proc. mieszkań sprzedanych przez deweloperów w Warszawie, a w większości pozostałych dużych miast ich udział przekraczał 40 proc.
Mieszkanie dwupokojowe to dla inwestora najbezpieczniejszy wybór, bo trafia do najszerszej grupy najemców: singli, par, młodych pracowników czy studentów. Próg wejścia jest relatywnie niski, a jednocześnie taki lokal łatwo wynająć i, w razie potrzeby, sprzedać.
Emil Basta, specjalista ds. sprzedaży w WPBM „Mój Dom”
Problem w tym, że deweloperzy nie nadążają z uzupełnianiem oferty. W każdym z czterech miast, dla których mamy dane, sprzedaż dwupokojowych mieszkań w pierwszych pięciu miesiącach roku była wyższa niż liczba nowych lokali tego typu wprowadzonych na rynek.
Mieszkania dwupokojowe, styczeń do maja 2026
Sprzedaż wyprzedza nową podaż
| Miasto | Sprzedane | Nowe w ofercie | Na 100 nowych sprzedano |
|---|---|---|---|
| Poznań | 872 | 560 | 156 |
| Łódź | 884 | 640 | 138 |
| Warszawa | ok. 3 300 | ok. 2 700 | 122 |
| Kraków | ok. 1 200 | ok. 1 000 | 120 |
Wskaźnik powyżej 100 oznacza, że oferta „dwójek” się kurczy. Najmocniej widać to w Poznaniu.
Ile naprawdę daje najem
Najświeższe porównanie stóp zwrotu przygotował Bankier.pl na danych Otodom Analytics z czerwca 2026 roku. Pokazuje ono, ile procent ceny mieszkania przynosi rocznie czynsz najmu, zanim odliczymy jakiekolwiek koszty. W prawie wszystkich dużych miastach wskaźnik jest dziś blisko historycznych minimów.
Roczna stopa zwrotu brutto z najmu, czerwiec 2026
Kawalerki wciąż zarabiają więcej niż większe mieszkania
Słupki w jednej skali, 100 procent to 6,41. Stopa brutto, czyli roczny czynsz z ogłoszeń podzielony przez cenę ofertową, bez kosztów i podatku.
Łódź to jedyne z dużych miast, w którym zwrot w ciągu roku wzrósł. Stało się tak dzięki najmocniejszemu wzrostowi stawek najmu przy wciąż relatywnie niskich cenach zakupu. Na drugim biegunie jest Kraków, gdzie mieszkania drożeją, a czynsze od trzech lat stoją praktycznie w miejscu. Kawalerki we wszystkich miastach dają wyższy zwrot niż mieszkania 40 do 59 metrów, bo za metr małego lokalu najemcy płacą więcej.
Kluczowe słowo to jednak „brutto”. Pięć procent z ogłoszenia to nie jest pięć procent na koncie. Policzyliśmy przykład, który dobrze pokazuje, jak szybko ten wynik się kurczy.
Przykład redakcji
Mieszkanie za 600 tys. zł, czynsz 3000 zł miesięcznie
| Pozycja | Kwota rocznie |
|---|---|
| Czynsz za 12 miesięcy (zwrot brutto 6 proc.) | 36 000 zł |
| Jeden miesiąc bez najemcy | -3 000 zł |
| Opłaty do wspólnoty, ubezpieczenie, media w przestoju | -7 200 zł |
| Ryczałt 8,5 proc. od faktycznego przychodu 33 000 zł | -2 805 zł |
| Odświeżenie i drobne naprawy, około 0,5 proc. wartości | -3 000 zł |
| Zostaje na rękę | 19 995 zł, czyli ok. 3,3% |
Założenia uproszczone: zakup za gotówkę, bez kosztów notariusza, podatku PCC i wykończenia. Przy kredycie wynik byłby niższy.
Około 3,3 proc. netto to mniej niż wrześniowa inflacja, która wyniosła 4,1 proc., i niewiele więcej niż stopa referencyjna NBP na poziomie 3,75 proc. Oznacza to, że sam czynsz w wielu przypadkach nie chroni nawet realnej wartości pieniędzy. Inwestycja w mieszkanie broni się dziś głównie wtedy, gdy rośnie też wartość samej nieruchomości. W tym kontekście warto śledzić rynek wtórny, gdzie ceny używanych mieszkań rosną coraz wolniej.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 14.10.2026Opiekunka przyjdzie, ale schodów nie zniesie. Seniorom brakuje mieszkań między blokiem a domem opiekiNa co patrzą inwestorzy, którzy zostali na rynku
Skoro marże są cienkie, liczy się każdy szczegół. Pośrednicy i deweloperzy zgodnie opisują inwestora z 2026 roku jako osobę dużo bardziej wybredną niż ta sprzed czterech lat. Nie wystarcza mu cena i metraż. Sprawdza, czy mieszkanie łatwo wynająć i ile będzie kosztować jego utrzymanie.
Lista kontrolna
Cechy mieszkania, które podnoszą zwrot z najmu
| Cecha | Dlaczego ma znaczenie |
|---|---|
| Metraż 35 do 55 m² | Najszersza grupa najemców i najniższy próg wejścia |
| Nieprzechodnie pokoje | Lokal sprawdzi się dla pary i dla dwóch współlokatorów |
| Blisko uczelni, biur lub węzła komunikacji | Krótszy przestój między najemcami i wyższa stawka |
| Budynek po modernizacji | Niższe opłaty eksploatacyjne przy lepszym standardzie |
| Balkon, miejsce postojowe, komórka | Argumenty, które pozwalają podnieść czynsz |
| Gotowe wykończenie i meble | Najemca wprowadza się od razu, bez miesięcy przestoju |
| Tuż za granicą miasta, przy kolei | Niższa cena zakupu przy czynszu zbliżonym do miejskiego |
Szczególnie ciekawy jest ostatni punkt. Czynsze w dużych miastach są już na tyle wysokie, że wielu młodych ludzi nie jest w stanie ich udźwignąć. Dlatego rośnie popyt na tańsze mieszkania tuż za granicami miast, ale z szybkim dojazdem koleją. Takie lokale konkurują z ofertą miejską niższą ceną, a inwestorowi dają wyższy zwrot, bo różnica w cenie zakupu jest zwykle większa niż różnica w czynszu.
Co dalej z mieszkaniami na wynajem
Eksperci spodziewają się, że przewaga kompaktowych, funkcjonalnych mieszkań w dobrze skomunikowanych lokalizacjach się utrzyma. Ograniczona podaż „dwójek” w największych miastach może wspierać zarówno ich ceny, jak i stawki najmu. Po drugiej stronie wagi jest jednak rosnąca konkurencja. Po nowych przepisach dotyczących najmu na doby część właścicieli rozważa przejście na najem długoterminowy. Jak pisaliśmy, z rynku krótkiego najmu może zniknąć nawet co czwarta oferta, a część z tych mieszkań trafi do zwykłego wynajmu. To może przyhamować wzrost czynszów w turystycznych centrach miast.
CO TO OZNACZA
- Dla kupujących na własne potrzeby: konkurencja ze strony inwestorów słabnie, ale w segmencie dwóch pokoi wciąż jest silna. Przy większych mieszkaniach łatwiej negocjować.
- Dla inwestorów: liczy się zwrot netto, a nie brutto. Przy obecnych cenach najem rzadko daje więcej niż 3 do 4 proc. po kosztach, więc trzeba liczyć też na wzrost wartości lokalu.
- Dla najemców: oferta małych mieszkań się nie poprawi, bo deweloperzy sprzedają je szybciej, niż budują. Ulgę może przynieść napływ mieszkań z najmu krótkoterminowego.
Najczęściej zadawane pytania
Ile mieszkań kupuje się w Polsce inwestycyjnie?
Według NBP w 2025 roku 38 proc. kupujących na rynku wtórnym brało pod uwagę zysk z mieszkania, a około 29 proc. kupowało bez zamiaru zamieszkania. Na rynku pierwotnym inwestycyjnie kupowało 21 proc. nabywców.
Jakie mieszkanie najlepiej kupić pod wynajem?
Najbezpieczniejszym wyborem są mieszkania dwupokojowe o powierzchni od 35 do 55 m², z nieprzechodnimi pokojami, blisko uczelni, biurowców lub dobrej komunikacji. Najwyższą stopę zwrotu dają kawalerki, ale mają węższą grupę najemców.
W którym mieście najem jest najbardziej opłacalny?
Według danych Otodom Analytics z czerwca 2026 roku najwyższą stopę zwrotu brutto daje Łódź: 6,41 proc. dla kawalerek i 5,94 proc. dla mieszkań 40 do 59 m². Najniższa jest w Krakowie, odpowiednio 4,82 i 4,69 proc.
Ile realnie zarabia się na wynajmie mieszkania?
Po odliczeniu opłat do wspólnoty, ryczałtu, przestojów i drobnych napraw zwrot brutto rzędu 5 do 6 proc. spada zwykle do około 3 do 4 proc. rocznie. W przykładzie redakcji mieszkanie za 600 tys. zł z czynszem 3000 zł daje około 3,3 proc. netto.
Czy liczba inwestorów na rynku mieszkań rośnie?
Nie. Udział osób kupujących używane mieszkania wyłącznie pod wynajem spadł z 23 proc. w 2019 roku do 14 proc. w 2025 roku. Na rynku pierwotnym odsetek nabywców inwestycyjnych zmalał z 24 do 21 proc. w ciągu roku.
Źródła
- PropertyNews.pl, Co trzecie mieszkanie kupowane jest inwestycyjnie. Te lokale dają najwyższe zwroty
- eGospodarka.pl, Na wynajem czy dla siebie? NBP ujawnia, jak kupujemy mieszkania
- Bankier.pl, Rentowność najmu spada. Tylko jedno miasto oparło się spadkom
Artykuł opublikowany 22 października 2026 roku. Wyliczenie zwrotu netto to uproszczony przykład redakcji i nie stanowi porady inwestycyjnej.
