Czytasz: W połowie gmin od trzech lat nie powstał żaden blok. Niektóre miasta zaczynają wyburzać mieszkania
- 01
W połowie gmin od trzech lat nie powstał żaden blok. Niektóre miasta zaczynają wyburzać mieszkania
W połowie gmin od trzech lat nie powstał żaden blok. Niektóre miasta zaczynają wyburzać mieszkania
Polska ma za mało mieszkań, a jednocześnie w ponad połowie gmin przez ostatnie trzy lata nie postawiono ani jednego bloku. Ten paradoks opisuje Związek Miast Polskich w raporcie „Mieszkalnictwo w miastach”, przygotowanym razem z Fundacją Miasto. Eksperci ZMP zwracają uwagę, że na wschodnim pograniczu budowy praktycznie zamarły, a w miastach dotkniętych wyludnieniem zaczyna się odwrotny proces. Pierwsze ośrodki już wyburzają istotną część swoich zasobów. Sprawdziliśmy, co mówią o tym najnowsze dane GUS i które regiony budują najmniej w przeliczeniu na mieszkańca.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W ponad połowie gmin w ostatnich trzech latach nie wybudowano żadnego budynku wielorodzinnego.
- Pozwolenia z pierwszego półrocza 2026 roku pokazują, że w 36 gminach nie planuje się ani jednego mieszkania, a w niemal 1,5 tys. najwyżej 20 lokali.
- Według ZMP wojna w Ukrainie odstrasza inwestorów od pasa przygranicznego na wschodzie kraju.
- W miastach, które tracą mieszkańców, rynek wtórny wypiera pierwotny, a część zasobu nie ma już nabywców. Łódź tylko w tym roku planuje rozbiórkę 47 budynków mieszkalnych.
- Dane GUS pokazują, że najmniej budów na mieszkańca rusza nie tylko na wschodzie, ale też w województwach opolskim, świętokrzyskim i śląskim.
Dwie Polski na jednym rynku
Raport ZMP zaczyna od liczb, które dobrze znamy. Od 2015 do 2024 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły o ponad 106 procent, a koszty najmu o ponad 66 procent. Tempo wzrostu cen należało do najwyższych w Unii Europejskiej i nie nadążały za nim płace. Autorzy podkreślają jednak, że coraz trudniej mówić o jednym polskim rynku mieszkaniowym.
W metropoliach i ich otoczeniu buduje się coraz więcej, a nowe mieszkania szybko znajdują nabywców. Jednocześnie w wielu miastach średnich i mniejszych rośnie znaczenie rynku wtórnego, podczas gdy rynek pierwotny wyraźnie słabnie.
Ryszard Grobelny, dyrektor biura Związku Miast Polskich
W dużych ośrodkach mieszkań wciąż brakuje, mimo że są bardzo drogie, a popyt nie słabnie. Dlatego miasta, jak mówi Grobelny, rozważają wejście na rynek niczym równoprawny gracz i zwiększanie podaży na własną rękę. Na drugim biegunie są gminy, w których od lat nie ruszyła żadna inwestycja wielorodzinna. To właśnie tam powinny powstawać mieszkania, które mogłyby zatrzymać młodych ludzi. Zamiast tego młodzi wyjeżdżają.
Wschodnia ściana stoi
Najmocniejsza teza raportu dotyczy wschodu kraju. Janusz Szewczuk, doradca strategiczny ZMP, porównuje sytuację do tego, co od 2014 roku obserwuje na Ukrainie. Tam na wschód i na północ od Dniepru właściwie nikt niczego nie budował. Jego zdaniem podobne zjawisko zaczyna być widoczne w polskim pasie przygranicznym. Mieszkań się tam nie buduje i mniej się ich kupuje, a sprzedaż znacznie lepiej wygląda w zachodniej części kraju.
Postanowiliśmy sprawdzić tę tezę na danych GUS z całego 2026 roku. Przeliczyliśmy liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto od stycznia do września, na tysiąc mieszkańców każdego województwa.
Rozpoczęte budowy na 1000 mieszkańców, styczeń do września 2026
Gdzie w tym roku ruszyło najwięcej, a gdzie najmniej mieszkań
Średnia dla Polski to około 4,6 mieszkania na 1000 mieszkańców. Słupki w jednej skali, 100 procent to 6,4. Liczba ludności w przybliżeniu, według szacunków GUS.
Wynik jest ciekawszy, niż sugeruje sam raport. Trzy z czterech województw przy wschodniej granicy, czyli podkarpackie, warmińsko-mazurskie i lubelskie, rzeczywiście są wyraźnie poniżej średniej. Podlaskie wypada jednak całkiem dobrze, bo ciągnie je w górę Białystok, jeden z najprężniej rozwijających się rynków w tej części kraju. To pokazuje, że na poziomie województw przewagę mają stolice regionów, a problem pasa przygranicznego widać dopiero w danych gminnych.
Jeszcze ważniejsze jest to, kto zamyka zestawienie. Najmniej mieszkań na mieszkańca rusza w opolskim, świętokrzyskim, lubuskim i śląskim. To regiony, których z wojną nic nie łączy, za to łączy je demografia. Opolskie i świętokrzyskie należą do najszybciej wyludniających się województw w Polsce, a Śląsk od lat traci mieszkańców w miastach pogórniczych. Wojna może więc przyspieszać odpływ inwestorów ze wschodu, ale główną siłą, która wyłącza kolejne rynki z budowania, jest demografia.
Gdy spadkobierca sprzedaje taniej niż deweloper
Raport ZMP opisuje mechanizm, który w mniejszych miastach już działa. Rynek wtórny zaczyna wypierać rynek pierwotny. Janusz Szewczuk tłumaczy to prosto: deweloper nie może sprzedać mieszkania poniżej kosztów budowy, a spadkobierca sprzeda je za tyle, ile zaoferuje rynek. Gdy w mieście ubywa ludzi, a na rynek trafia coraz więcej mieszkań po starszych mieszkańcach, nowa inwestycja przestaje się opłacać.
Mechanizm opisany w raporcie ZMP
Jak demografia wyłącza rynek pierwotny
Ubywa mieszkańców
Młodzi wyjeżdżają do metropolii, rodzi się mniej dzieci, a ludność się starzeje.
Rośnie podaż używanych
Na rynek trafiają mieszkania po starszych mieszkańcach. Spadkobiercy sprzedają je po cenie, jaką da rynek.
Deweloper się wycofuje
Nowe mieszkanie nie może być tańsze niż koszt budowy, więc przegrywa z używanym i inwestycje przestają się spinać.
Pojawiają się pustostany
Część zasobu nie ma nabywców. W skrajnych przypadkach miasto musi rozbierać budynki.
Według Szewczuka ceny na rynku wtórnym w części miast osiągnęły już maksimum, a w niektórych miejscach nawet spadają. Dochodzą do tego zjawiska, które zaburzają lokalne rynki. W górach i nad morzem mieszkania kupują inwestorzy z zewnątrz, traktując je jako lokatę kapitału. Wokół dużych miast z kolei drugi pierścień gmin bywa atrakcyjniejszy od pierwszego, bo jest tańszy, a dojazd i tak trzeba zaplanować.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 13.10.2026Chętnych na hipotekę przybyło o 10 procent. Co trzeci złoty idzie jednak na spłatę starego kredytuMiasta zaczynają rozbierać
Najbardziej uderzające zdanie raportu pada przy okazji demografii. W niektórych miastach pojawia się potrzeba zmniejszenia liczby mieszkań, a pierwsze ośrodki już wyburzają dość istotną część swoich zasobów. Szewczuk mówi wprost, że w miastach dotkniętych depopulacją należy się spodziewać rozbiórek nie tylko pojedynczych budynków.
Przykłady z 2026 roku
Rozbiórki budynków mieszkalnych w polskich miastach
| Miasto | Co rozbiera | Skala |
|---|---|---|
| Łódź | wyeksploatowane pustostany z zasobu miasta | 161 budynków w planie na 2026 rok, w tym 47 mieszkalnych. Ponad 100 już rozebrano |
| Warszawa | opuszczone bloki przy ul. Dudziarskiej | 3 budynki, 216 mieszkań |
| Mysłowice | pustostany przy ul. Ptasiej na Laryszu | rozbiórka za niespełna 85 tys. zł |
W Łodzi i Warszawie powodem jest głównie stan techniczny, a nie wyludnienie. Pokazują jednak, że rozbiórki zasobu mieszkaniowego przestają być w Polsce tematem tabu.
Dla porównania w Niemczech, w ramach programu Stadtumbau Ost, w latach 2002 do 2010 rozebrano ponad 260 tys. mieszkań we wschodnich landach, które po zjednoczeniu straciły setki tysięcy mieszkańców. Polska jest dopiero na początku tej drogi, ale kierunek jest podobny. Ryszard Grobelny ostrzega, że wiele mniejszych miast w najbliższych latach może stracić nawet połowę mieszkańców. Już w pierwszym półroczu 2025 roku w polskich miastach urodziło się 82 786 dzieci, o ponad 7 procent mniej niż rok wcześniej, a w ponad 90 miastach było to mniej niż 10 urodzeń.
Część problemu widać już w statystyce pustostanów. Według spisu powszechnego w Polsce stoją puste prawie dwa miliony mieszkań, choć tylko niewielką część da się zamieszkać od ręki. Pisaliśmy o tym szczegółowo w tekście o pustych mieszkaniach w Polsce.
Które miasta mają plan
ZMP przeanalizował strategie rozwoju miast i ocenił, jak traktują mieszkalnictwo. Wniosek jest mało optymistyczny. Polityka mieszkaniowa w dokumentach samorządów jest słabo widoczna, a brakuje szczegółowych danych i spójnej diagnozy. Lepiej wygląda to w dużych ośrodkach, gdzie presja rynku zmusza do działania.
Analiza strategii miast w raporcie ZMP
Kto stawia na co
| Podejście | Miasta |
|---|---|
| Miasto zwarte, dogęszczanie zabudowy | Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Zielona Góra |
| Racjonalne gospodarowanie przestrzenią, plany miejscowe | Białystok, Częstochowa, Gorzów Wielkopolski |
| Walka z rozlewaniem się miast plus najem społeczny | Lublin, Olsztyn, Radom, Rybnik |
| Najwyższy deklarowany potencjał rozwoju | Głogów, Nysa, Siedlce, Stalowa Wola, Zawiercie |
| Średni potencjał strategiczny | Ciechanów, Cieszyn, Grudziądz, Łomża, Mielec, Słupsk, Suwałki, Świdnica |
| Podejścia szczególne | Puławy (nowe formy najmu), Jelenia Góra (rewitalizacja), Mielec i Zakopane (mieszkania dla stałych mieszkańców) |
Autorzy raportu zastrzegają, że deklaracje w strategiach to nie to samo co realna gotowość do inwestowania.
To zastrzeżenie jest kluczowe. Gdy autorzy sprawdzili, kto naprawdę ma narzędzia, czyli sformalizowaną politykę mieszkaniową, udziały w SIM lub TBS czy społeczną agencję najmu, środek ciężkości przesunął się z ambitnych mniejszych miast w stronę dużych ośrodków. Partnerstwo publiczno-prywatne stosuje się bardzo rzadko, a model „mieszkanie za grunt” praktycznie nie występuje.
Pieniądze na zmianę tej sytuacji mogą przyjść z Unii. ZMP domaga się wydzielenia 8 mld euro na mieszkalnictwo społeczne i komunalne w perspektywie 2028 do 2034. Już teraz działa unijny pilotaż, w ramach którego prawie 429 mln zł trafi na mieszkania z niższym czynszem w Polsce Wschodniej, czyli dokładnie tam, gdzie rynek komercyjny sobie nie radzi.
CO TO OZNACZA
- Dla kupujących w mniejszych miastach: rynek wtórny będzie się wydłużał, a ceny mają ograniczony potencjał wzrostu. Mieszkanie warto kupować do mieszkania, a nie jako inwestycję.
- Dla inwestorów: o atrakcyjności lokalizacji coraz mocniej decyduje demografia. Spadająca liczba urodzeń i ujemne saldo migracji to sygnał ostrzegawczy.
- Dla samorządów: zadaniem będzie nie tylko budowanie, ale też zarządzanie istniejącym zasobem, modernizacja osiedli i decyzje, które obszary dogęszczać, a które powoli wygaszać.
Debata o mieszkalnictwie w miastach będzie kontynuowana na I Kongresie Mieszkaniowym Miast, który ZMP organizuje 1 i 2 grudnia w Ożarowie Mazowieckim. Samorządy chcą tam wypracować wspólne stanowisko w sprawie polityki mieszkaniowej państwa. Jak mówi Grobelny, mieszkalnictwo przestało być tylko kwestią dostarczenia ludziom dachu nad głową. Wiąże się z rozwojem gospodarczym, demografią i aktywnością mieszkańców, a w wielu miejscach decyduje o tym, czy miasto w ogóle przetrwa.
Najczęściej zadawane pytania
Co to jest raport „Mieszkalnictwo w miastach”?
To opracowanie Związku Miast Polskich i Fundacji Miasto pod pełnym tytułem „Mieszkalnictwo w miastach. Potencjał lokalnych rynków mieszkaniowych oraz kierunki polityki mieszkaniowej”. Analizuje sytuację mieszkaniową w polskich miastach oraz to, jak samorządy uwzględniają ją w swoich strategiach.
W ilu gminach nie buduje się mieszkań?
Według ZMP w ponad połowie gmin w ostatnich trzech latach nie wybudowano ani jednego budynku wielorodzinnego. Pozwolenia z pierwszego półrocza 2026 roku pokazują, że w 36 gminach nie planuje się żadnego mieszkania, a w niemal 1,5 tys. najwyżej 20.
Czy w Polsce wyburza się mieszkania?
Tak, choć na razie na niewielką skalę. Łódź zaplanowała na 2026 rok rozbiórkę 161 budynków, w tym 47 mieszkalnych. Eksperci ZMP przewidują, że w miastach dotkniętych wyludnieniem rozbiórek będzie przybywać.
Które województwa budują najmniej mieszkań?
W przeliczeniu na mieszkańca najmniej budów ruszyło od stycznia do września 2026 roku w województwach opolskim, świętokrzyskim, lubuskim i śląskim. Poniżej średniej są też podkarpackie, warmińsko-mazurskie i lubelskie.
Dlaczego deweloperzy nie budują w mniejszych miastach?
W miastach, które tracą mieszkańców, na rynek trafia coraz więcej mieszkań używanych sprzedawanych po cenach rynkowych. Deweloper nie może zejść poniżej kosztów budowy, więc nowe inwestycje przestają się opłacać.
Źródła
- PropertyNews.pl, Nikt nie chce budować na wschodzie Polski. Niektóre miasta wyburzają mieszkania
- Wartowiedziec.pl, Ceny mieszkań wzrosły o 106 proc. Raport ostrzega przed pogłębiającym się kryzysem mieszkaniowym
- GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń do września 2026 r.
- Lodz.pl, Łódź wyburza pustostany
- Bankier.pl, Śnieżna kula depopulacji już ruszyła
Artykuł opublikowany 21 października 2026 roku. Oparty na raporcie ZMP i Fundacji Miasto w relacji PropertyNews.pl oraz na danych GUS. Przeliczenie rozpoczętych budów na mieszkańca to szacunek redakcji oparty na przybliżonej liczbie ludności województw.
