Czytasz: Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży
-
01
Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży
Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży
Pod koniec czerwca w największych polskich metropoliach czekało około 78 tysięcy nowych mieszkań, a mniej więcej co czwarte z nich było już gotowe do odbioru. Trzy lata temu gotowe lokale stanowiły najczęściej 12 do 14 procent oferty. Jednocześnie sprzedaż w drugim kwartale spadła do około 11,9 tysiąca mieszkań, czyli blisko jedną piątą poniżej poprzedniego kwartału. Dla kupującego oznacza to sytuację, w której nikt nie może go poganiać, a jedynym ograniczeniem jest to, ile zdąży sprawdzić.
Najważniejsze w skrócie
- Oferta nowych mieszkań w największych metropoliach to koniec czerwca 2026 roku około 78 tysięcy lokali według zestawienia Big Data RynekPierwotny.pl.
- Około 24 procent tej oferty stanowią mieszkania ukończone, wobec 12 do 14 procent trzy lata wcześniej.
- W drugim kwartale deweloperzy sprzedali około 11,9 tysiąca mieszkań, blisko 20 procent mniej niż kwartał wcześniej.
- W czerwcu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,83 tysiąca osób, a średnia kwota wniosku wyniosła 506,64 tysiąca złotych.
- Przy takiej podaży dzień otwarty przestał być eventem, a stał się okazją do zweryfikowania obietnic z reklamy.
- Najczęstszy błąd kupującego to sprawdzenie mieszkania i pominięcie części wspólnych oraz otoczenia osiedla.
Dlaczego akurat teraz masz przewagę
Rynek pierwotny przez lata działał w rytmie, w którym to sprzedający dyktował tempo. Kupowało się dziurę w ziemi, czekało dwa lata na klucze i godziło się na to, że decyzję trzeba podjąć szybko, bo cennik zaraz pójdzie w górę. Ten układ się odwrócił i nie stało się to z dnia na dzień. Złożyły się na to trzy rzeczy: duża liczba inwestycji uruchomionych w latach dobrej koniunktury, wyraźne wyhamowanie popytu kredytowego i rosnący udział lokali, które są już skończone, odebrane przez nadzór i po prostu stoją.
Ten trzeci element jest najważniejszy, bo zmienia ekonomikę po stronie dewelopera. Mieszkanie w budowie nie generuje kosztu utrzymania, mieszkanie gotowe generuje. Trzeba je ogrzać, ubezpieczyć, opłacić zaliczki do wspólnoty i obsłużyć kredyt, którym sfinansowano budowę. Każdy kolejny miesiąc stania pustostanu zjada marżę, dlatego właśnie przy gotowych lokalach najłatwiej dziś o realny upust, o czym pisaliśmy przy okazji analizy sytuacji, w której gotowe mieszkania biorą rynek.
Czego nie widać na wizualizacji
Rzut mieszkania powie ci, ile ma metrów i jak rozkładają się ściany. Nie powie, ile światła wpada do salonu w listopadzie o piętnastej, jak blisko stoi sąsiedni budynek i czy przez ścianę słychać windę. Wizualizacja pokaże dorosłe drzewa, których na działce jeszcze nie ma, i puste chodniki, na których docelowo stanie kilkadziesiąt samochodów. To nie jest oszustwo, tylko konwencja gatunku, i właśnie dlatego wizyta na miejscu robi różnicę.
Warto wiedzieć, jak wygląda to z drugiej strony. Osoba, która przychodzi na dzień otwarty, zwykle ma za sobą pierwszy etap poszukiwań: zna ceny, porównała inwestycje, odwiedziła kilka portali. Przychodzi po informacje, których nie da się zdobyć zdalnie. Jak mówi Anna Gumowska, prezeska agencji Prime Time PR zajmującej się komunikacją na rynku nieruchomości, klient na miejscu chce zweryfikować skalę osiedla, nasłonecznienie, akustykę i jakość części wspólnych. Dodaje przy tym rzecz, którą warto zapamiętać jako kupujący: jeżeli strona internetowa obiecuje dużo zieleni, a na miejscu widać co innego, albo doradcy przekazują sprzeczne informacje, zaufanie znika bardzo szybko.
To działa również w drugą stronę i jest twoim najlepszym narzędziem diagnostycznym. Sprzeczne odpowiedzi dwóch doradców na to samo pytanie mówią o inwestycji więcej niż cały folder. Kawa, poczęstunek i strefa dla dzieci to miła oprawa, ale ostatecznie decydują konkrety.
O co pytać, gdy już tam jesteś
Poniższa lista nie jest testem dla dewelopera, tylko listą rzeczy, które trudno sprawdzić z domu. Dobra inwestycja przejdzie ją bez problemu, a słaba zacznie się sypać przy trzecim albo czwartym punkcie.
| Co sprawdzasz | Jak to zweryfikować na miejscu | Sygnał ostrzegawczy |
|---|---|---|
| Światło | Sprawdź stronę świata kompasem w telefonie i zobacz, co stoi naprzeciw okien | Doradca nie potrafi powiedzieć, co powstanie na sąsiedniej działce |
| Akustyka | Postój chwilę w ciszy w mieszkaniu przy szybie windowej i przy ścianie z sąsiadem | Brak informacji o przegrodach i izolacji akustycznej w standardzie |
| Części wspólne | Wejdź na klatkę, do rowerowni, do garażu i do śmietnika, nie tylko do lokalu wzorcowego | Pokazywane jest wyłącznie mieszkanie pokazowe |
| Koszty | Poproś o szacunek zaliczki na metr wraz z listą pozycji, które się na nią składają | Odpowiedź w stylu „to ustali wspólnota po odbiorze” |
| Parking | Policz miejsca postojowe i podziel przez liczbę lokali w etapie | Znacznie mniej miejsc niż mieszkań, bez planu na gości |
| Harmonogram | Zapytaj o datę pozwolenia na użytkowanie i o terminy kolejnych etapów budowy | Termin podawany ustnie i rozbieżny z prospektem informacyjnym |
| Otoczenie | Przejdź pieszo do przystanku, sklepu i szkoły, mierząc czas telefonem | Dojście prowadzi poboczem drogi bez chodnika |
Lista kontrolna przygotowana z myślą o wizycie na gotowej lub prawie gotowej inwestycji. Przy budowie na wczesnym etapie część punktów trzeba zastąpić pytaniem o dokumentację i o prospekt informacyjny.
Zobacz również:
PORADNIKI · 27.07.2026Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynająć przed rokiem akademickim?Skala zobowiązania uzasadnia ten poziom dociekliwości
Dwie godziny spędzone na osiedlu wydają się dużo, dopóki nie zestawi się ich z kwotą, o której mowa. W czerwcu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 42,83 tysiąca osób, o 5 procent mniej niż miesiąc wcześniej, a średnia kwota wnioskowanego finansowania wyniosła 506,64 tysiąca złotych. To zobowiązanie na dwadzieścia kilka lat, w którym różnica jednej klatki schodowej albo jednego piętra potrafi zdecydować o komforcie życia na dekadę.
Warto też pamiętać, że przy takiej ofercie sama wizyta niczego nie przesądza. Możesz tego samego dnia obejrzeć trzy inwestycje i wrócić do porównywania w domu. Jeżeli doradca naciska na szybkie podpisanie dokumentów, działa wbrew sobie, bo kupujący ma dziś dokąd pójść. To samo dotyczy opłaty rezerwacyjnej, która bywa przedstawiana jako formalność, a w rzeczywistości jest umową o konkretnych skutkach, dlatego przed jej podpisaniem warto wiedzieć, co dokładnie podpisujesz przy rezerwacji mieszkania.
Co zrobić po wyjściu z biura sprzedaży
Najwięcej informacji zbierzesz nie w trakcie wizyty, tylko w ciągu kolejnych dwóch dni. Poproś o zestawienie wszystkich kosztów na piśmie: ceny lokalu, miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, opłat notarialnych, kosztu wykończenia i szacunkowej zaliczki miesięcznej. Poproś o odpowiedzi na pytania, na które doradca nie umiał odpowiedzieć na miejscu. Sposób, w jaki wróci do ciebie sprzedający, mówi sporo o tym, jak będzie wyglądała komunikacja przy odbiorze i przy usuwaniu usterek.
Dobrym testem jest też prośba o wskazanie dwóch albo trzech konkretnych lokali dopasowanych do tego, co powiedziałeś na miejscu. Jeżeli w odpowiedzi dostajesz ogólny newsletter z całą ofertą, to sygnał, że rozmowa nie została zapamiętana. Przy blisko osiemdziesięciu tysiącach mieszkań na rynku to wystarczający powód, żeby sprawdzić, co ma do zaoferowania konkurencja, tym bardziej że we wrześniu deweloperzy wyjątkowo chętnie sięgają po rabaty, a liczba promocji w dużych miastach wyraźnie rośnie przed końcem kwartału.
Najczęściej zadawane pytania
Powiązane artykuły:
- Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat
- Wrzesień to ostatni dzwonek dla deweloperów. W pięciu miastach naliczono 267 promocji
- Ponad 7 tysięcy mieszkań stoi dziś zarezerwowanych. Co dokładnie podpisujesz przy rezerwacji
- Kupujący przestali liczyć same metry. Dziś sprawdzają, co jest pod blokiem
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Przytoczone dane o wielkości oferty, udziale mieszkań gotowych i sprzedaży pochodzą z zestawień rynkowych dotyczących największych metropolii i mogą różnić się od wyników publikowanych przez inne ośrodki analityczne, które stosują odmienny zakres miast i inną metodologię. Dane o wnioskach kredytowych dotyczą czerwca 2026 roku. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Pexels.
