Ponad 2500 mieszkań gotowych do odbioru. Deweloper przestał sprzedawać dziurę w ziemi

Projekty na etapie dziury w ziemi wyglądają praktycznie tak samo, więc jest to walka na słowa, a nie na czyny. Tak przewagę gotowych mieszkań tłumaczy Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, i liczby raczej mu przyznają rację. Na koniec sierpnia 2026 roku z 7747 lokali w ofercie spółki ponad 2500 miało już pozwolenie na użytkowanie, a sprzedaż pierwszego półrocza sięgnęła 1547 mieszkań. To wynik zbliżony do tego, ile deweloper sprzedał przez cały poprzedni rok. Za tą pojedynczą historią stoi jednak znacznie szersze zjawisko: gotowe mieszkania to dziś około jednej trzeciej całej oferty rynku pierwotnego w Polsce i to one wyznaczają dziś warunki gry.

Pół roku, które cofnęło zegar o dwa lata

1547 umów w sześć miesięcy to dla Atalu powrót do tempa sprzed okresu, w którym cały rynek mieszkaniowy złapał zadyszkę. Szczególnie mocno wypadł drugi kwartał z wynikiem 908 lokali, porównywalnym z kontraktacją sprzed mniej więcej dwóch, trzech lat. Trzeci kwartał ma wyglądać podobnie, a czwarty spółka chce zamknąć wynikiem zbliżającym się do tysiąca mieszkań.

To wystarczyło, żeby zarząd podniósł własną prognozę. Zamiast wcześniejszych 3200 do 3300 mieszkań w całym roku mowa dziś o przedziale od 3300 do 3500. Ambicja na kolejne lata jest wyraźnie wyższa: około tysiąca sprzedanych lokali kwartalnie, co dałoby blisko cztery tysiące rocznie.

Gotowe mieszkanie sprzedaje się samo

Model sprzedaży, o którym mówi zarząd spółki, jest prosty: oferować przede wszystkim lokale gotowe albo takie, które są na końcowym etapie budowy. Klient widzi wtedy rzeczywisty budynek, standard wykończenia części wspólnych i otoczenie inwestycji, a nie render z uśmiechniętymi ludźmi na tarasie.

Ta przewaga działa najmocniej w momencie, w którym kupujący porównuje kilka ofert naraz. Przy gotowym lokalu łatwiej ocenić relację ceny do jakości, sprawdzić nasłonecznienie o konkretnej porze dnia, hałas od ulicy i to, czy obiecany sklep na parterze faktycznie istnieje. Nie bez znaczenia jest też skrócenie drogi do kluczy z kilkunastu miesięcy do kilku tygodni, co przy kredycie hipotecznym oznacza brak okresu, w którym płaci się jednocześnie ratę i czynsz najmu.

To nie jest specyfika jednej spółki. Pod koniec czerwca 2026 roku deweloperzy w całej Polsce mieli w ofercie około 121,5 tysiąca mieszkań, z czego ponad 44,7 tysiąca, czyli blisko 37 procent, było gotowych do odbioru. Na siedmiu największych rynkach udział ten był nieco niższy i wynosił mniej więcej 29 procent, a najwyższy notowano w Łodzi i Katowicach. Pisaliśmy o tym szerzej, pokazując, jak gotowe mieszkania biorą rynek, a kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat.

Przekazania rosną szybciej niż sprzedaż

Najciekawsza liczba w całym zestawieniu nie dotyczy wcale sprzedaży. W pierwszym półroczu 2026 roku Atal wydał klientom 1013 lokali wobec 610 rok wcześniej, czyli o 66 procent więcej. Powierzchnia użytkowa przekazanych mieszkań urosła jeszcze mocniej, bo o 89 procent, co oznacza, że klucze odbierali głównie kupujący większych mieszkań.

Ta różnica między wzrostem liczby lokali a wzrostem metrażu jest sygnałem, który dobrze koresponduje z tym, co widać na całym rynku. Popyt przesunął się w stronę mieszkań dla rodzin, podczas gdy kawalerki zalegają w ofercie znacznie dłużej niż lokale trzy i czteropokojowe.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 07.09.2026Sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy. Zostanie pół roku na wyprowadzkę gości

Bank ziemi zabezpieczony na kilka lat

Deweloper, który stawia na sprzedaż gotowych lokali, zamraża kapitał na dłużej niż ten, który sprzedaje na wczesnym etapie budowy. Żeby taki model utrzymać, trzeba mieć ciągłość produkcji, a ta zaczyna się od gruntów.

W pierwszym półroczu 2026 roku spółka kupiła działki za 54 miliony złotych, pozyskując tereny pod około 30 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań we Wrocławiu, Katowicach i Gdańsku. Średnia cena zakupu wyniosła około 1802 złotych za metr powierzchni użytkowej. Do tego doszła transakcja z 1 lipca 2026 roku, obejmująca grunty i udziały w spółkach powiązanych z Grupą Budner, która ma dać potencjał około 70 tysięcy metrów kwadratowych w Trójmieście przy wartości sięgającej mniej więcej 130 milionów złotych.

Harmonogram na kolejne lata jest już naszkicowany. W 2027 roku spółka planuje zakończyć projekty obejmujące 3577 mieszkań, a od 2028 roku w portfelu znajduje się 47 inwestycji na 10 903 mieszkania.

Co to oznacza dla kupującego

Duża pula gotowych lokali zmienia układ sił przy negocjacjach. Mieszkanie z pozwoleniem na użytkowanie, które stoi w ofercie kilka miesięcy, kosztuje dewelopera realne pieniądze: obsługę finansowania, zaliczki na utrzymanie i koszt zamrożonego kapitału. To właśnie takie lokale najczęściej trafiają do promocji, otrzymują pakiety wykończeniowe albo miejsce postojowe w cenie.

Drugi wniosek dotyczy terminów. Przy gotowym mieszkaniu odpada ryzyko przesunięcia odbioru, które przy inwestycjach na wczesnym etapie potrafi sięgnąć kilku miesięcy. Zamiast tego pojawia się inne ograniczenie: wybór jest taki, jaki został, bo najlepsze układy i piętra schodzą w pierwszej kolejności.

Trzecia rzecz to sam moment na rynku. Sprzedaż deweloperów odbiła, a oferta nadal jest duża, więc sytuacja kupującego pozostaje komfortowa, choć nie tak komfortowa jak pół roku temu. Bieżący obraz pokazywaliśmy, analizując sierpniową sprzedaż mieszkań i rosnącą rolę rezerwacji.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat
• Deweloperzy sprzedali o jedną czwartą więcej niż rok temu. Zdecydowały rezerwacje
• Kawalerki zalegają w ofercie. Duże mieszkania sprzedają się dwa razy szybciej
• Deweloperzy podsumowali półrocze. Sprzedaż odbiła, a przekazania biją rekordy

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi oferty handlowej ani porady inwestycyjnej. Dane o sprzedaży, przekazaniach i ofercie pochodzą z raportów i wypowiedzi przedstawicieli spółki Atal, a wielkości dotyczące całego rynku pierwotnego z opracowań branżowych za drugi kwartał 2026 roku. Prognozy sprzedaży i przekazań są deklaracjami zarządu i mogą odbiegać od wyników zrealizowanych. Zdjęcie ilustracyjne: Wikimedia Commons, licencja CC BY-SA 4.0.