Za jedenaście dni zmieniają się zasady budowy. Rozporządzenia wciąż nie ma w Dzienniku Ustaw

Za jedenaście dni ma wejść w życie rozporządzenie, które przebuduje zasady projektowania i budowy w Polsce. Zastąpi przepisy, których trzon pochodzi z 2002 roku, i zmieni wymagania dotyczące wind, akustyki, dostępności mieszkań, zagospodarowania działki oraz instalacji energetycznych. Problem w tym, że na dzień przed połową września nowe warunki techniczne wciąż nie zostały ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Pewne jest za to co innego: inwestorzy dostali 18 miesięcy na wybór między starymi a nowymi zasadami.

Dlaczego akurat 20 września

Ta data nie wzięła się z niczyjego kalendarza. Obecne przepisy techniczno-budowlane zostały czasowo utrzymane w mocy po zmianach systemowych, które wynikały między innymi z ustawy z 19 lipca 2019 roku o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami. Konstrukcja prawna, którą wtedy przyjęto, powoduje, że dotychczasowe rozporządzenie może działać na swojej podstawie tylko do 19 września 2026 roku. Innymi słowy, resort nie tyle chce wprowadzić nowe przepisy tego dnia, ile musi.

Prace zaczęły się dawno. Ministerstwo Rozwoju i Technologii otworzyło konsultacje w czerwcu 2025 roku, projekt zebrał tysiące uwag, zmienił numer w wykazie prac legislacyjnych z 68 na 29, a po zmianach organizacyjnych w rządzie trafił do resortu kierowanego przez ministra finansów i gospodarki. W sierpniu 2026 roku dokument przeszedł Komisję Prawniczą i został zgłoszony do notyfikacji w Komisji Europejskiej.

Wszystko to nie zmienia jednej rzeczy. Na początku września rozporządzenia nadal nie było w Dzienniku Ustaw, więc opisane niżej wymagania trzeba traktować jako rozwiązania projektowane. Bardzo zaawansowane, uzgodnione, ale formalnie jeszcze nieobowiązujące. Warto o tym pamiętać, bo o zmianie mówi się od miesięcy i łatwo pomylić projekt z gotowym prawem. Już w lipcu pisaliśmy, że nowe warunki techniczne mogą podnieść ceny mieszkań, i to właśnie ten rachunek jest dziś głównym tematem rozmów w branży.

Winda w bloku z parterem i dwoma piętrami

Najbardziej odczuwalna dla rynku mieszkaniowego zmiana dotyczy wind. Dzisiaj obowiązek montażu dźwigu jest powiązany przede wszystkim z wysokością budynku i różnicą poziomów między pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną. To kryterium bywa nieintuicyjne i w praktyce pozwala stawiać niewysokie bloki bez windy.

Projekt odchodzi od tego mechanizmu na rzecz prostego kryterium liczby kondygnacji. Nowy budynek mieszkalny wielorodzinny mający trzy lub więcej kondygnacji będzie musiał mieć dźwig osobowy albo osobowo-towarowy. Dotyczy to również budynków złożonych z parteru i dwóch pięter, czyli formatu, który deweloperzy chętnie realizują na mniejszych działkach i w miastach średniej wielkości.

Dla mieszkańców to zmiana na plus, i to nie tylko dla osób z niepełnosprawnościami. Winda w trzykondygnacyjnym budynku ma znaczenie dla rodzica z wózkiem, dla kogoś wracającego z zakupami i przede wszystkim dla osób starszych. Przy strukturze wieku, jaką ma dziś Polska, ten drugi argument robi się coraz mocniejszy. Widać to zresztą w zachowaniach kupujących, bo obecność windy stała się dla seniorów ważniejsza od metrażu.

Dla inwestora rachunek wygląda inaczej. Dźwig to szyb, maszynownia albo napęd bezmaszynowy, przeglądy, konserwacja i pozycja w rocznym budżecie wspólnoty. W małym budynku ten koszt rozkłada się na niewielką liczbę lokali, więc na mieszkanie wypada więcej niż w dużym bloku.

Akustyka, czyli koniec papierowych ścian

Druga zmiana, o której będzie głośno, dotyczy hałasu. Projekt opiera wymagania na normie PN-B-02151-5, która definiuje cztery klasy komfortu akustycznego. Punktem odniesienia dla nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych ma być klasa AQ-0, czyli ta najwyższa, przy której typowe odgłosy bytowe sąsiadów są praktycznie niesłyszalne.

Co ważne, wymagania mają objąć nie tylko bloki. Odniesiono je również do budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz do części budynków jednorodzinnych z więcej niż jednym lokalem. To akurat sensowne, bo skargi na słyszalność sąsiada w szeregowcu są równie częste jak w wielorodzinnych inwestycjach.

Przepisy mają obejmować nie tylko dźwięki przenikające między mieszkaniami, ale także hałas urządzeń technicznych i drgania. W praktyce oznacza to więcej pracy przy projektowaniu szybów windowych, wentylacji i węzłów cieplnych oraz rozwiązania ograniczające przenoszenie drgań z urządzeń na konstrukcję budynku. Ktoś, kto mieszkał nad maszynownią albo obok szachtu, wie dokładnie, o czym mowa.

Sześć procent mieszkań ma być dostępnych

Trzeci filar zmian to dostępność. Projekt zakłada, że w budynku mieszkalnym wielorodzinnym co najmniej 6 procent lokali, ale nie mniej niż jeden, ma być dostosowanych do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Z obowiązku mają być zwolnione budynki mające nie więcej niż cztery lokale.

Nie chodzi wyłącznie o to, żeby dało się wjechać wózkiem przez drzwi. Regulacje obejmują także dojścia do wejść, dostęp ze stanowisk postojowych, furtki, przestrzeń manewrową przed wejściem i za nim, a nawet dostępność placów zabaw. Innymi słowy, dostępność ma być cechą całego otoczenia budynku, a nie pojedynczego mieszkania.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.09.2026Średni wniosek o hipotekę to 525 tysięcy. W sierpniu chętnych ubyło o 14 procent

Działka może stracić część potencjału

O tej części zmian mówi się mniej, a dla właścicieli gruntów bywa ona najważniejsza. Nowe przepisy mają na nowo określić wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej, organizacji terenu i rozwiązań związanych z zielenią. Zmieniają się też zasady odległości od granic działki i między budynkami.

Konsekwencja jest prosta. Działka, która przy obecnych zasadach pozwala postawić budynek o określonej powierzchni, po zmianie wymagań może mieć mniejszy potencjał inwestycyjny. Trzeba będzie inaczej rozplanować bryłę, dojścia, dojazdy i miejsca postojowe, a czasem zrezygnować z części powierzchni użytkowej na rzecz zieleni.

Do tego dochodzą nowe obowiązki na poziomie parkingu. Stanowiska postojowe mają być wyposażone w infrastrukturę ładowania pojazdów elektrycznych zgodnie z artykułem 12a ustawy o elektromobilności, a inwestycja ma zapewnić miejsca dla rowerów, zarówno dla mieszkańców, jak i dla gości.

Osobna grupa zmian dotyczy bezpieczeństwa pożarowego. Projekt przewiduje w określonych przypadkach zmniejszenie dopuszczalnych powierzchni stref pożarowych, zmianę zasad ich powiększania oraz ograniczenia w stosowaniu palnych izolacji w wybranych budynkach. Po raz pierwszy pojawiają się też konkretne wymagania dla bateryjnych magazynów energii, dotyczące wydzielenia pożarowego, detekcji gazów, wentylacji i awaryjnego wyłączania systemu.

Osiemnaście miesięcy na wybór

To najbardziej praktyczna część całej układanki i jednocześnie ta, co do której nie ma już żadnej niepewności. Prezydent podpisał ustawę z 31 lipca 2026 roku o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy Prawo budowlane. Ustawa została ogłoszona 1 września 2026 roku w Dzienniku Ustaw pod pozycją 1161.

Dodaje ona do Prawa budowlanego przepisy epizodyczne, artykuły od 102a do 102c. Pozwalają one przez 18 miesięcy, licząc od 20 września 2026 roku, stosować w określonych przypadkach dotychczasowe przepisy techniczno-budowlane. Okres przejściowy kończy się zatem 20 marca 2028 roku.

To nie jest zwykłe przesunięcie terminu o półtora roku. Konstrukcja jest bardziej elastyczna: inwestor sam decyduje, czy dana dokumentacja powstanie według nowych zasad, czy według regulacji obowiązujących do 19 września 2026 roku. Wybór dotychczasowych przepisów wymaga jednak złożenia oświadczenia organowi prowadzącemu postępowanie, a przyjęty wariant rzutuje potem na cały projekt, łącznie z projektem technicznym.

Rozwiązanie wprowadzono z prostego powodu: przygotowania dużej inwestycji nie da się zatrzymać i zacząć od nowa w kilka dni. Patryk Kozierkiewicz, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, zwracał uwagę, że dostosowanie zaawansowanego projektu do zupełnie nowych wymagań oznaczałoby ponowne wykonanie części dokumentacji, dodatkowe analizy i opóźnienia. O ciągłość przepisów apelowały też Polska Izba Inżynierów Budownictwa i Izba Architektów RP, wskazując, że bez jasnych zasad projektowanie po 20 września byłoby w praktyce bardzo trudne.

Co to znaczy dla cen mieszkań

Tu trzeba oddzielić dwie rzeczy. Nowe wymagania rzeczywiście podnoszą koszt budowy: winda w małym budynku, lepsza izolacja akustyczna przegród, dostępne lokale, ładowarki, zieleń na działce. Każdy z tych elementów kosztuje, a część z nich zmniejsza jeszcze powierzchnię, którą można sprzedać.

Z drugiej strony 18-miesięczny okres przejściowy sprawia, że efekt nie pojawi się od razu. Inwestycje projektowane dziś i w najbliższych miesiącach będą w większości korzystać ze starych przepisów, a budynki zaprojektowane w pełni według nowych warunków technicznych zaczną trafiać do sprzedaży dopiero za jakiś czas. Zmiana ma więc raczej charakter fali niż progu.

Jest jeszcze jeden wątek, który dobrze pokazuje kierunek zmian. Gazeta Prawna zwraca uwagę, że nowe przepisy mają skończyć z częścią mikrolokali sprzedawanych jako mieszkania. To temat, który w ostatnich tygodniach wrócił z dużą siłą, gdy w Poznaniu nadzór budowlany kazał połączyć 56 mikrokawalerek z powrotem w większe lokale. Warunki techniczne są właśnie tym miejscem, w którym takie sprawy rozstrzyga się na etapie projektu, a nie kilka lat po sprzedaży.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Nowe Warunki Techniczne uderzą w ceny mieszkań. Rewolucja w budownictwie od 20 września 2026
• Kamienica miała 22 mieszkania, inwestor zrobił 56. Nadzór kazał je z powrotem połączyć
• Ponad 5 milionów seniorów mieszka w miastach. Winda staje się ważniejsza od metrażu
• Deweloperzy wzięli o jedną piątą więcej pozwoleń. Budów ruszyło tyle co rok temu

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisane wymagania pochodzą z projektu rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, które na dzień publikacji nie zostało ogłoszone w Dzienniku Ustaw, a jego ostateczna treść może się różnić. Przepisy przejściowe wynikają z ustawy z 31 lipca 2026 roku, ogłoszonej w Dzienniku Ustaw pod pozycją 1161. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z projektantem lub prawnikiem. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).