Deweloperzy sprzedali o jedną czwartą więcej niż rok temu. Zdecydowały rezerwacje

Sierpień to miesiąc, w którym rynek mieszkaniowy tradycyjnie zwalnia. W 2026 roku stało się odwrotnie. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali ponad 4,3 tysiąca mieszkań, o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Za tym wynikiem stoi zjawisko, które narastało po cichu przez pół roku: rezerwacje. Na koniec sierpnia status zarezerwowanego miało ponad 7,1 tysiąca lokali, a to zmienia sposób, w jaki trzeba dziś czytać dane o sprzedaży.

Sierpień, który nie zachował się jak sierpień

Wakacje na rynku mieszkaniowym rządzą się własnymi prawami. Biura sprzedaży pustoszeją, decyzje przesuwają się na wrzesień, a deweloperzy zwykle wstrzymują się z premierami nowych etapów. Z tej perspektywy wynik sierpnia 2026 roku jest nietypowy: ponad 4,3 tysiąca sprzedanych mieszkań na siedmiu głównych rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i metropolii górnośląskiej.

Porównanie rok do roku wypada jeszcze mocniej. Wynik jest o 25 procent lepszy od sierpnia 2025 roku. To nie jest korekta w granicach błędu statystycznego ani efekt jednej dużej transakcji pakietowej, tylko wyraźna zmiana skali.

Po stronie podaży obraz jest odwrotny. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 3,6 tysiąca lokali, czyli nieco powyżej przeciętnej miesięcznej z 2026 roku, ale wciąż mniej, niż w tym samym czasie zniknęło z rynku. Skutek jest arytmetyczny: oferta zeszła poniżej 59 tysięcy mieszkań i utrzymała się pod tym progiem drugi miesiąc z rzędu.

Rezerwacje, czyli sprzedaż zaksięgowana z opóźnieniem

Najciekawsza część tych danych nie dotyczy jednak samej sprzedaży, tylko tego, co się dzieje tuż przed nią. Od lutego 2026 roku liczba nowych rezerwacji na siedmiu głównych rynkach utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie, przekraczającym 2,4 tysiąca miesięcznie. W sierpniu zawarto ich około 3 tysięcy, a na koniec miesiąca status zarezerwowanego miało ponad 7,1 tysiąca lokali. Rok do roku to wzrost o 40 procent.

Rezerwacja nie jest jeszcze sprzedażą, ale w praktyce zdejmuje mieszkanie z rynku i w większości przypadków kończy się umową deweloperską. Powstaje w ten sposób bufor, który przesuwa część transakcji na kolejne miesiące. Dobry sierpień był więc w dużej mierze konsumpcją rezerwacji zbieranych wiosną i wczesnym latem, a jednocześnie sam zbudował zapas na wrzesień i październik. Podobny mechanizm napędzał wcześniej wyniki spółek, w tym rekordowy II kwartał Atalu.

Dla czytania statystyk ma to praktyczne znaczenie. Miesięczne wyniki sprzedaży przestały być prostym odbiciem nastrojów z danego miesiąca. Pokazują raczej, ile wcześniejszych rezerwacji udało się w danym okresie domknąć, a to zależy między innymi od tempa pracy banków.

Sprzedaż wyprzedza nową podaż. Po raz pierwszy od dawna

Skala zmiany widać najlepiej w ujęciu narastającym. Od początku roku do końca sierpnia deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ponad 32 tysiące mieszkań, wprowadzając w tym samym czasie 28,6 tysiąca. Sprzedaż przewyższyła nową podaż o 13 procent.

Rok wcześniej relacja była odwrotna, i to wyraźnie. W analogicznym okresie 2025 roku to nowa podaż przewyższała sprzedaż, o 22 procent. Rynek przez kilkanaście miesięcy pracował na zapasie, a teraz ten zapas zaczął topnieć. Sygnały tego procesu było widać już wcześniej, kiedy oferta mieszkań deweloperskich zaczęła się kurczyć w lipcu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.09.2026Średnia cena metra w Warszawie spadła, a tanich mieszkań ubyło. To nie jest sprzeczność

Liczby, które warto mieć obok siebie

Dlaczego ceny nie poszły za popytem

Podręcznikowa reakcja na rosnący popyt i kurczącą się ofertę to przyspieszenie cen. W sierpniu tego nie było. Na koniec miesiąca w żadnej z analizowanych metropolii roczne tempo wzrostu średnich cen ofertowych nie przekroczyło 10 procent, a więc dwucyfrowe podwyżki, do których rynek przyzwyczaił się w poprzednich sezonach, zniknęły z całej stawki. Pisaliśmy o tym szerzej, analizując, jak dynamika cen nowych mieszkań wyhamowała w sierpniu.

Powodów tego rozejścia jest kilka. Po pierwsze, wciąż mówimy o dużej ofercie w wartościach bezwzględnych. Blisko 59 tysięcy mieszkań to zapas, który przy obecnym tempie sprzedaży wystarcza na kilkanaście miesięcy. Rynek się zacieśnia, ale nie jest ciasny.

Po drugie, kupujący stali się wrażliwsi na cenę i szybciej odpuszczają projekty wycenione powyżej rynku. Deweloper, który podniesie cennik zbyt agresywnie, nie sprzedaje wolniej za wyższą cenę, tylko po prostu nie sprzedaje.

Po trzecie, hamulcem jest finansowanie. Nawet przy dobrych nastrojach transakcja musi przejść przez bank, a te sygnalizują ostrożniejsze podejście do ryzyka. O tym, że banki zapowiadają zaostrzenie kryteriów przy kredytach mieszkaniowych, pisaliśmy pod koniec sierpnia. Rezerwacja, która nie zamieni się w kredyt, wraca do oferty.

Co dalej z ofertą

Kluczowe pytanie na jesień brzmi, czy deweloperzy zdążą uzupełnić ofertę. Odpowiedź komplikuje kalendarz regulacyjny. Wnioski o pozwolenie na budowę złożone od 20 września podlegają nowym warunkom technicznym, które podnoszą koszt realizacji. To zachęcało do przyspieszenia wniosków przed terminem, ale samo pozwolenie nie oznacza jeszcze mieszkań w sprzedaży, bo między jednym a drugim mija zwykle kilka kwartałów.

Jeśli więc popyt utrzyma obecne tempo, a nowa podaż będzie napływać wolniej, oferta będzie się dalej kurczyć. W takim układzie presja na ceny wróci, tyle że z opóźnieniem i raczej w postaci zaniku promocji oraz rabatów niż skokowych podwyżek cennikowych. Pierwszym sygnałem, na który warto patrzeć, jest liczba mieszkań wprowadzanych do sprzedaży we wrześniu i październiku.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Nigdzie już nie ma 10 procent
• Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują. Oferta stopniała do 59 tysięcy mieszkań
• Stopy w dół, a o kredyt trudniej. Banki zapowiadają zaostrzenie kryteriów

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o sprzedaży, nowej podaży, wielkości oferty oraz rezerwacjach pochodzą ze wstępnych odczytów Otodom Analytics za sierpień 2026 roku i dotyczą siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania, Łodzi oraz metropolii górnośląskiej. Wartości podano w zaokrągleniu zgodnym ze źródłem. Dane wstępne mogą podlegać rewizji w kolejnych publikacjach. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).