Lex deweloper przechodzi do historii. Bilans: ponad 100 tysięcy mieszkań i setki milionów dla miast

Specustawa mieszkaniowa, znana szerzej jako lex deweloper, przechodzi do historii. Od 1 lipca 2026 roku deweloperzy nie mogą już składać nowych wniosków w tym trybie, a jego miejsce zajmuje zintegrowany plan inwestycyjny. Zanim jednak ostatnie procedury wygasną, warto podsumować osiem lat obowiązywania jednej z najbardziej kontrowersyjnych ustaw na polskim rynku nieruchomości. Bilans robi wrażenie: uchwały samorządów pozwolą łącznie na budowę ponad 100 tysięcy mieszkań, a miasta zyskały przy okazji szkoły, parki i drogi warte setki milionów złotych.

Osiem lat specustawy w liczbach

Lex deweloper uchwalono w 2018 roku jako narzędzie awaryjne: pozwalało budować osiedla na terenach, na których plan miejscowy przewidywał inne funkcje, o ile inwestor zaproponował gminie coś w zamian. Popularność procedury rosła powoli. Dopiero w latach 2021 do 2023 statystyki wyraźnie skoczyły: w 2021 roku samorządy zgodziły się na budowę ponad 11 tys. mieszkań, rok później na 13 tys., a w 2023 roku już na prawie 14,7 tys. lokali.

Do końca 2023 roku wszystkie przyjęte uchwały lokalizacyjne pozwalały na budowę około 55 tys. mieszkań. Po doliczeniu uchwał z ostatnich lat oraz spraw, które są jeszcze procedowane, ostateczny bilans ustawy przekroczy 100 tys. lokali. Patryk Kozierkiewicz, radca prawny i manager w dziale legislacji Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ocenia to jako bardzo dobry rezultat. W klasycznej procedurze deweloperzy budowali ostatnio od 100 do 120 tys. mieszkań rocznie, więc specustawa wzbogaciła rynek o odpowiednik dodatkowego roku budownictwa. O tym, dlaczego ustawa znika z porządku prawnego i co dokładnie się zmieniło, pisaliśmy szerzej w tekście o końcu lex deweloper od 1 lipca 2026 roku.

Nie wszędzie się przyjęła

Skuteczność specustawy zależała w ogromnej mierze od nastawienia lokalnych władz. Niektóre samorządy nie polubiły tej procedury i w ogóle z niej nie skorzystały. Poznań uchwalił bardzo rygorystyczne lokalne standardy urbanistyczne, które skutecznie zniechęciły inwestorów. Podobnie było w Krakowie, gdzie władze miasta nie kryły dystansu do specustawy, choć dziś przychylniej patrzą na zintegrowany plan inwestycyjny. Z kolei Wrocław potrzebował lat, by przekonać się do tego narzędzia: pierwsze procedury uznał za akceptowalne dopiero w 2023 roku.

Jak tłumaczy Patryk Kozierkiewicz, właśnie dlatego w jednych miastach się udało, a w innych nie. Wyjątkowość lex deweloper polegała jednak na czymś innym: nigdy wcześniej budowie mieszkań nie towarzyszyła tak bogata infrastruktura dodatkowa, od dróg i parków po szkoły, przedszkola i miejskie lokale.

Miasta, które ugrały najwięcej

Do liderów procedury należały Warszawa i Łódź, a spore korzyści wynegocjował też Gdańsk. Poniższe zestawienie pokazuje, jak wyglądały efekty specustawy w największych miastach.

Efekty procedury lex deweloper w wybranych miastach. Opracowanie własne na podstawie danych samorządów przytoczonych przez PropertyNews.pl.

W Warszawie deweloperzy złożyli w sumie około 82 wniosków, z których rada miasta przegłosowała 17 pozytywnych uchwał i cztery odmowne. Reszta odpadła z powodów formalnych albo została wycofana. Co ważne, przy obecnym zaawansowaniu kolejnych procedur liczba mieszkań z tego trybu może się w ciągu pół roku podwoić, a nawet potroić. Jednym z ostatnich wielkich projektów jest inwestycja, w której Robyg chce zbudować 1,2 tys. mieszkań w Ursusie.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.08.2026Zakopane chce stref bez Airbnb. Burmistrz apeluje o prawo do zakazu najmu na doby

Szkoły, parki i drogi zamiast samych bloków

Największą wartością specustawy okazał się tak zwany offset deweloperski, czyli inwestycje towarzyszące. Stołeczny ratusz szacuje, że łączna partycypacja deweloperów w miejską infrastrukturę przy 16 uchwalonych inwestycjach wyniesie 420 mln zł brutto. Najbardziej wymiernym efektem są szkoły podstawowe: placówka przy ulicy Wołoskiej na Mokotowie została oddana w 2025 roku i ma już za sobą pierwszy rok szkolny, a kolejne powstają przy inwestycjach w Ursusie, na Pradze Północ i Targówku.

W Gdańsku siedem uchwał przełożyło się na około 4,1 tys. mieszkań oraz inwestycje towarzyszące warte 207,4 mln zł, a razem z umowami drogowymi ponad 262 mln zł. W pakiecie jest m.in. nowa szkoła podstawowa przy ulicy Rybaki Górne, Centrum Aktywności Lokalnej i nowe tereny zieleni. We Wrocławiu cztery uchwały dla trzech lokalizacji to około 3 tys. mieszkań i ponad 80 mln zł na drogi, edukację oraz park nad rzeką Ślęzą przy etapowanej inwestycji Lotnicza 100.

Czego nauczyły się miasta i deweloperzy

Samorządowcy nie szczędzą specustawie także krytyki. Jacek Barski, główny architekt Wrocławia, zwraca uwagę, że wielu inwestorów nie poradziło sobie z rozumieniem miasta w skali większej niż ich własna działka: proponowali punktową mieszkaniówkę w uciążliwym sąsiedztwie przemysłu albo na strategicznych terenach zieleni, a intensywność zabudowy bywała nadmierna. Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska, za główny mankament uznaje ograniczone konsultacje społeczne, które Gdańsk próbował uzupełniać własnym dialogiem z mieszkańcami i inwestorami.

Z kolei Robert Sobański, pełniący obowiązki dyrektora Biura Architekta Miasta Łodzi, docenia, że specustawa pozwoliła ożywić zdegradowane tereny poprzemysłowe i pokolejowe w centrum, ale przestrzega przed pochopnym odstępowaniem od planów miejscowych tam, gdzie ich założenia wciąż są aktualne. Problemem był też brak narzędzi do egzekwowania jakości architektury na etapie wniosku, przez co wiele spraw kończyło się długimi negocjacjami kompromisowymi.

Zintegrowany plan inwestycyjny wchodzi do gry

Następcą specustawy jest zintegrowany plan inwestycyjny, czyli szczególna forma planu miejscowego uchwalana na wniosek inwestora. Zdaniem ekspertów ZPI daje samorządom lepszą pozycję negocjacyjną i większą spójność urbanistyczną, a negocjowanie infrastruktury dodatkowej, nazywanej teraz inwestycjami uzupełniającymi, jest bardziej przejrzyste, choć sama procedura będzie dłuższa i bardziej skomplikowana. Wyzwaniem pozostaje kalendarz reformy planistycznej: nowe narzędzie będzie w pełni skuteczne dopiero wtedy, gdy gminy uchwalą plany ogólne, a z tym bywa różnie. O tym, dlaczego termin na plany ogólne gmin jest tak ważny dla rynku mieszkaniowego, pisaliśmy już wcześniej.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile mieszkań powstanie dzięki lex deweloper?

Wszystkie uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowych, łącznie z tymi jeszcze procedowanymi, pozwolą na budowę ponad 100 tys. mieszkań. Do końca 2023 roku było to około 55 tys. lokali, a w kolejnych latach liczba ta niemal się podwoiła.

Kiedy lex deweloper przestał obowiązywać?

Nowe wnioski w trybie specustawy mieszkaniowej można było składać tylko do końca czerwca 2026 roku. Od 1 lipca 2026 roku rolę tego narzędzia przejął zintegrowany plan inwestycyjny, a wcześniej złożone sprawy są dokańczane na dotychczasowych zasadach.

Co miasta zyskały na specustawie?

Przede wszystkim infrastrukturę towarzyszącą: szkoły, przedszkola, drogi, parki i miejskie lokale. Sama Warszawa szacuje wartość partycypacji deweloperów na 420 mln zł, Gdańsk na ponad 262 mln zł, a Wrocław na ponad 80 mln zł.

Czym różni się ZPI od lex deweloper?

Zintegrowany plan inwestycyjny jest szczególną formą planu miejscowego, więc staje się trwałym aktem prawa lokalnego i musi być zgodny z polityką przestrzenną gminy. Samorząd ma w nim silniejszą pozycję negocjacyjną, a inwestycje uzupełniające są negocjowane w bardziej przejrzysty sposób. W zamian procedura jest dłuższa i wymaga obowiązywania planu ogólnego.

Powiązane artykuły:

• Koniec Lex Deweloper. Co zmieni się od 1 lipca i kto najbardziej odczuje skutki reformy?
• Robyg chce zbudować 1,2 tys. mieszkań w Ursusie. To jeden z ostatnich wielkich wniosków lex deweloper
• Plan ogólny gminy z terminem do 31 sierpnia 2026. Co przesunięcie oznacza dla cen mieszkań

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą są dane samorządów i Polskiego Związku Firm Deweloperskich omówione w serwisie PropertyNews.pl. Zdjęcie: Unsplash.