Robyg chce zbudować 1,2 tys. mieszkań w Ursusie. To jeden z ostatnich wielkich wniosków lex deweloper

Na finiszu obowiązywania specustawy mieszkaniowej deweloperzy dosłownie sprintem donoszą wnioski do urzędów. Robyg wystąpił właśnie do warszawskiego ratusza o ustalenie lokalizacji inwestycji przy ulicy Gierdziejewskiego 5 w Ursusie, gdzie na poprzemysłowej działce chce zbudować nawet 1,2 tys. mieszkań w dziesięciu budynkach. W pakiecie obiecuje dwukondygnacyjne przedszkole na 200 dzieci, nową drogę publiczną i ogólnodostępny plac. Czasu jest jednak bardzo mało: lex deweloper wygasa 31 sierpnia 2026 roku, a uwagi do wniosku można składać tylko do 17 sierpnia. Przyglądamy się szczegółom projektu i temu, co oznacza on dla najludniejszej ostatnio dzielnicy budów w Warszawie.

Co dokładnie ma powstać przy Gierdziejewskiego

Wniosek dotyczy działki przy ulicy Gierdziejewskiego 5, w rejonie skrzyżowania z ulicą Licencyjną. Dziś stoją tam jeszcze stare hale produkcyjne, pozostałość po przemysłowej przeszłości dzielnicy. Robyg chce w ich miejsce wprowadzić klasyczne osiedle mieszkaniowe: dziesięć budynków wielorodzinnych o wysokości od pięciu do ośmiu kondygnacji, posadowionych na dwóch podziemnych halach garażowych.

Rozpiętość metraży jest szeroka, od 30 do 120 metrów kwadratowych, co sugeruje, że deweloper celuje zarówno w singli i pary, jak i w rodziny szukające większych lokali. W centralnej części osiedla zaplanowano plac będący miejscem spotkań, a obok niego plac zabaw, siłownię plenerową i przestrzeń rekreacyjną dla mieszkańców.

Dane: wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji złożony w Urzędzie m.st. Warszawy, doniesienia branżowe, lipiec 2026.

Przedszkole, droga i 42 miliony zobowiązań

Specustawa mieszkaniowa od początku działała na zasadzie coś za coś. Inwestor może budować tam, gdzie plan miejscowy przewiduje inne przeznaczenie terenu, ale w zamian rada miasta może oczekiwać konkretnych świadczeń na rzecz lokalnej społeczności. W przypadku wniosku z Ursusa lista zobowiązań jest długa.

Najważniejsze z nich to dwukondygnacyjne przedszkole dla 200 dzieci, które Robyg ma wybudować wraz z wyposażeniem, miejscami parkingowymi i niezbędną infrastrukturą techniczną. Do tego dochodzi około 700 metrów kwadratowych powierzchni przeznaczonej na lokalne potrzeby edukacyjne oraz nowa droga publiczna, która ma poprawić skomunikowanie tej części dzielnicy. Łączną wartość zobowiązań inwestora oszacowano na około 42 mln zł.

To odpowiedź na najczęstszy zarzut wobec inwestycji realizowanych w tym trybie. Ursus jest w ostatnich latach rekordzistą, jeśli chodzi o liczbę projektów lex deweloper w Warszawie, a mieszkańcy regularnie alarmują, że przybywa bloków, ale nie przybywa przedszkoli, szkół i dróg. Część lokalnych aktywistów wprost domaga się wstrzymania kolejnych zgód do czasu rozbudowy infrastruktury, w tym obiecywanej od lat linii metra.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 26.07.2026Sprzedaż mieszkań hamuje, oferta pęcznieje. Rynek coraz mocniej należy do kupujących

Wyścig z kalendarzem, czyli dlaczego wniosek składany jest teraz

Termin złożenia wniosku nie jest przypadkowy. Specustawa mieszkaniowa, potocznie nazywana lex deweloper, miała pierwotnie wygasnąć z końcem czerwca 2026 roku, ale ustawodawca w ostatniej chwili dał rynkowi dwa dodatkowe miesiące. O tym, jak doszło do tej zmiany i komu było na niej najbardziej zależało, pisaliśmy szeroko w tekście o przedłużeniu lex deweloper do końca sierpnia 2026. Po tej dacie inwestorzy będą mogli korzystać wyłącznie ze standardowej ścieżki planistycznej.

Efekt jest łatwy do przewidzenia: do urzędów trafia właśnie fala wniosków składanych rzutem na taśmę. Warszawa już w czerwcu przegłosowała zgody na blisko 3 tys. mieszkań w tym trybie, a projekt Robyga z Ursusa należy do ostatnich, które w ogóle mają szansę załapać się na stare zasady. Harmonogram jest napięty do granic: konsultacje trwają do 17 sierpnia, a uchwałę lokalizacyjną radni musieliby podjąć w ciągu kolejnych dwóch tygodni.

Dla samego dewelopera to element szerszej ofensywy. Spółka po ośmiu latach wróciła w lipcu na warszawską giełdę i nie ukrywa apetytu na wzrost, o czym pisaliśmy w artykule o planach Robyga na 4 tysiące sprzedawanych mieszkań rocznie. Bank ziemi pozwalający na budowę ponad tysiąca lokali w granicach Warszawy to w tej strategii ważny atut.

Co to oznacza dla rynku i cen w Ursusie

Ursus od kilku lat jest jednym z najtańszych przyczółków Warszawy dla kupujących pierwsze mieszkanie. Duża podaż nowych lokali robi swoje: ceny są tu wyraźnie niższe niż w dzielnicach bliższych centrum, choć systematycznie rosną. Aktualne stawki za metr i ich dynamikę na tle innych dzielnic śledzimy na bieżąco w zestawieniu cen mieszkań w Ursusie.

Kolejne 1,2 tys. lokali w perspektywie kilku lat oznacza utrzymanie dużej podaży, a to zwykle działa hamująco na ceny. Z drugiej strony dzielnica zbliża się do granic wydolności infrastruktury, co coraz częściej podnoszą sami mieszkańcy. Jeśli obiecane przedszkole, droga i przestrzenie publiczne rzeczywiście powstaną, będzie to test tego, czy specustawa w swojej schyłkowej fazie potrafiła pogodzić interesy dewelopera i lokalnej społeczności.

Dla kupujących płynie z tego jeszcze jeden wniosek. Projekty, które nie zdążą przed 31 sierpnia, będą musiały przejść pełną, wieloletnią ścieżkę planistyczną. W dłuższej perspektywie może to oznaczać mniej nowych inwestycji i mniejszą presję podaży, zwłaszcza w dzielnicach takich jak Ursus, które dotąd rosły głównie dzięki specustawie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile mieszkań chce zbudować Robyg w Ursusie?

Wniosek złożony w warszawskim ratuszu zakłada budowę do 1,2 tys. mieszkań o metrażach od 30 do 120 metrów kwadratowych, w dziesięciu budynkach o wysokości od pięciu do ośmiu kondygnacji.

Gdzie dokładnie ma powstać inwestycja?

Przy ulicy Gierdziejewskiego 5 w warszawskim Ursusie, w rejonie skrzyżowania z ulicą Licencyjną, na terenie zajmowanym obecnie przez stare hale produkcyjne.

Co Robyg oferuje dzielnicy w zamian?

Inwestor zobowiązuje się do budowy dwukondygnacyjnego przedszkola dla 200 dzieci, nowej drogi publicznej oraz ogólnodostępnych przestrzeni rekreacyjnych. Wartość zobowiązań oszacowano na około 42 mln zł.

Czy inwestycja zdąży przed wygaśnięciem lex deweloper?

Specustawa wygasa 31 sierpnia 2026 roku, a uwagi do wniosku można składać do 17 sierpnia. Losy projektu rozstrzygną się więc w ostatnich dniach obowiązywania przepisów, gdy uchwałą lokalizacyjną zajmie się Rada m.st. Warszawy.

Powiązane artykuły:

• Lex Deweloper przedłużony do końca sierpnia 2026. Co to oznacza dla rynku mieszkań
• Robyg po powrocie na giełdę idzie po rekordy. Celem 4 tysiące mieszkań rocznie
• Ceny mieszkań Ursus. Aktualny przegląd ofert i trendów 2026

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane o inwestycji pochodzą z wniosku złożonego w Urzędzie m.st. Warszawy oraz doniesień branżowych (stan na lipiec 2026). Zdjęcie: Pexels.