Lex Deweloper przedłużony do końca sierpnia 2026. Co to oznacza dla rynku mieszkań

Specustawa mieszkaniowa, czyli głośna Lex Deweloper, miała przejść do historii już z początkiem lipca. Stało się inaczej. Ustawodawca dał inwestorom dodatkowy oddech i przesunął moment wygaśnięcia przepisów na koniec sierpnia 2026 roku. Dwa miesiące w skali dużej inwestycji to niewiele, ale dla części projektów mogą okazać się przesądzające. Tłumaczymy, co dokładnie się zmienia i dlaczego branża obserwuje kalendarz z rosnącym napięciem.

Co konkretnie się zmieniło

Pierwotnie wnioski w trybie specustawy można było składać do 30 czerwca 2026 roku. Po nowelizacji przepisy zachowują moc do 31 sierpnia 2026 roku. W praktyce inwestorzy zyskali dwa dodatkowe miesiące na to, by samorządy zdążyły podjąć tak zwane uchwały lokalizacyjne, które otwierają drogę do realizacji osiedla poza miejscowym planem zagospodarowania.

Kluczowy jest jeden szczegół. Uchwały lokalizacyjne przyjęte przed wygaśnięciem specustawy zachowują ważność. Inwestycje nimi objęte można prowadzić na dotychczasowych zasadach także po 31 sierpnia. Innymi słowy, liczy się to, czy gmina zdąży podjąć uchwałę na czas, a nie sam moment rozpoczęcia budowy.

Czym była Lex Deweloper

Uchwalona w 2018 roku specustawa była dla deweloperów wygodną furtką. Pozwalała budować mieszkania na działkach, których przeznaczenie w dokumentach planistycznych nie odpowiadało zabudowie mieszkaniowej, o ile zgodę wyraziła rada gminy. Mechanizm skracał drogę do pozwolenia na budowę, ale bywał krytykowany za omijanie lokalnych planów i ograniczanie wpływu mieszkańców na to, co powstaje w sąsiedztwie. To napięcie między tempem inwestycji a ładem przestrzennym towarzyszyło specustawie przez całe jej obowiązywanie.

Co wchodzi w miejsce specustawy

Następcą Lex Deweloper jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny, w skrócie ZPI. To szczególna forma miejscowego planu, którą rada gminy uchwala na wniosek inwestora. W odróżnieniu od jednorazowej uchwały lokalizacyjnej ZPI jest aktem prawa miejscowego o trwałym charakterze i musi być zgodny z planem ogólnym gminy oraz jej strategią rozwoju. Pisaliśmy szerzej o tym, co zastąpi specustawę i kto najmocniej odczuje skutki reformy.

W zamyśle ZPI ma łączyć elastyczność dawnej specustawy z większym udziałem społecznym. Obejmuje przy tym dwie warstwy. Pierwsza to inwestycja główna, czyli zabudowa mieszkaniowa lub usługowa. Druga to inwestycja uzupełniająca, a więc drogi, przystanki, szkoły czy tereny zielone, które mają obsłużyć nowych mieszkańców.

Plan ogólny jako warunek brzegowy

Najważniejsza zmiana kryje się jednak głębiej. Do 30 czerwca 2026 roku każda gmina powinna uchwalić plan ogólny, który zastępuje dotychczasowe studium uwarunkowań. Od tego dokumentu zależy bardzo wiele, bo bez planu ogólnego nie da się legalnie przyjąć Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego. W gminie, która się spóźni, nowe projekty mieszkaniowe mogą po prostu utknąć.

Do tego dochodzi inna zmiana. Od początku 2026 roku decyzje o warunkach zabudowy wydaje się tylko na pięć lat, a nie bezterminowo. To dyscyplinuje inwestorów i ogranicza handel obietnicami zabudowy.

Kto odczuje skutki najmocniej

Eksperci ostrzegają, że największym ryzykiem nie jest sama zmiana przepisów, lecz tempo, w jakim samorządy zdążą się do niej przygotować. Jeśli wiele gmin nie uchwali planów ogólnych na czas, część inwestycji może zostać zamrożona na miesiące. Mniejsza i mniej przewidywalna podaż nowych mieszkań to z kolei prosta droga do dalszej presji na ceny, zwłaszcza w największych miastach.

Najtrudniej będą mieli deweloperzy działający na działkach o niejasnym statusie planistycznym, którzy liczyli na szybką ścieżkę specustawy. W lepszej sytuacji są więksi gracze z bankami ziemi objętej planami miejscowymi. Dla kupujących wniosek jest praktyczny. Jeśli rozważasz mieszkanie w nowej inwestycji, warto sprawdzić, na jakiej podstawie planistycznej powstaje, bo od tego może zależeć, czy budowa ruszy zgodnie z harmonogramem. Dotyczy to również projektów, które dopiero deweloperzy zapowiadają na 2026 rok.

Co dalej

Dwa dodatkowe miesiące to ukłon w stronę inwestorów, ale nie odwracają one kierunku reformy. Po 31 sierpnia 2026 roku rynek wejdzie w okres przejściowy, którego przebieg zależy przede wszystkim od sprawności urzędów. Jeśli gminy nadrobią zaległości, nowy system może uporządkować planowanie przestrzenne. Jeśli nie, część popytu trafi na rynek, na którym nowych mieszkań będzie po prostu mniej, a to czynnik, który łatwo przekłada się na poziom cen i skłonność deweloperów do rabatów.

Zdjęcie: Pexels