Czytasz: Koniec mikrokawalerek. Od kiedy lokal musi mieć minimum 25 m²
-
01
Koniec mikrokawalerek. Od kiedy lokal musi mieć minimum 25 m²
Minimalna powierzchnia lokalu użytkowego przeznaczonego na pobyt ludzi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym wynosi 25 m² od 1 sierpnia 2024 r., a nie od września 2026 r. Limit wprowadził § 56a warunków technicznych, dodany rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 9 maja 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 726). Data 20 września 2026 r. dotyczy czego innego: przeniesienia całych warunków technicznych do nowego rozporządzenia.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Mieszkanie musi mieć co najmniej 25 m² od 1 stycznia 2018 r. (§ 94 warunków technicznych).
- Lokal użytkowy na pobyt ludzi w bloku i w budynku zamieszkania zbiorowego musi mieć co najmniej 25 m² od 1 sierpnia 2024 r. (§ 56a, Dz.U. 2024 poz. 726).
- Wyjątek: lokal mniejszy niż 25 m² można wydzielić na pierwszej albo drugiej kondygnacji nadziemnej, jeżeli ma bezpośrednie wejście z zewnątrz budynku.
- Przepis nie działa wstecz. Mikrokawalerki wybudowane wcześniej pozostają legalne.
- 20 września 2026 r. wchodzi nowe rozporządzenie o warunkach technicznych, ale nie zmienia limitu metrażu.
Minimalna powierzchnia lokalu: dwie daty, nie jedna
W obiegu funkcjonuje twierdzenie, że od września 2026 r. każdy nowy lokal w bloku musi mieć 25 m². To skrót myślowy, który miesza dwie zupełnie różne regulacje. Limit metrażu dla lokali użytkowych działa od 1 sierpnia 2024 r. i przez ostatnie dwa lata zdążył już przebudować ofertę deweloperów.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Minimalna powierzchnia mieszkania to 25 m² od 1 stycznia 2018 r., a lokalu użytkowego na pobyt ludzi w bloku, 25 m² od 1 sierpnia 2024 r.
Skąd wzięła się luka, którą zamknął § 56a. Od 1 stycznia 2018 r. minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 25 m² na podstawie § 94 warunków technicznych. Przepis mówił jednak o mieszkaniach. Deweloperzy sprzedawali więc lokale o powierzchni 14 do 24 m² jako lokale użytkowe: biurowe, magazynowe, a w materiałach sprzedażowych jako apartamenty inwestycyjne albo akademiki. Lokal użytkowy nie miał ograniczenia metrażu.
Podstawa: warunki techniczne oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 9 maja 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 726). Stan na 31 sierpnia 2026 r.
Od 1 sierpnia 2024 r. obowiązuje paragraf 56a
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 9 maja 2024 r., opublikowane w Dz.U. 2024 poz. 726, dodało do warunków technicznych § 56a. Objął on wymogiem minimum 25 m² lokale użytkowe przeznaczone na pobyt ludzi w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz w budynkach zamieszkania zbiorowego. Kluczowe są dwa zawężenia: chodzi o lokale na pobyt ludzi i o dwa konkretne typy budynków.
Regulacja jest rozłożona na cztery daty, z których tylko dwie pierwsze już działają.
Kiedy limit 25 m² obowiązuje, a kiedy nie
Sam § 56a zawiera wyjątek i przepis przejściowy. Bez nich łatwo uznać, że każdy mniejszy lokal jest dziś niedopuszczalny, co nie jest prawdą.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.09.2026Browary Wrocławskie: tysiąc mieszkań w miejscu browaru, który warzył piwo od 1894 rokuWrzesień 2026 to rekodyfikacja, nie nowy limit
20 września 2026 r. wchodzi w życie nowe rozporządzenie o warunkach technicznych, przygotowane w ramach projektu RCL o numerze 12398903 i nazywane potocznie WT2026. Zastępuje ono rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r., czyli akt, który przez ponad dwie dekady był podstawą projektowania w Polsce.
Dla metrażu lokali nie zmienia się nic. WT2026 nie wprowadza nowego limitu powierzchni, tylko przenosi obowiązujące zasady do nowego aktu prawnego. Zmienia się numeracja paragrafów i układ przepisów, a nie ich treść w tym zakresie.
Zgodnie z § 388 projektu do zamierzeń budowlanych, dla których przed 20 września 2026 r. złożono wniosek, dokonano zgłoszenia albo wydano decyzję, stosuje się przepisy dotychczasowe. Inwestycje w toku prowadzi się więc na starych warunkach technicznych.
Podstawa: projekt rozporządzenia RCL nr 12398903 wraz z § 388 przepisów przejściowych. Stan na 31 sierpnia 2026 r.
Co to znaczy dla kupujących i wynajmujących mikrolokal
Praktyczne skutki różnią się w zależności od tego, po której stronie transakcji stoisz. Poniżej trzy sytuacje, które pojawiają się najczęściej.
Drugi etap: uchwała rady gminy od 2027 roku
Limit metrażu to dopiero pierwszy element regulacji. Drugim jest projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, oznaczony jako UD361, z planowanym wejściem w życie 1 stycznia 2027 r.
Projekt zakłada, że wyodrębnienie nowego samodzielnego lokalu będzie wymagać zgodności z zasadami określonymi uchwałą rady gminy. Zmienia to punkt ciężkości: dziś o dopuszczalności lokalu przesądzają warunki techniczne, po zmianie doszedłby lokalny akt prawa miejscowego. Nawet lokal o powierzchni powyżej 25 m² mógłby nie zostać wyodrębniony, jeżeli gmina nie dopuści tego w swojej uchwale.
To wciąż projekt, więc jego treść i data wejścia w życie mogą się zmienić w toku prac legislacyjnych.
Najczęstsze pytania
Czy od września 2026 r. lokal musi mieć minimum 25 m²?
Wymóg 25 m² dla lokali użytkowych na pobyt ludzi obowiązuje od 1 sierpnia 2024 r. Rozporządzenie wchodzące 20 września 2026 r. zastępuje warunki techniczne z 12 kwietnia 2002 r., ale nie wprowadza nowego limitu metrażu.
Od kiedy mieszkanie musi mieć 25 m²?
Od 1 stycznia 2018 r. Minimalną powierzchnię użytkową mieszkania określa § 94 warunków technicznych.
Czy moja kawalerka o powierzchni 18 m² jest legalna?
Tak, jeżeli powstała w budynku, dla którego pozwolenie na budowę wydano albo zgłoszenia dokonano przed 1 sierpnia 2024 r. Przepis nie działa wstecz i nie unieważnia istniejących lokali.
Kiedy można wydzielić lokal mniejszy niż 25 m²?
Zgodnie z § 56a ust. 2 wtedy, gdy lokal użytkowy znajduje się na pierwszej albo drugiej kondygnacji nadziemnej i ma bezpośrednie wejście z zewnątrz budynku.
Jak deweloperzy obchodzili limit przed 2024 rokiem?
Sprzedawali lokale o powierzchni 14 do 24 m² jako lokale użytkowe, biurowe lub magazynowe, a w ofertach opisywali je jako apartamenty inwestycyjne albo akademiki. Lokal użytkowy nie miał wtedy ograniczenia metrażu.
Co zmieni się od 2027 roku?
Projekt UD361 zakłada, że od 1 stycznia 2027 r. wyodrębnienie nowego samodzielnego lokalu będzie wymagać zgodności z zasadami określonymi uchwałą rady gminy. Nawet lokal powyżej 25 m² mógłby nie zostać wyodrębniony, jeśli gmina tego nie dopuści.
Powiązane artykuły: Czy loggia wlicza się do powierzchni mieszkania, Budynek gospodarczy bez pozwolenia, Rękojmia dewelopera.
Artykuł opracowany 31 sierpnia 2026 r. na podstawie warunków technicznych, rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 9 maja 2024 r. (Dz.U. 2024 poz. 726), projektu rozporządzenia RCL nr 12398903 oraz projektu nowelizacji ustawy o własności lokali (UD361). Rozwiązania opisane jako projekt nie są obowiązującym prawem i mogą się zmienić. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
