Czytasz: W Warszawie metr podrożał o 6 procent w jednym kwartale. Łódź jako jedyna tanieje
- 01
W Warszawie metr podrożał o 6 procent w jednym kwartale. Łódź jako jedyna tanieje
W Warszawie metr podrożał o 6 procent w jednym kwartale. Łódź jako jedyna tanieje
Ceny ofertowe to życzenia sprzedającego. Ceny z aktów notarialnych to kwoty, które ktoś naprawdę zapłacił, i właśnie one pokazują, że rynek mieszkaniowy przestał poruszać się w jednym kierunku. W trzecim kwartale 2026 roku średni metr kupowany u pośredników w Warszawie kosztował 16 823 złote, o 6,3 procent więcej niż kwartał wcześniej i o 7,3 procent więcej niż rok temu. W tym samym czasie w Łodzi metr potaniał do 7 342 złotych, czyli o 5 procent w kwartale. To jedyne z analizowanych miast, w którym kupujący płaci dziś mniej niż przed rokiem. Pod spodem dzieje się jednak coś ciekawszego niż same ceny: mieszkania sprzedają się wyraźnie dłużej, a kupujący po cichu ścinają metraż.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Pierwsze dane raportu Barometr Metrohouse i Credipass za trzeci kwartał 2026 roku opierają się na cenach z aktów notarialnych, a nie na cenach z ogłoszeń.
- Warszawa drożeje najszybciej: 16 823 zł za metr, wzrost o 6,3 procent kwartał do kwartału i o 7,3 procent rok do roku.
- Łódź jest jedynym miastem na minusie: 7 342 zł za metr, spadek o 5 procent w kwartale i o 5,3 procent rok do roku.
- Gdańsk ma najwyższą dynamikę roczną, czyli 10,4 procent, choć w ujęciu kwartalnym cena lekko się obniżyła.
- Średni czas sprzedaży mieszkania w Warszawie wydłużył się do 129 dni, o ponad trzy tygodnie w porównaniu z rokiem wcześniej.
- Kupujący dopasowują metraż do budżetu. W Warszawie 27 procent transakcji dotyczyło lokali o powierzchni od 20 do 35 metrów, rok wcześniej było to 17 procent.
- Popyt na kredyty rośnie, ale dynamika słabnie. Wartość zapytań do BIK była wyższa o 22 procent rok do roku w lipcu i już tylko o 9,3 procent w sierpniu.
Dlaczego te liczby różnią się od tych z ogłoszeń
Zanim przejdziemy do miast, jedna uwaga metodologiczna, bez której łatwo wyciągnąć fałszywy wniosek. Barometr Metrohouse i Credipass liczy średnie z transakcji faktycznie zawartych przez pośredników Metrohouse, czyli z kwot wpisanych do aktów notarialnych. Większość popularnych zestawień, w tym te, na które powołują się portale ogłoszeniowe, pokazuje ceny ofertowe, a więc kwoty, po których mieszkanie zostało wystawione.
Różnica nie jest kosmetyczna. Jeszcze wczoraj pisaliśmy o danych ofertowych, z których wynikało, że za 50 metrów w Warszawie kupisz w Łodzi ponad sto, a stołeczna średnia ofertowa przekraczała 18 tysięcy złotych. Średnia transakcyjna z tego samego okresu jest o mniej więcej 1,5 tysiąca złotych niższa. Ta luka to po prostu przestrzeń negocjacyjna plus efekt tego, że najdroższe ogłoszenia wiszą w serwisach miesiącami i podbijają średnią, nigdy nie kończąc się sprzedażą.
Dlatego ceny transakcyjne są bliższe prawdzie o rynku, choć mają własne ograniczenie: pochodzą z konkretnej sieci pośredników i dotyczą głównie rynku wtórnego.
Pięć miast, pięć różnych historii
Ceny transakcyjne, III kwartał 2026
Ile naprawdę zapłacono za metr w aktach notarialnych
Długość paska odpowiada cenie za metr kwadratowy w relacji do Warszawy. Jaśniejszy pasek oznacza jedyne miasto ze spadkiem ceny rok do roku.
| Miasto | Cena transakcyjna za m² | Zmiana kwartalna | Zmiana roczna |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 823 zł | +6,3% | +7,3% |
| Kraków | 14 090 zł | +0,3% | wzrost w przedziale od 4,5 do 10,4% |
| Gdańsk | 13 499 zł | -0,8% | +10,4% |
| Wrocław | 12 086 zł | +1,4% | +4,5% |
| Łódź | 7 342 zł | -5,0% | -5,3% |
Dane za III kwartał 2026 roku. Dla Krakowa raport podaje zmianę kwartalną i wskazuje, że roczne wzrosty we wszystkich miastach poza Łodzią mieszczą się w przedziale od 4,5 procent dla Wrocławia do 10,4 procent dla Gdańska. Źródło: Barometr Metrohouse i Credipass. Opracowanie ilezametr.pl.
Warszawa ciągnie całą stawkę i robi to w sposób, który trudno wyjaśnić samą inflacją. Sześć procent w jednym kwartale to tempo z czasów programów dopłat do kredytów, a żadnego takiego programu obecnie nie ma. Presja popytowa w stolicy po prostu się utrzymuje, podczas gdy w pozostałych miastach ceny weszły w fazę bocznego ruchu.
Przypadek Gdańska jest najbardziej pouczający, bo pokazuje, jak łatwo pomylić się przy czytaniu jednego wskaźnika. W ujęciu kwartalnym miasto jest na minusie, choć symbolicznym, ale w ujęciu rocznym ma najwyższą dynamikę w całym zestawieniu. Innymi słowy: Gdańsk podrożał mocno, tylko zrobił to wcześniej.
Łódź płynie w przeciwną stronę
Łódź jest wyjątkiem i to wyjątkiem systematycznym, bo spadek widać zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku. Siedem tysięcy trzysta czterdzieści dwa złote za metr to dziś mniej niż połowa stawki warszawskiej.
Na tle pozostałych rynków wyróżnia się Łódź. Średnia cena transakcyjna spadła tam do 7 342 zł za metr kwadratowy, czyli o 5 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 5,3 procent rok do roku. To jedyne z analizowanych miast, w którym kupujący płacą dziś mniej niż przed rokiem.
Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass
Mechanizm za tym stojący jest dość przejrzysty. Łódź przez lata była rynkiem, na którym sporą część transakcji napędzali kupujący pod wynajem, przyciągani najwyższymi w kraju stopami zwrotu. Gdy czynsze przestały rosnąć, a oferta mieszkań urosła, ta grupa się wycofała. Zostali kupujący na własne potrzeby, a ich liczba w mieście tracącym ludność z roku na rok nie wystarcza, by utrzymać ceny. Do tego Łódź ma największy w Polsce zasób kamienic wymagających remontu, które zaniżają średnią za metr.
Kupujący nie rezygnuje, tylko kroi metraż
To najciekawszy wniosek z raportu i zarazem najbardziej niepokojący, bo pokazuje, jak wysokie ceny przekładają się na realne warunki życia, a nie tylko na statystykę.
Metraż i czas sprzedaży
Jak kupujący dostosowuje się do ceny metra
metrów w Warszawie
Tyle liczy średnio mieszkanie kupowane w stolicy. To niespełna 45 metrów, czyli mniej niż standardowe dwa pokoje z osobną kuchnią.
metrów w Krakowie i Wrocławiu
W obu miastach średni metraż nabywanego lokalu spadł do około 39 metrów kwadratowych.
procent transakcji w stolicy
Tyle warszawskich umów dotyczyło lokali od 20 do 35 metrów. Rok wcześniej było to 17 procent, czyli skok o dziesięć punktów.
dni na sprzedaż w Warszawie
Średni czas sprzedaży mieszkania w stolicy. To o ponad trzy tygodnie dłużej niż rok wcześniej.
Skok udziału kawalerek i małych dwójek w Warszawie z 17 na 27 procent transakcji w ciągu roku to zmiana, której nie da się wytłumaczyć modą ani demografią. To budżet. Kupujący nie rezygnują z zakupu, tylko przesuwają się o jedno oczko niżej w metrażu, żeby zmieścić się w zdolności kredytowej. Pokazywaliśmy już wcześniej na konkretnych liczbach, jak to działa w praktyce, licząc, że za ten sam kredyt kupisz 70 metrów w Śródmieściu albo 113 na Białołęce. Teraz ta sama logika zaczyna być widoczna w strukturze całego rynku, a nie tylko w kalkulatorach.
Drugi sygnał to czas sprzedaży. Sto dwadzieścia dziewięć dni w Warszawie i sto trzynaście w grupie pięciu największych miast oznacza, że ceny rosną, ale rosną przy coraz dłuższym oczekiwaniu na kupca. To typowy obraz rynku, na którym sprzedający trzymają cenę, a popyt robi się wybiórczy. Jeśli ta rozbieżność będzie się pogłębiać, presja na obniżki pojawi się najpierw w ofertach nietrafionych, czyli przy złym układzie mieszkania albo słabej lokalizacji w obrębie dzielnicy.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 09.10.2026WIBOR wypadł z oferty kolejnego banku. Do stycznia zniknie z całego rynkuKredyty: rynek przestał działać na emocjach
Trzeci kwartał nie zabrał rynkowi kredytowemu aktywności, ale wyraźnie zdjął mu rozpęd po bardzo mocnym początku roku. Dane Biura Informacji Kredytowej nadal pokazują wzrost popytu rok do roku, tylko jego dynamika topnieje z miesiąca na miesiąc: w lipcu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była wyższa o 22 procent niż rok wcześniej, a w sierpniu już tylko o 9,3 procent.
To nadal dobre wyniki, ale daleko im do marcowego szczytu. Dochodzi do tego mechanizm, o którym w rozmowach o zdolności kredytowej często się zapomina: wyższa zdolność przy wyższych cenach nie oznacza łatwiejszego zakupu, a jedynie większy kredyt do obsługi.
Rynek nie zgasł, tylko przestał działać na emocjach. Klienci nadal wracają do banków, ale częściej liczą różne scenariusze: kredyt zmienny, stały, refinansowanie albo odłożenie decyzji. Dziś sama niższa rata nie wystarczy. Trzeba policzyć cały koszt finansowania i dobrze wybrać moment rozpoczęcia procesu.
Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass, współautor raportu Barometr
Scenariusze, o których mówi ekspert, właśnie w tym miesiącu stały się bardziej skomplikowane, bo z oferty banków wypada wskaźnik WIBOR i zastępuje go POLSTR. Dla osoby składającej wniosek w październiku oznacza to inny sposób liczenia oprocentowania zmiennego niż ten, który znała z poprzednich ofert.
Co z tego wynika dla kupującego i sprzedającego
Dla kupującego obraz jest dwuznaczny. Z jednej strony ceny transakcyjne rosną, więc czekanie nie jest darmowe. Z drugiej wydłużony czas sprzedaży daje realne pole do negocjacji, zwłaszcza przy mieszkaniach wiszących w ofercie dłużej niż cztery miesiące. Przewaga po stronie kupującego nie bierze się dziś z poziomu cen, lecz z cierpliwości.
Dla sprzedającego najważniejszy wniosek brzmi: rynek nadal płaci dobre pieniądze, ale płaci je wolniej. Przy planowaniu przeprowadzki trzeba doliczyć do harmonogramu około czterech miesięcy w stolicy i niewiele mniej w pozostałych dużych miastach. Zbyt ambitna cena wyjściowa oznacza dziś nie tyle brak zysku, ile kilka miesięcy straconego czasu i konieczność późniejszej obniżki, która na rynku wygląda gorzej niż rozsądna cena od początku.
Dla całości obrazu warto zestawić te dane z danymi deweloperskimi. W tym samym kwartale na siedmiu największych rynkach sprzedano około 13 tysięcy nowych mieszkań, co było najlepszym kwartałem roku. Rynek pierwotny i wtórny idą więc w tej chwili trochę innym rytmem: u deweloperów rośnie liczba transakcji, u pośredników rosną ceny przy wydłużającym się czasie sprzedaży.
PRAKTYCZNA RADA
Jeżeli szukasz mieszkania na rynku wtórnym, zacznij od sprawdzenia, jak długo konkretna oferta jest w serwisie, bo to dziś mocniejsza karta negocjacyjna niż sama znajomość średniej ceny za metr. Przy czasie sprzedaży sięgającym 129 dni w Warszawie ogłoszenie starsze niż cztery miesiące oznacza, że sprzedający już raz się przeliczył. Pytaj też wprost o historię ceny, bo obniżka widoczna w serwisie pokazuje, że właściciel jest gotów rozmawiać. Z drugiej strony uważaj na automatyczne porównywanie ceny ofertowej z ceną transakcyjną z raportów: różnica bierze się nie tylko z negocjacji, ale też ze struktury oferty, w której najdroższe mieszkania wiszą najdłużej. Najbliżej prawdy będziesz, porównując swoją ofertę z konkretnymi transakcjami w tym samym budynku albo na tej samej ulicy, a te dane znajdziesz w rejestrze cen i wartości nieruchomości prowadzonym przez starostwo.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie w III kwartale 2026 roku?
Według pierwszych danych raportu Barometr Metrohouse i Credipass średnia cena metra kwadratowego w aktach notarialnych wyniosła w Warszawie 16 823 złote. To o 6,3 procent więcej niż w drugim kwartale 2026 roku i o 7,3 procent więcej niż rok wcześniej. Ceny ofertowe w tym samym okresie były wyższe i przekraczały 18 tysięcy złotych za metr.
Czym różni się cena transakcyjna od ofertowej?
Cena ofertowa to kwota, po której mieszkanie zostało wystawione w ogłoszeniu. Cena transakcyjna to kwota wpisana do aktu notarialnego, czyli ta, którą kupujący faktycznie zapłacił. Różnica między nimi wynika z negocjacji, ale też ze struktury oferty: najdroższe ogłoszenia pozostają w serwisach najdłużej i podnoszą średnią ofertową, choć nigdy nie kończą się sprzedażą.
Dlaczego ceny mieszkań w Łodzi spadają?
Łódź jako jedyne z analizowanych miast notuje spadek i to w obu ujęciach, kwartalnym i rocznym. Średnia cena transakcyjna wyniosła tam 7 342 złote za metr. Na ten wynik składa się kilka czynników: wycofanie się kupujących pod wynajem po zatrzymaniu wzrostu czynszów, duża oferta mieszkań, kurczenie się liczby mieszkańców oraz spory zasób kamienic wymagających remontu, które obniżają średnią stawkę za metr.
Jak długo trwa dziś sprzedaż mieszkania?
W Warszawie średni czas sprzedaży wydłużył się do 129 dni, czyli o ponad trzy tygodnie w porównaniu z rokiem wcześniej. W grupie pięciu największych miast wzrósł ze 103 do 113 dni. Oznacza to, że przy planowaniu przeprowadzki warto założyć w harmonogramie co najmniej cztery miesiące na znalezienie kupca.
Jakie mieszkania kupują dziś Polacy?
Coraz mniejsze. W Krakowie i Wrocławiu średni metraż nabywanego lokalu spadł do około 39 metrów kwadratowych, a w Warszawie do niespełna 45 metrów. W stolicy 27 procent transakcji dotyczyło mieszkań o powierzchni od 20 do 35 metrów, podczas gdy rok wcześniej było to 17 procent. W pozostałych miastach najpopularniejszy przedział to od 35 do 50 metrów, który objął 37 procent transakcji.
Co dzieje się z popytem na kredyty hipoteczne?
Popyt nadal rośnie rok do roku, ale jego dynamika wyraźnie słabnie. Wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w Biurze Informacji Kredytowej była w lipcu wyższa o 22 procent niż rok wcześniej, a w sierpniu już tylko o 9,3 procent. To nadal dobre wyniki, ale daleko im do poziomów z pierwszego kwartału 2026 roku.
Czy w czwartym kwartale ceny mieszkań spadną?
Na rynku wtórnym nic na to nie wskazuje, bo sprzedający raczej trzymają ceny i godzą się na dłuższe oczekiwanie na kupca. Na rynku pierwotnym analitycy spodziewają się natomiast nasilenia promocji w listopadzie i grudniu, co jest powtarzalnym zjawiskiem z końca roku. Obniżki dotyczą wtedy zwykle mieszkań gotowych i pojedynczych lokali, a nie całych cenników.
Czy dane z raportu obejmują cały kraj?
Nie. Barometr Metrohouse i Credipass obejmuje transakcje zawierane przez pośredników Metrohouse w największych miastach Polski, w tym zestawieniu w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Łodzi. Dotyczą one głównie rynku wtórnego. Dla pełnego obrazu kraju trzeba sięgnąć do danych Narodowego Banku Polskiego oraz do statystyk Głównego Urzędu Statystycznego.
Źródła
- PropertyNews.pl, Warszawa drożeje najszybciej. Rynek wtórny hamuje
- Metrohouse, Barometr Metrohouse i Credipass, pierwsze dane za III kwartał 2026
- PropertyNews.pl, 13,1 tys. mieszkań sprzedanych w trzy miesiące. Końcówka roku może być mocniejsza
- Biuro Informacji Kredytowej, dane o popycie na kredyty mieszkaniowe w lipcu i sierpniu 2026
- Narodowy Bank Polski, informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 9 października 2026 roku. Oparty na pierwszych danych raportu Barometr Metrohouse i Credipass za III kwartał 2026 roku, komentarzach jego współautorów oraz danych Biura Informacji Kredytowej o popycie na kredyty mieszkaniowe. Dane dotyczą transakcji zawartych przez pośredników Metrohouse i nie są pełną statystyką rynku. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
