Czytasz: Ceny mieszkań Koszalin 2026. Ile kosztuje metr kwadratowy?
-
01
Ceny mieszkań Koszalin 2026. Ile kosztuje metr kwadratowy?
Ceny mieszkań Koszalin 2026. Ile kosztuje metr kwadratowy?
Mieszkanie kilkanaście kilometrów od Bałtyku wciąż można tu kupić taniej niż w większości miast wojewódzkich. Ceny mieszkań w Koszalinie w sierpniu 2026 roku wynoszą na rynku wtórnym od 7 018 zł/m² transakcyjnie do ok. 7 785 zł/m² ofertowo, a na rynku pierwotnym średnio ok. 8 400 zł/m². Za 50-metrowe mieszkanie z drugiej ręki zapłacimy około 330 do 390 tys. zł, czyli mniej więcej połowę tego, co w oddalonym o 40 km Kołobrzegu. W artykule pokazujemy ceny w poszczególnych dzielnicach, koszty popularnych metraży i tłumaczymy, dlaczego premia nadmorska omija Koszalin.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Rynek wtórny, ceny transakcyjne: 7 018 zł/m² (mediana z aktów notarialnych, lipiec 2026).
- Rynek wtórny, ceny ofertowe: ok. 7 785 zł/m² średnio, mediana 7 623 zł/m².
- Rynek pierwotny: ok. 8 400 zł/m², ale oferta liczy zaledwie kilka inwestycji.
- Dynamika: ok. plus 3% rok do roku, czyli poniżej inflacji. Realnie rynek stoi w miejscu.
- Mieszkanie 50 m²: ok. 330 do 390 tys. zł. Kawalerka 30 m²: ok. 240 tys. zł.
- Najdrożej: Rokosowo, 8 806 zł/m². Najtaniej: Centrum, 7 035 zł/m².
- Rentowność najmu: ok. 5,5 do 6,5% brutto, przed kosztami i podatkiem.
Źródła: Rejestr Cen Nieruchomości i SonarHome (rynek wtórny, lipiec 2026), Adresowo (ceny ofertowe), RynekPierwotny.pl i GetHome.pl (rynek pierwotny, sierpień 2026).
Ile kosztuje metr kwadratowy w Koszalinie w 2026 roku
SNIPPET
Metr kwadratowy mieszkania w Koszalinie kosztuje w 2026 roku ok. 7 000 zł na rynku wtórnym według cen transakcyjnych i ok. 7 800 zł według cen ofertowych. Nowe mieszkania od dewelopera to ok. 8 400 zł/m². Różnica między ofertą a aktem notarialnym, ok. 10%, to typowa przestrzeń negocjacyjna na tym rynku.
| Rynek | Cena zł/m² | Typ danych | Źródło i okres |
|---|---|---|---|
| Wtórny | 7 018 | transakcyjny (mediana z aktów notarialnych) | Rejestr Cen Nieruchomości, VII 2026 |
| Wtórny | 6 724 | transakcyjny (estymaty) | SonarHome, VII 2026 |
| Wtórny | 7 785 (mediana 7 623) | ofertowy | Adresowo, VII 2026, 115 ogłoszeń |
| Wtórny | 7 293 | ofertowy | GetHome.pl, VIII 2026 |
| Pierwotny | ok. 8 400 | ofertowy | RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, VIII 2026 |
OSTROŻNIE Z DANYMI O KOSZALINIE
Koszalin to rynek płytki. Portale liczą średnie na próbach od kilkunastu do stu kilkudziesięciu ofert, a w lipcu 2026 roku zarejestrowano tu zaledwie 25 transakcji mieszkaniowych. Przy takiej próbie pojedyncze drogie mieszkanie potrafi ruszyć średnią o kilkaset złotych na metrze. Dlatego skrajnych odczytów, w rodzaju spadku o 10% rok do roku z serwisu opartego na 11 ofertach, nie należy traktować jako trendu.
Warto też pamiętać o rozróżnieniu na ceny ofertowe i transakcyjne. Ofertowa to życzenie sprzedającego, transakcyjna to kwota z aktu notarialnego. W Koszalinie ta różnica wynosi ok. 700 do 800 zł na metrze.
Dynamika cen: rynek stoi w miejscu
Ceny transakcyjne w Koszalinie wzrosły o 3,3% rok do roku, a od początku 2026 roku o ok. 4,5%. To wzrost nominalny. Po uwzględnieniu inflacji, którą NBP prognozuje na ok. 2,9% w 2026 roku, realny zysk właściciela mieszkania jest bliski zeru. W ujęciu kwartalnym widać nawet lekką korektę, minus 3,4%.
Dane: Rejestr Cen Nieruchomości i SonarHome, lipiec 2026. Przy 561 aktywnych ofertach i 25 transakcjach miesięcznie rynek jest mało płynny.
Ceny mieszkań w Koszalinie według dzielnic
SNIPPET
Najdroższą dzielnicą Koszalina jest Rokosowo z medianą 8 806 zł/m², czyli o ok. 25% powyżej ceny w Centrum (7 035 zł/m²). To odwrotność typowego układu w polskich miastach: w Koszalinie za najlepszy adres uchodzą nowsze osiedla na południu, a nie ścisłe śródmieście.
| Dzielnica lub osiedle | Mediana zł/m² | Średnia zł/m² | Charakter zabudowy |
|---|---|---|---|
| Rokosowo | 8 806 | 9 485 | domy i nowsze inwestycje na południu miasta |
| Północ | 7 956 | 8 711 | osiedle w północnej części, mała próba ofert |
| Przylesie | 7 454 | 7 781 | bloki i nowsze budownictwo przy lesie |
| Jedliny | 7 408 | 7 916 | zabudowa mieszana |
| Centrum (Śródmieście) | 7 035 | 7 276 | kamienice i bloki, pełna infrastruktura |
Źródło: Adresowo, lipiec 2026. Dla pozostałych koszalińskich osiedli (m.in. Na Skarpie, Lechitów, Morskie, Tysiąclecia, Wspólny Dom) żadne wiarygodne źródło nie publikuje zagregowanych cen za metr, dlatego ich nie podajemy. Osobno w ofertach deweloperskich pojawia się Osiedle Unii Europejskiej z cenami od ok. 8 900 zł/m².
Ile kosztuje mieszkanie w Koszalinie? Kawalerka, 50 i 70 metrów
| Metraż | Mediana ceny | Cena za m² | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Kawalerka ok. 30 m² | ok. 241 tys. zł | 8 036 zł/m² | najwyższa cena jednostkowa w mieście |
| Mieszkanie 50 m² | 330 do 390 tys. zł | 7 018 do 7 800 zł/m² | dolna granica to ceny transakcyjne |
| Mieszkanie 70 m² | 475 do 540 tys. zł | 7 665 zł/m² | mediana mieszkań 3-pokojowych |
| Nowe od dewelopera, 44 m² | od 377 tys. zł | ok. 8 400 zł/m² | najtańsza oferta na rynku pierwotnym |
Źródło: Adresowo (mediany ofertowe według liczby pokoi, lipiec 2026), Rejestr Cen Nieruchomości (ceny transakcyjne), RynekPierwotny.pl (rynek pierwotny, sierpień 2026). Przeliczenia redakcji ilezametr.pl.
Ciekawostką koszalińskiego rynku jest to, że kawalerki są tu droższe za metr niż mieszkania dwupokojowe (8 036 zł/m² wobec 7 200 zł/m²). To typowy efekt popytu inwestycyjnego: małe lokale najłatwiej wynająć, więc kupujący płacą za nie premię.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.09.2026Za jedenaście dni zmieniają się zasady budowy. Rozporządzenia wciąż nie ma w Dzienniku UstawKoszalin na tle sąsiednich rynków
SKALA RÓŻNICY
Koszalin leży ok. 12 km od Bałtyku, ale premia nadmorska go omija. Metr w Kołobrzegu kosztuje o ok. 42% więcej, a w nadmorskim Mielnie, oddalonym o kilkanaście kilometrów, blisko trzy razy tyle. Koszalin funkcjonuje jako zwykły rynek mieszkaniowy dla mieszkańców, a nie jako rynek wakacyjno-inwestycyjny.
Najbliższym odpowiednikiem cenowym Koszalina jest Słupsk: różnica wynosi poniżej 1%. Oba miasta to ośrodki średniej wielkości na zapleczu wybrzeża, z podobną demografią i podobnym poziomem płac. Kto szuka mieszkania stricte nad morzem, powinien z kolei porównać stawki w Sopocie, gdzie metr kosztuje ponad dwa razy więcej niż w Kołobrzegu.
Najem i zarobki: jak ceny mają się do portfela
Wynajem mieszkania ok. 50 m² kosztuje w Koszalinie ok. 1 900 do 2 100 zł miesięcznie, czyli 38 do 44 zł za metr. W centrum za mieszkanie dwupokojowe zapłacimy 1 800 do 2 500 zł, na obrzeżach 1 500 do 2 000 zł. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w województwie zachodniopomorskim wyniosło 8 629 zł brutto w czerwcu 2026 roku, przy czym w samym Koszalinie zarobki są nieco niższe od wojewódzkiej średniej.
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL
Za jedną przeciętną pensję netto w regionie kupisz w Koszalinie ok. 0,85 m² mieszkania. To ponad dwa razy więcej niż w Sopocie (ok. 0,37 m²). Pod względem dostępności cenowej Koszalin należy do najłatwiejszych rynków w Polsce.
UWAGA NA REKLAMOWANE 7% RENTOWNOŚCI
W materiałach pośredników krąży liczba 7,2% rentowności najmu w Koszalinie. Nasze przeliczenie daje wynik ostrożniejszy: przy czynszu 38 zł/m² miesięcznie i cenie transakcyjnej 7 018 zł/m² wychodzi ok. 6,5% brutto, a przy cenie ofertowej 7 785 zł/m² już tylko ok. 5,9%. To wartości przed czynszem administracyjnym, podatkiem, pustostanami i remontami. Realny wynik netto będzie o kilka punktów procentowych niższy.
Więcej o ogólnopolskich trendach czynszów piszemy w analizie rynku najmu w 2026 roku.
Co napędza, a co hamuje koszaliński rynek
Źródła: GUS i Urząd Miejski w Koszalinie (demografia, bezrobocie), RynekPierwotny.pl i Korter (oferta deweloperska), GDDKiA i media lokalne (S6, S11).
Koszalin ma jedną kartę przetargową, której nie da się podrobić: jest największym miastem na zapleczu środkowego wybrzeża. Część popytu tworzą tu inwestorzy kupujący mieszkania pod najem, także krótkoterminowy, w wariancie tańszym niż w samym Mielnie czy Kołobrzegu. Przeciwwagą jest demografia, która w perspektywie dekady będzie systematycznie zmniejszać lokalny popyt.
Podsumowanie
W sierpniu 2026 roku metr kwadratowy kosztuje w Koszalinie ok. 7 000 zł transakcyjnie i ok. 7 800 zł ofertowo na rynku wtórnym oraz ok. 8 400 zł na pierwotnym. Ceny rosną o ok. 3% rocznie, czyli w tempie inflacji, więc realnie rynek stoi w miejscu. Dla kupującego na własne potrzeby to dobra wiadomość: Koszalin pozostaje jednym z najbardziej dostępnych cenowo miast tej wielkości w Polsce. Dla inwestora obraz jest bardziej złożony, bo wysokiej rentowności najmu towarzyszy niska płynność (106 dni na sprzedaż) i kurcząca się populacja.
Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Koszalinie w 2026 roku?
Na rynku wtórnym ok. 7 018 zł/m² według cen transakcyjnych z aktów notarialnych (lipiec 2026) i ok. 7 785 zł/m² według cen ofertowych. Nowe mieszkania od dewelopera kosztują średnio ok. 8 400 zł/m².
Ile kosztuje mieszkanie 50 m² w Koszalinie?
Od ok. 330 tys. zł według cen transakcyjnych do ok. 390 tys. zł według cen ofertowych. Mediana transakcji w lipcu 2026 roku wyniosła 312 tys. zł przy medianie metrażu 46,5 m². Nowe mieszkanie o tym metrażu to ok. 420 tys. zł.
Które dzielnice Koszalina są najdroższe?
Najdroższe jest Rokosowo z medianą 8 806 zł/m², dzielnica domów i nowszych inwestycji na południu miasta. Dalej są osiedle Północ (7 956 zł/m²), Przylesie (7 454 zł/m²) i Jedliny (7 408 zł/m²). Najtaniej jest w Centrum: 7 035 zł/m².
Czy mieszkania w Koszalinie to dobra inwestycja pod wynajem?
Rentowność brutto wynosi ok. 5,5 do 6,5% rocznie, przed kosztami i podatkiem, co jest wynikiem lepszym niż w dużych miastach. Trzeba jednak liczyć się z niską płynnością (średnio 106 dni na sprzedaż mieszkania) i kurczącą się liczbą mieszkańców.
Jak daleko z Koszalina nad morze?
Do nadmorskiego Mielna jest ok. 12 km, czyli kilkanaście minut samochodem. Bliskość morza nie przekłada się jednak na ceny: metr w Mielnie kosztuje blisko trzy razy tyle co w Koszalinie, a w Kołobrzegu o ok. 42% więcej.
Czy ceny mieszkań w Koszalinie rosną?
Nominalnie tak, o ok. 3,3% rok do roku i 4,5% od początku 2026 roku. Realnie, po uwzględnieniu inflacji prognozowanej na ok. 2,9%, rynek stoi w miejscu. W ujęciu kwartalnym widać nawet korektę o 3,4%.
Ilu mieszkańców ma Koszalin?
Ok. 104,6 tys. osób (GUS, stan na koniec 2025 roku), co daje 33. miejsce w Polsce. Miasto się kurczy: przyrost naturalny wynosi minus 622 osoby rocznie, a 28,6% mieszkańców jest w wieku poprodukcyjnym.
Powiązane artykuły:
- Ceny mieszkań Szczecin 2026
- Ceny mieszkań w Sopocie 2026
- Ceny mieszkań w największych miastach Polski 2026
- Rynek najmu mieszkań w 2026 roku
- Rynek wtórny mieszkań w 2026 roku (dane NBP)
- Cena ofertowa a transakcyjna mieszkania
Artykuł zaktualizowany 17.08.2026. Dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości, SonarHome, Adresowo, RynekPierwotny.pl, GetHome.pl, GUS oraz Urzędu Miejskiego w Koszalinie. Ze względu na małą liczbę transakcji w Koszalinie wszystkie średnie należy traktować jako orientacyjne. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
