Czekać na tańszy kredyt czy kupować? Policzyliśmy, ile kosztuje pół roku zwłoki

Przez półtora roku najprostsza rada dla kupujących brzmiała: poczekaj, stopy będą spadać, kredyt stanieje. Ta rada właśnie się zestarzała. Stopa referencyjna NBP stoi na 3,75 procent od marca, inflacja we wrześniu wyskoczyła ponad 4 procent, a amerykański Fed po raz pierwszy od 2023 roku podniósł stopy. Ekonomista Otodom dr Maciej Kietliński uważa, że w tej sytuacji część osób odkładających zakup może nagle przyspieszyć decyzję, bo zacznie się bać, że tańszego kredytu już nie będzie. Sprawdziliśmy na konkretnym mieszkaniu, ile naprawdę kosztuje pół roku czekania w trzech scenariuszach dla stóp procentowych.

Paradoks, o którym mówi ekonomista Otodom

Komentarz dr. Macieja Kietlińskiego, eksperta ds. ekonomicznych w Otodom, opisał portal PropertyNews.pl. Jego punkt wyjścia jest prosty. Przez wiele miesięcy argumentem za czekaniem była nadzieja, że kolejna obniżka stóp zwiększy zdolność kredytową i obniży ratę. Kupujący liczyli, że za kilka miesięcy kupią więcej za mniej. Jeśli jednak uznają, że kolejnych obniżek nie będzie, rachunek się odwraca. Zamiast nagrody za cierpliwość pojawia się ryzyko, że dzisiejsze warunki finansowania za chwilę znikną.

Ekonomista nazywa ten mechanizm wprost: FOMO, czyli obawa przed utratą okazji. Zastrzega przy tym dwie rzeczy, o których łatwo zapomnieć w nagłówkach. Po pierwsze, to scenariusz, a nie potwierdzony wzrost sprzedaży. Po drugie, nawet jeśli się zrealizuje, będzie to impuls, a nie trwałe ożywienie. Ludzie nie zaczną kupować więcej mieszkań dlatego, że stali się bogatsi, tylko dlatego, że zmienili ocenę przyszłości. W dłuższym okresie droższy kredyt działa w drugą stronę: obniża zdolność kredytową i obciąża domowe budżety.

Ten psychologiczny mechanizm nie jest nowy. Już w czerwcowym badaniu Otodom 62,5 procent osób biorących kredyt hipoteczny mówiło, że robi to z poczuciem, że jeśli nie teraz, to już nigdy. Różnica polega na tym, że wtedy ludzi poganiały rosnące ceny, a teraz może ich poganiać także koszt pieniądza.

Skąd nagle strach przed podwyżką

Jeszcze wiosną rynek dyskutował o tym, kiedy RPP zrobi kolejną obniżkę. Od 5 marca 2026 roku stopa referencyjna wynosi 3,75 procent i od tego czasu Rada jej nie ruszyła. Od maja 2025 roku do marca 2026 roku obniżyła ją łącznie o 2 punkty procentowe, z 5,75 procent.

Zmieniło się otoczenie. Wrześniowa inflacja według GUS wyniosła 4,1 procent rok do roku wobec 3,4 procent w sierpniu, a więc wyszła ponad górną granicę pasma wokół celu NBP, który wynosi 2,5 procent z tolerancją jednego punktu w każdą stronę. Za skok odpowiadają głównie paliwa, droższe o ponad 36 procent niż przed rokiem. Inflacja bazowa, czyli bez cen energii i żywności, spadła za to do 3,1 procent, co trochę łagodzi obraz.

Na konferencji po październikowym posiedzeniu prezes NBP Adam Glapiński mówił, że wzrost inflacji to przede wszystkim efekt drogich surowców energetycznych i przedłużającego się konfliktu na Bliskim Wschodzie. Zapewniał, że jeśli ryzyka dla inflacji będą narastać, Rada jest gotowa działać. Pytany o podwyżkę w listopadzie, odpowiadał, że jej nie przewiduje, ale też jej nie przesądza. Kluczowa ma być listopadowa projekcja NBP. Rynek finansowy jest bardziej nerwowy niż prezes: kontrakty terminowe wyceniają, że za rok stopy mogą być wyższe nawet o około 1 punkt procentowy, choć część ekonomistów, między innymi z ING, uważa tę wycenę za przesadzoną.

Co ma do tego amerykański Fed

Na pierwszy rzut oka decyzje banku centralnego w Waszyngtonie nie powinny obchodzić kogoś, kto szuka kawalerki w Łodzi. Kietliński pokazuje jednak łańcuch, który może je połączyć. 16 września Fed jednogłośnie podniósł stopy o 0,25 punktu procentowego i w komunikacie napisał, że inflacja pozostaje podwyższona. Wyższe stopy w USA zwykle wzmacniają dolara. Jeśli równocześnie słabnie złoty, wszystko, co rozliczane jest w dolarach, drożeje dla polskich odbiorców. Najbardziej dotyczy to ropy i gazu.

Warto jednak uczciwie dodać, że w połowie października ten scenariusz realizuje się tylko częściowo. Ropa rzeczywiście jest droga, Brent kosztował 16 października około 110 dolarów za baryłkę. Złoty natomiast wcale się nie załamał. Dolar kosztował w tym tygodniu od 3,89 do 3,93 zł, a euro około 4,37 zł. Mechanizm działa więc przede wszystkim przez ceny surowców, a mniej przez kurs.

Ile dziś kosztuje kredyt

Brak ruchu ze strony RPP nie oznacza, że oferty banków stoją w miejscu. Według danych NBP średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wyniosło w sierpniu 5,99 procent, wobec 6,69 procent rok wcześniej. Od tego czasu banki zaczęły jednak podnosić oprocentowanie kredytów z okresowo stałą stopą, bo te wyceniają przyszłe stopy, a nie dzisiejsze. Szerzej opisywaliśmy to w tekście o tym, dlaczego oprocentowanie hipotek wróciło do 6,2 procent, mimo że stopy nie drgnęły od marca. WIBOR 3M trzyma się w październiku w przedziale od 3,85 do 3,90 procent.

Chętnych na kredyt to nie odstrasza. Z danych BIK za wrzesień wynika, że liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 9,7 procent rok do roku, a wartość zapytań o 17,2 procent. Średnia kwota, o którą pytali klienci, to 522,4 tys. zł. Jest tu jednak haczyk, o którym pisaliśmy przy okazji raportu: blisko co trzeci złoty idzie na refinansowanie starych kredytów, a nie na zakup nowych mieszkań.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.10.2026WIBOR wypadł z oferty kolejnego banku. Do stycznia zniknie z całego rynku

Policzyliśmy, ile kosztuje pół roku czekania

Najczęstszy błąd w tej dyskusji polega na tym, że patrzy się wyłącznie na ratę. Tymczasem czekanie ma co najmniej trzy składniki: zmianę oprocentowania, zmianę ceny mieszkania i koszt mieszkania gdzieś indziej w tym czasie. Przyjęliśmy prosty przykład. Mieszkanie kosztuje dziś 650 tys. zł, kupujący ma 130 tys. zł wkładu własnego, czyli 20 procent, i bierze kredyt na 25 lat przy oprocentowaniu 6,2 procent. Jeśli zdecyduje się poczekać pół roku, płaci w tym czasie 3500 zł miesięcznie za wynajem, czyli łącznie 21 tys. zł. Założyliśmy też, że w ciągu tych sześciu miesięcy mieszkanie zdrożeje o 2 procent. To ostrożne założenie, bo jesienne prognozy, które zebraliśmy w tekście o tym, że ceny mieszkań mogą wzrosnąć od 2 do 5 procent, dotyczą perspektywy rocznej. Wkład własny zostaje ten sam, więc różnicę w cenie trzeba dołożyć z kredytu.

Wynik jest pouczający. Czekanie opłaca się tylko w jednym przypadku: gdy w ciągu pół roku oprocentowanie spadnie o mniej więcej pół punktu procentowego. Nawet wtedy zysk jest skromny, bo około 15 tys. zł w perspektywie 25 lat, a to z dużym prawdopodobieństwem zje każdy wyższy wzrost cen niż przyjęte 2 procent. W dwóch pozostałych scenariuszach zwłoka kosztuje od 34 do 84 tys. zł.

Jest jeszcze jedna asymetria, o której rzadko się mówi. Jeśli kupisz teraz z oprocentowaniem zmiennym, a stopy za rok spadną, obniżka i tak trafi do twojej raty. Jeśli wybierzesz okresowo stałą stopę, po spadku stóp możesz kredyt refinansować, co Polacy robią dziś masowo. Spadek stóp da się więc w pewnym stopniu złapać później. Wzrostu ceny mieszkania i zapłaconego czynszu za wynajem już się nie odzyska.

Kiedy jednak warto poczekać

Nie oznacza to, że każdy powinien natychmiast podpisywać umowę. FOMO to zły doradca, a Kietliński wyraźnie zaznacza, że opisuje możliwe zachowanie części klientów, a nie zapowiedź nieuchronnych podwyżek. Są sytuacje, w których wstrzymanie się ma sens.

Rynek daje zresztą kupującym więcej argumentów negocjacyjnych niż jeszcze rok temu. Według JLL w trzecim kwartale gotowe mieszkania stanowiły już 25 procent oferty deweloperów w największych miastach, wobec 16 procent przed rokiem. Na koniec września na kupców czekało ponad 70 tys. lokali. Przy takiej ofercie nie trzeba kupować pierwszego mieszkania, które się zobaczy, nawet jeśli decyzja o samym zakupie zapadnie szybciej.

Czy to oznacza, że jesień przyniesie gwałtowne ożywienie? Dane pokazują, że rynek i tak już przyspieszył. Według Otodom w trzecim kwartale deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali około 13,1 tys. mieszkań, o 25 procent więcej niż rok wcześniej, a wrzesień był najlepszym miesiącem roku. Jeśli do tego dołoży się obawa przed droższym kredytem, końcówka roku może być mocna. Pytanie, czy wytrzyma zderzenie z rzeczywistością, gdy kredyt rzeczywiście zdrożeje. Na to odpowie dopiero przyszły rok.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, Koniec czekania na tańszy kredyt? Kupujący mieszkania mogą przyspieszyć decyzje
• Otodom, Czy obawa przed droższym kredytem może pobudzić rynek mieszkaniowy
• Federal Reserve, FOMC statement, 16 września 2026
• Gazeta Prawna, decyzja RPP w październiku 2026
• Analizy.pl, inflacja we wrześniu 2026, drugi odczyt
• PRNews.pl, BIK podsumował wrzesień
• Otodom, 13,1 tys. sprzedanych mieszkań deweloperskich w III kwartale
• TVN24 Biznes, komentarz Expandera o ratach kredytów

Artykuł opublikowany 17 października 2026 roku. Oparty na komentarzu ekonomisty Otodom opisanym przez PropertyNews.pl, danych NBP, GUS, BIK, JLL i Otodom oraz komunikacie Rezerwy Federalnej. Wyliczenia rat i scenariuszy zakupu są obliczeniami własnymi redakcji przy przyjętych założeniach. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej ani rekomendacji inwestycyjnej.