Czytasz: Kraków o krok od Warszawy. Ceny mieszkań używanych niemal się zrównały
- 01
Kraków o krok od Warszawy. Ceny mieszkań używanych niemal się zrównały
Kraków o krok od Warszawy. Ceny mieszkań używanych niemal się zrównały
Przez lata różnica między Warszawą a Krakowem na rynku mieszkań używanych była czymś oczywistym i liczona była w tysiącach złotych na metrze. We wrześniu 2026 roku zmalała do stu złotych. Średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki w Krakowie wyniosła 18 tysięcy złotych za metr, a w Warszawie 18,1 tysiąca. Krakowska średnia podskoczyła przy tym w ciągu jednego miesiąca z 16,9 tysiąca, czyli o ponad sześć procent. To liczba, która przy pierwszym czytaniu wygląda jak gwałtowna podwyżka cen. Przy drugim okazuje się czymś zupełnie innym, a zrozumienie tej różnicy jest dziś ważniejsze niż sama informacja o zrównaniu stawek.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Według danych GetHome.pl we wrześniu 2026 roku średnia cena ofertowa mieszkań używanych w Krakowie wzrosła z 16,9 do 18 tysięcy złotych za metr kwadratowy.
- W Warszawie średnia nie zmieniła się i wyniosła 18,1 tysiąca złotych. Różnica między miastami zmalała do 100 złotych na metrze.
- Kraków jest jedyną analizowaną metropolią, w której mieszkania używane są przeciętnie droższe od deweloperskich. Różnica sięga 800 złotych na metrze.
- W Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach średnie ceny ofertowe nie zmieniły się wcale. W Trójmieście wzrosły o niespełna procent, a w Łodzi spadły o 2 procent, do 9,1 tysiąca złotych.
- Skok w Krakowie to najprawdopodobniej efekt zmiany struktury oferty, a nie podwyżek cen poszczególnych mieszkań.
- Pod koniec września w Polsce oferowano około 134 tysiące mieszkań z drugiej ręki, praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej. Po kilku miesiącach spadków podaż się ustabilizowała.
- W każdej z analizowanych metropolii oferta była jednak mniejsza niż rok wcześniej. Najmocniej skurczyła się w Warszawie, o 22 procent.
- Rynek wtórny przegrywa dziś konkurencję z deweloperami, którzy mają rekordowo dużą ofertę i kuszą rabatami.
Sto złotych różnicy, czyli co pokazały wrześniowe dane
Zestawienie GetHome.pl obejmuje siedem największych rynków mieszkaniowych w Polsce i dotyczy cen ofertowych, czyli kwot, po których mieszkania zostały wystawione w ogłoszeniach. Wrzesień był miesiącem wyjątkowo spokojnym niemal wszędzie, z jednym głośnym wyjątkiem.
Ceny ofertowe, rynek wtórny, wrzesień 2026
Średnia cena metra mieszkania z drugiej ręki
Długość paska odpowiada cenie za metr w relacji do Warszawy. Jaśniejszym kolorem zaznaczono Kraków, czyli jedyne miasto, w którym średnia wyraźnie się zmieniła.
| Rynek | Cena ofertowa za m² | Zmiana miesięczna | Zmiana liczby ofert rok do roku |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 18 100 zł | bez zmian | -22% |
| Kraków | 18 000 zł | wzrost z 16 900 zł | -16% |
| Trójmiasto | 17 600 zł | wzrost o niespełna 1% | -8% |
| Wrocław | 14 600 zł | bez zmian | -18% |
| Katowice | 12 100 zł | bez zmian | -13% |
| Poznań | 12 000 zł | bez zmian | -10% |
| Łódź | 9 100 zł | spadek o 2% | -17% |
Średnie ceny ofertowe mieszkań używanych we wrześniu 2026 roku oraz zmiana liczby dostępnych ofert w porównaniu z wrześniem 2025 roku. Źródło: GetHome.pl, dane o liczbie ofert z przeszukiwarki Adradar. Opracowanie ilezametr.pl.
Dlaczego to nie znaczy, że Kraków podrożał o sześć procent
Tu dochodzimy do najważniejszej części tej historii, którą łatwo przeoczyć w nagłówkach. Średnia cena ofertowa nie mierzy tego, jak zmieniły się ceny mieszkań. Mierzy to, ile średnio kosztują mieszkania aktualnie wystawione na sprzedaż. To dwie różne rzeczy, a różnica między nimi bywa właśnie taka jak krakowska.
Wyobraźmy sobie ulicę z dziesięcioma mieszkaniami na sprzedaż, z których pięć jest tanich, a pięć drogich. Jeśli w ciągu miesiąca sprzeda się cztery z tych tanich, średnia cena pozostałych ofert wystrzeli w górę, choć żaden właściciel nie podniósł ceny ani o złotówkę. Dokładnie taki mechanizm zadziałał prawdopodobnie w Krakowie, gdzie liczba ofert zmniejszyła się w tym samym czasie o około procent.
Trudno zakładać, że w ciągu jednego miesiąca właściciele mieszkań w Krakowie masowo podnieśli ceny o kilka procent. Bardziej prawdopodobne jest to, że z oferty szybciej znikały mieszkania relatywnie tańsze lub pojawiło się więcej drogich lokali w atrakcyjnych lokalizacjach. Trzeba pamiętać, że mówimy o średnich cenach ofertowych, które są wrażliwe na zmiany struktury oferty.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
Dla właściciela mieszkania w Krakowie wniosek jest więc ostrożniejszy, niż mogłoby się wydawać. Wzrost średniej nie oznacza, że jego lokal jest dziś wart o sześć procent więcej niż w sierpniu. Oznacza tylko, że w aktualnej ofercie przeciętne mieszkanie jest droższe, bo zmienił się zestaw tego, co stoi na półce.
Sprawdźmy to na cenach, które ktoś naprawdę zapłacił
Najlepszym testem dla ceny ofertowej jest cena transakcyjna, czyli kwota wpisana do aktu notarialnego. Zestawiliśmy więc wrześniowe średnie ofertowe GetHome.pl z danymi transakcyjnymi za trzeci kwartał 2026 roku, o których pisaliśmy niedawno, pokazując, że w Warszawie metr podrożał o 6 procent w jednym kwartale, a Łódź jako jedyna tanieje. Wynik tego zestawienia jest dla Krakowa bardzo wymowny.
Zestawienie ilezametr.pl
O ile cena z ogłoszenia przewyższa cenę z aktu notarialnego
Różnica między średnią ceną ofertową z września 2026 i średnią ceną transakcyjną z trzeciego kwartału 2026 roku, w złotych na metrze kwadratowym. Jaśniejszym kolorem zaznaczono Kraków, gdzie rozbieżność jest największa.
| Miasto | Cena ofertowa, wrzesień | Cena transakcyjna, III kwartał | Rozbieżność |
|---|---|---|---|
| Kraków | 18 000 zł | 14 090 zł | 3 910 zł, czyli 27,8% |
| Wrocław | 14 600 zł | 12 086 zł | 2 514 zł, czyli 20,8% |
| Łódź | 9 100 zł | 7 342 zł | 1 758 zł, czyli 23,9% |
| Warszawa | 18 100 zł | 16 823 zł | 1 277 zł, czyli 7,6% |
Ceny ofertowe za wrzesień 2026 według GetHome.pl, ceny transakcyjne za III kwartał 2026 według raportu Barometr Metrohouse i Credipass. Trójmiasto, Poznań i Katowice pominięto, bo zakres terytorialny obu zestawień nie jest w ich przypadku porównywalny. Opracowanie ilezametr.pl.
Ta tabela mówi więcej o kondycji obu rynków niż sam ranking cen. W Warszawie ogłoszenia są o niespełna osiem procent droższe od tego, co ostatecznie płacą kupujący, co jest różnicą normalną i obejmuje zwyczajową przestrzeń negocjacyjną. W Krakowie ta sama rozbieżność sięga blisko 28 procent. Oznacza to, że krakowskie ogłoszenia oderwały się od transakcji wyraźnie bardziej niż stołeczne.
Innymi słowy: Kraków zrównał się z Warszawą w cenach życzeniowych, a nie w cenach realnych. W aktach notarialnych dystans między oboma miastami pozostaje spory i wynosi blisko 2,7 tysiąca złotych na metrze.
Jedyne miasto, gdzie używane jest droższe od nowego
Druga krakowska anomalia jest jeszcze bardziej nietypowa. Normalnie mieszkanie z drugiej ręki jest tańsze od deweloperskiego, bo jest starsze, zwykle wymaga remontu i nie ma gwarancji. We wrześniu Kraków odwrócił tę zależność jako jedyny spośród analizowanych rynków.
Kraków, wrzesień 2026
Rynek wtórny droższy od pierwotnego
Średnie ceny ofertowe metra kwadratowego w Krakowie. Mieszkania używane są tu przeciętnie droższe od deweloperskich o 800 złotych na metrze.
Przyczyna tej odwrotności leży po stronie struktury obu rynków. Krakowska oferta deweloperska rozlała się w ostatnich latach na obrzeża miasta, do Bieżanowa, Prądnika czy okolic Ruczaju, gdzie metr jest tańszy. Oferta z drugiej ręki wciąż koncentruje się w śródmieściu, na Krowodrzy i w Podgórzu, czyli w dzielnicach o najwyższych stawkach. Średnie dla obu rynków opisują więc inną geografię, a nie inną jakość mieszkań.
Ta sama rozbieżność ma konkretny skutek dla osób bez oszczędności na wkład własny. Ponieważ limity programowe dla rynku wtórnego są niższe niż dla pierwotnego, w Krakowie odcinają praktycznie całą ofertę z drugiej ręki. Pisaliśmy dziś, że w Krakowie do programu bez wkładu własnego kwalifikuje się tylko 46 mieszkań, i to wyłącznie deweloperskich.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Michał Szafrański: wiek, zarobki, majątek, żona i kredyt hipotecznyOferta przestała topnieć, ale do zeszłego roku daleko
Po stronie podaży wrzesień przyniósł pierwszy od kilku miesięcy sygnał stabilizacji. Z danych przeszukiwarki Adradar wynika, że pod koniec miesiąca w Polsce dostępnych było około 134 tysiące mieszkań z drugiej ręki, wobec 134,5 tysiąca miesiąc wcześniej. Ten pół tysiąca różnicy to w praktyce brak zmiany.
Przepływ ofert, wrzesień 2026
Jak zmieniała się liczba mieszkań na sprzedaż
tysiące nowych ofert
Tyle mieszkań trafiło na rynek we wrześniu. To o 5 procent więcej niż w sierpniu, czyli właściciele wrócili po wakacjach.
tysiąca ofert zniknęło
Tyle lokali opuściło ofertę. To o 2 procent mniej niż miesiąc wcześniej i drugi kolejny miesiąc spadku tej liczby.
tysiące na koniec miesiąca
Łączna liczba dostępnych mieszkań używanych w Polsce, praktycznie bez zmian wobec sierpnia.
procent mniej w Warszawie
Tak skurczyła się stołeczna oferta w porównaniu z wrześniem 2025 roku. To największy spadek w zestawieniu.
Warto zwrócić uwagę na jeden szczegół tego przepływu. Liczba mieszkań opuszczających ofertę spada drugi miesiąc z rzędu, a nie wszystkie z nich zostały sprzedane, bo dane obejmują również wycofane ogłoszenia. Mniej lokali schodzących z rynku przy większym napływie nowych oznacza, że sprzedaż zwalnia, a nie przyspiesza.
Możliwe, że część kupujących przeniosła swoją uwagę na rynek pierwotny. Deweloperzy dysponują dziś rekordowo dużą ofertą, a konkurencja o klientów sprzyja akcjom promocyjnym. W efekcie rynek wtórny ma obecnie trudniejsze warunki do walki o nabywców niż jeszcze rok czy dwa lata temu.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
Miesięczna stabilizacja nie oznacza jednak powrotu do zeszłorocznego wyboru. W każdej z siedmiu analizowanych metropolii oferta była we wrześniu mniejsza niż rok wcześniej, a skala tego spadku jest poważna: 22 procent w Warszawie, 18 we Wrocławiu, 17 w Łodzi i 16 w Krakowie. Kupujący ma więc dziś znacznie węższy wybór niż w 2025 roku, nawet jeśli od sierpnia nic się nie pogorszyło.
Co z tego wynika dla kupującego i sprzedającego
Dla kupującego w Krakowie najważniejszy wniosek brzmi: nie traktuj średniej 18 tysięcy złotych jako punktu odniesienia przy negocjacjach. Ta liczba opisuje ofertę, a nie transakcje, a rozbieżność między jednym i drugim jest w tym mieście największa w kraju. Realnym punktem odniesienia są ceny z aktów notarialnych w konkretnej dzielnicy, a te znajdują się w rejestrze cen i wartości nieruchomości prowadzonym przez starostwo.
Dla sprzedającego sygnał jest odwrotny i mniej przyjemny. Wzrost średniej ofertowej łatwo odczytać jako zachętę do podniesienia ceny, tymczasem dane o przepływie ofert mówią, że mieszkania schodzą z rynku coraz rzadziej. Podniesienie ceny w takim momencie oznacza najpewniej dłuższe czekanie, a nie wyższą kwotę w akcie. Warto też pamiętać, że konkurencja nie kończy się na innych mieszkaniach używanych.
Duża oferta mieszkań deweloperskich nadal ogranicza możliwość podnoszenia cen przez sprzedających na rynku wtórnym. Kupujący mają dziś szeroki wybór, dlatego właściciele mieszkań muszą brać pod uwagę konkurencję ze strony nowych lokali, często oferowanych dodatkowo z różnego rodzaju rabatami i bonusami.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl
Dla osób porównujących miasta pozostaje jeszcze jeden wniosek. Dystans cenowy między polskimi metropoliami wyraźnie się spłaszcza w górnej części stawki, bo Warszawa, Kraków i Trójmiasto mieszczą się dziś w przedziale pół tysiąca złotych na metrze. Rozwarstwienie przeniosło się na dolny koniec zestawienia, gdzie Łódź z 9,1 tysiąca złotych jest już dwukrotnie tańsza od stolicy. O tej rosnącej przepaści pisaliśmy osobno, licząc, że za 50 metrów w Warszawie kupisz w Łodzi ponad sto.
PRAKTYCZNA RADA
Jeśli porównujesz mieszkania w dwóch miastach albo zastanawiasz się nad ceną własnego lokalu, nigdy nie opieraj się na jednej średniej. Sprawdź trzy liczby naraz: średnią ofertową, która pokazuje, czego oczekują sprzedający, średnią transakcyjną z raportów pośredników, która pokazuje, co faktycznie płacą kupujący, oraz liczbę ofert w mieście, która mówi, jak duża jest konkurencja. Rozbieżność między pierwszą i drugą liczbą to Twoje realne pole negocjacji. W Krakowie sięga ona dziś blisko 28 procent, w Warszawie niespełna 8 procent, i to właśnie ta różnica, a nie sam poziom cen, decyduje o tym, ile da się urwać z ceny wywoławczej. Przy konkretnym mieszkaniu zapytaj dodatkowo, jak długo wisi w ogłoszeniu, bo oferta starsza niż cztery miesiące oznacza, że właściciel już raz się przeliczył.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje mieszkanie używane w Krakowie we wrześniu 2026 roku?
Według danych GetHome.pl średnia cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki w Krakowie wyniosła 18 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To wzrost z 16,9 tysiąca złotych w sierpniu. Dla porównania średnia cena transakcyjna, czyli kwota z aktów notarialnych, wyniosła w trzecim kwartale 2026 roku 14 090 złotych za metr.
Czy ceny mieszkań w Krakowie naprawdę wzrosły o 6 procent w miesiąc?
Najprawdopodobniej nie. Eksperci wskazują, że skok średniej wynika ze zmiany struktury oferty, a nie z podwyżek cen poszczególnych mieszkań. Z rynku szybciej znikały lokale relatywnie tańsze lub pojawiło się więcej drogich mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach. Średnia cena ofertowa opisuje to, co aktualnie stoi w ogłoszeniach, a nie to, jak zmieniła się wartość konkretnego mieszkania.
Czy Kraków jest już tak drogi jak Warszawa?
W cenach ofertowych praktycznie tak, bo różnica wynosi 100 złotych na metrze. W cenach transakcyjnych nadal nie. Średnia z aktów notarialnych w trzecim kwartale 2026 roku wyniosła 16 823 złote w Warszawie i 14 090 złotych w Krakowie, czyli dystans przekracza 2,7 tysiąca złotych na metrze. Zrównanie dotyczy więc oczekiwań sprzedających, a nie realnych transakcji.
Dlaczego w Krakowie mieszkania używane są droższe od nowych?
Powodem jest geografia obu ofert, a nie jakość mieszkań. Krakowska oferta deweloperska przeniosła się w dużej części na obrzeża miasta, gdzie metr jest tańszy, natomiast mieszkania z drugiej ręki koncentrują się w śródmieściu i w dzielnicach o najwyższych stawkach. Średnia ofertowa na rynku wtórnym wyniosła we wrześniu 18 tysięcy złotych, a na pierwotnym 17,2 tysiąca.
Ile mieszkań z drugiej ręki jest dziś na sprzedaż?
Pod koniec września 2026 roku w całej Polsce oferowano około 134 tysiące mieszkań używanych, praktycznie tyle samo co miesiąc wcześniej. Najwięcej ofert było w Warszawie, czyli 14 tysięcy, następnie w Trójmieście i we Wrocławiu po 7,7 tysiąca oraz w Krakowie 7,5 tysiąca. Najmniej lokali na sprzedaż miały Katowice, czyli 2,3 tysiąca.
Czy wybór mieszkań na rynku wtórnym się poprawia?
W ujęciu miesięcznym podaż się ustabilizowała po kilku miesiącach spadków, a w Katowicach nawet wzrosła o 10 procent. W ujęciu rocznym jednak każda z analizowanych metropolii ma dziś mniejszą ofertę niż rok wcześniej. Najmocniej skurczyła się Warszawa, o 22 procent, a następnie Wrocław o 18 procent i Łódź o 17 procent.
Dlaczego rynek wtórny przegrywa z deweloperami?
Deweloperzy mają obecnie rekordowo dużą ofertę i rywalizują o klientów rabatami oraz bonusami, takimi jak wykończenie w cenie czy miejsce postojowe. Mieszkanie nowe daje też gwarancję i nie wymaga remontu. Sprzedający lokale używane konkurują więc nie tylko między sobą, ale też z cennikami promocyjnymi, co ogranicza ich możliwość podnoszenia cen.
Która średnia jest bliższa prawdy, ofertowa czy transakcyjna?
Transakcyjna, bo pochodzi z kwot wpisanych do aktów notarialnych. Ma jednak własne ograniczenia, bo zwykle obejmuje transakcje jednej sieci pośredników i publikowana jest z opóźnieniem, w ujęciu kwartalnym. Cena ofertowa jest aktualna i obejmuje cały rynek, ale pokazuje oczekiwania sprzedających. Najlepiej czytać obie liczby razem, a różnicę między nimi traktować jako miarę pola negocjacji.
Źródła
- PropertyNews.pl, Kraków o krok od Warszawy. Ceny mieszkań niemal się zrównały
- GetHome.pl, dane o średnich cenach ofertowych mieszkań na rynku wtórnym we wrześniu 2026
- rp.pl, Ceny mieszkań używanych. Kraków dogania Warszawę
- PAP Biznes, Ceny mieszkań na rynku wtórnym we wrześniu ustabilizowały się
- Metrohouse, Barometr Metrohouse i Credipass, dane o cenach transakcyjnych w III kwartale 2026
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 11 października 2026 roku. Oparty na danych GetHome.pl o cenach ofertowych mieszkań używanych we wrześniu 2026 roku, danych przeszukiwarki Adradar o liczbie ofert, komentarzach Marka Wielgi oraz na zestawieniu z raportem Barometr Metrohouse i Credipass o cenach transakcyjnych. Porównania cen ofertowych i transakcyjnych opierają się na różnych metodologiach i okresach, dlatego mają charakter poglądowy. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
