13 tysięcy mieszkań w trzy miesiące. Najlepszy kwartał roku zrobiły wakacje

Trzeci kwartał 2026 roku był na rynku pierwotnym najlepszy w całym roku. Według wstępnych szacunków Otodom w siedmiu największych aglomeracjach nabywców znalazło około 13 tysięcy mieszkań, a przez dziewięć miesięcy około 37 tysięcy, czyli o 48 procent więcej niż rok wcześniej. Zaskoczeniem nie był jednak wrzesień, bo o wyniku kwartału zdecydowały lipiec i sierpień. I to nie entuzjazm kupujących stoi za tymi liczbami, a coś znacznie mniej optymistycznego.

Kwartał zrobiły wakacje, nie wrzesień

Najciekawsza w tych danych nie jest sama liczba 13 tysięcy, a to, skąd się wzięła. Rynek pierwotny ma bardzo przewidywalną sezonowość: wakacje są słabe, wrzesień mocny, grudzień rozstrzygający. Tym razem ten schemat się nie powtórzył.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego w Otodomie, mówi wprost, że trzeci kwartał wypadł lepiej od oczekiwań nie z powodu września, ale dlatego, że lipiec i sierpień okazały się zaskakująco dobre. To zmienia interpretację całego kwartału. Mocny wrzesień dałby się wytłumaczyć końcem kwartału i presją na domykanie planów sprzedażowych. Mocne wakacje oznaczają natomiast, że ludzie podejmowali decyzje zakupowe wtedy, gdy zwykle ich nie podejmują.

Potwierdzają to dane miesięczne. Od lutego 2026 roku liczba nowych rezerwacji na siedmiu głównych rynkach utrzymywała się powyżej 2 400 miesięcznie, a do końca sierpnia klienci kupili na tych rynkach ponad 32 tysiące mieszkań, o 40 procent więcej niż rok wcześniej. Pisaliśmy już, że o sierpniowym wyniku zdecydowały właśnie rezerwacje, czyli mechanizm, który przesuwa moment formalnego zakupu, ale nie tworzy popytu z niczego.

Plus 48 procent brzmi lepiej, niż wygląda

Wzrost o 48 procent rok do roku to liczba, która sama prosi się o nagłówek. Zanim jednak uznamy ją za dowód boomu, warto sprawdzić punkt odniesienia. Pierwsze trzy kwartały 2025 roku były dla rynku pierwotnego jednym z najsłabszych okresów tej dekady: program dopłat się skończył, stopy procentowe stały wysoko, a kupujący masowo odkładali decyzje w oczekiwaniu na tańszy kredyt albo tańsze mieszkania.

Kiedy baza jest tak niska, nawet powrót do przeciętnej daje dynamikę bliską pięćdziesięciu procent. Trzydzieści siedem tysięcy mieszkań w dziewięć miesięcy to wynik przyzwoity, zbliżony do tego, co na tych siedmiu rynkach uznawano za normę przed okresem gwałtownych zmian w polityce pieniężnej. To nie jest rekord dekady, to jest wyjście z dołka.

Ta różnica ma praktyczne znaczenie dla kupującego. Rynek wychodzący z dołka wciąż zostawia pole do negocjacji, zwłaszcza na mieszkaniach gotowych. Rynek w boomie to pole likwiduje w ciągu kilku tygodni.

Lęk zamiast entuzjazmu

Najmocniejszy wniosek z wrześniowych badań Otodomu dotyczy nie liczb, a emocji. W ankietach lęk sygnalizują wszystkie trzy grupy jednocześnie: kupujący, sprzedający i osoby szukające mieszkania na wynajem. To rzadka konfiguracja, bo zwykle w tych badaniach jedna strona rynku czuje się wyraźnie pewniej od drugiej.

Mechanizm, który z tego wynika, jest dla rynku nieruchomości dobrze znany. W warunkach niepewności geopolitycznej i gospodarczej mieszkanie wraca do roli aktywa ostatniej instancji, czyli czegoś, co przynajmniej fizycznie istnieje i nie zniknie z ekranu. Zakup staje się wtedy formą zabezpieczenia, a nie inwestycją liczoną w arkuszu kalkulacyjnym. Z punktu widzenia statystyki sprzedaży efekt jest identyczny jak przy optymizmie, ale trwałość takiego popytu jest zupełnie inna.

Dlatego prognoza na czwarty kwartał jest u Kuniewicz warunkowa. Jej zdaniem sprzedaż powinna być wyższa niż w trzecim kwartale, o ile w otoczeniu nie wydarzy się nic gwałtownego. To zastrzeżenie jest tu równie ważne jak sama prognoza, bo popyt napędzany lękiem reaguje na szoki znacznie mocniej niż popyt napędzany kalkulacją.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 20.09.2026Rząd przestawia małe ciepłownie z węgla na gaz. Dwa lata później gaz obejmie opłata za CO2

Spółki trzymają cele, choć liczby dopiero spływają

Na początku października giełdowi deweloperzy publikują wstępne dane o sprzedaży i w chwili przygotowania tego tekstu znana jest dopiero część z nich. Najwięcej powiedział Atal, który zawarł w trzecim kwartale 996 umów deweloperskich i przedwstępnych, a po dziewięciu miesiącach ma 2 563 lokale netto, o 121 procent więcej niż rok wcześniej. Sam wrzesień dał spółce 431 umów i był najlepszym miesiącem w jej historii.

Mniejszy Marvipol Development sprzedał w trzecim kwartale 162 lokale o wartości 139 milionów złotych i przekazał klientom 81 lokali wartych 61,2 miliona złotych. Narastająco od stycznia do września spółka znalazła nabywców na 435 lokali o łącznej wartości 364,1 miliona złotych.

Pozostali duzi gracze na razie potwierdzają cele, nie podając kwartalnych liczb. Prezes Dom Development Mikołaj Konopka ocenia trzeci kwartał jako bardzo dobry i widzi szansę na dziewiąty z rzędu kwartał z kontraktacją powyżej tysiąca lokali, a w całym roku na sprzedaż bliską 5 tysięcy mieszkań. Po pierwszym półroczu grupa miała 2 382 lokale netto, o 17 procent więcej niż rok wcześniej.

Cele całoroczne wymagają mocnego grudnia

Suma zapowiedzi największych spółek pokazuje, dlaczego czwarty kwartał będzie na tym rynku najważniejszy. Dom Development mówi o blisko 5 tysiącach lokali, Develia o 3,6 do 3,8 tysiąca, Archicom o 3,2 do 3,5 tysiąca, a Murapol o około 3,3 tysiąca. To cele ambitne, a w przypadku części firm oznaczają, że ostatnie trzy miesiące roku muszą wypaść znacznie lepiej od średniej z pierwszych dziewięciu.

Dla kupującego ta arytmetyka ma bardzo konkretne przełożenie. Deweloper, który na koniec roku musi dowieźć plan, rzadko robi to przez podnoszenie cen. Robi to przez rabaty, pakiety wykończeniowe, miejsca postojowe w cenie i elastyczne harmonogramy płatności. Grudzień bywa więc dla klienta lepszym miesiącem niż październik, nawet jeśli oferta jest wtedy już przerzedzona.

Oferta jest nadal duża, ale się zmienia

Druga strona tego równania to podaż. Jeszcze na koniec pierwszego półrocza w największych metropoliach w ofercie czekało około 78 tysięcy mieszkań, a co czwarte miało już klucze w biurze sprzedaży. Taki zapas tłumaczy, dlaczego mocna sprzedaż przez trzy kwartały nie przełożyła się na gwałtowne podwyżki cenników.

Zmienia się natomiast struktura tej oferty. Po miesiącach, w których na rynek trafiały przede wszystkim droższe projekty, w trzecim kwartale deweloperzy zaczęli uzupełniać ją lokalami z niższego segmentu cenowego. Efekt widać w statystykach: na siedmiu głównych rynkach średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w tym kwartale wyniosła 15 869 złotych za metr i była niższa zarówno od średniej stawki ofertowej, jak i od średniej ceny mieszkań faktycznie sprzedanych.

To właśnie ten mechanizm, a nie sama liczba transakcji, zdecyduje o cenach w kolejnych kwartałach. W jesiennych prognozach cen mieszkań kluczową zmienną była liczba nowych inwestycji wprowadzanych do sprzedaży. Jeśli przy utrzymanym popycie oferta zacznie się kurczyć, rekordy sprzedaży zamienią się w rekordy cen szybciej, niż sugerowałyby dotychczasowe dane.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Deweloperzy sprzedali o jedną czwartą więcej niż rok temu. Zdecydowały rezerwacje
• Na rynku czeka 78 tysięcy mieszkań. Co czwarte ma już klucze w biurze sprzedaży
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
• Deweloperzy sprzedali 8,6 tysiąca mieszkań w dwa miesiące. Cenników i tak nie ruszają

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji dotyczącej instrumentów finansowych. Szacunki sprzedaży na siedmiu największych rynkach oraz wypowiedzi Katarzyny Kuniewicz przytoczono za Otodom Analytics i relacjami prasowymi. Dane spółkowe pochodzą z raportów bieżących Grupy Atal i Marvipol Development oraz z publicznych wypowiedzi przedstawicieli Dom Development, Develii, Archicomu i Murapolu. Część wyników za III kwartał 2026 roku nie była jeszcze opublikowana w dniu przygotowania tekstu. Wskaźniki dotyczą różnych zakresów i nie należy ich sumować. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.