431 umów w jednym miesiącu. Deweloper nie sprzedawał tak nigdy wcześniej

Atal zamknął trzeci kwartał 2026 roku z 996 umowami deweloperskimi i przedwstępnymi, a sam wrzesień przyniósł 431 umów i był najlepszym miesiącem w historii spółki. Po trzech kwartałach licznik sprzedaży netto pokazuje 2 563 lokale, o 121 procent więcej niż rok wcześniej. Tak mocnego kwartału cieszyński deweloper nie miał od schyłku ery bardzo niskich stóp procentowych, czyli od czwartego kwartału 2021 roku. I to bez żadnego programu dopłat w tle.

Wrzesień zrobił cały kwartał

Rozkład sprzedaży w trzecim kwartale był wyjątkowo nierówny i to właśnie ten rozkład jest tu najciekawszy. Lipiec zamknął się 275 umowami, sierpień 290, a wrzesień aż 431. Jeden miesiąc odpowiadał więc za 43 procent kwartalnego wyniku, choć kalendarzowo stanowił tylko jedną trzecią okresu.

Taki profil nie jest dla rynku pierwotnego nowością, bo wrzesień tradycyjnie bywa mocniejszy od wakacji. Skala tej przewagi jest jednak inna niż zwykle. Różnica między wrześniem a sierpniem wyniosła 141 umów, czyli niemal połowę sierpniowego wyniku. To wygląda na nagromadzenie decyzji odkładanych przez wakacje, a nie na stopniowe rozkręcanie się popytu.

Warto przy tym pamiętać, że koniec kwartału to w branży deweloperskiej moment rozliczeń z planów sprzedażowych. Biura sprzedaży mają wtedy najwięcej powodów, żeby domykać transakcje, a klienci najwięcej okazji do negocjacji. W pięciu największych miastach jeszcze na przełomie sierpnia i września naliczono setki akcji promocyjnych, o czym pisaliśmy, analizując wrześniowe promocje deweloperów przed zamknięciem kwartału.

996 umów i 966 mieszkań, czyli skąd ta różnica

W komunikatach o wynikach Atala pojawiają się dwie liczby i łatwo je pomylić. Pierwsza, 996, to liczba zawartych umów deweloperskich i przedwstępnych w trzecim kwartale. Druga, 966, to sprzedaż netto, czyli ta sama kontraktacja po odjęciu umów, które w tym czasie zostały rozwiązane. Różnica to 30 lokali.

Dla czytelnika liczącego skalę biznesu istotniejsza jest wartość netto, bo właśnie ona trafia potem do przychodów. Dla oceny tempa sprzedaży przydaje się jednak wartość brutto, bo pokazuje, ile faktycznie podpisano dokumentów w biurach sprzedaży. Sprzedaż netto na poziomie 966 lokali była o 127 procent wyższa niż rok wcześniej i o 6,4 procent wyższa niż w drugim kwartale 2026 roku.

Ta druga liczba, 6,4 procent kwartał do kwartału, mówi o rynku więcej niż spektakularne 127 procent. Trzycyfrowa dynamika roczna bierze się głównie z bardzo słabej bazy z 2025 roku, gdy rynek pierwotny przechodził najgłębsze w tej dekadzie wyhamowanie. Wzrost względem poprzedniego kwartału pokazuje natomiast, że poprawa ma charakter ciągły, a nie jednorazowego odbicia.

Dziewięć miesięcy i 2 563 lokale

Narastająco sprzedaż netto po trzech kwartałach 2026 roku wyniosła 2 563 lokale i była o 121 procent wyższa niż w analogicznym okresie 2025 roku. Oznacza to, że na pierwsze półrocze przypadło około 1 597 lokali, a trzeci kwartał dołożył do tego niemal tyle, ile średnio dwa poprzednie.

Na tak dużą dynamikę roczną trzeba jednak patrzeć z poprawką na punkt wyjścia. Pierwsze trzy kwartały 2025 roku były dla całego rynku pierwotnego okresem wyjątkowo słabym: popyt wygasł po zakończeniu programu dopłat, stopy procentowe stały wysoko, a kupujący masowo odkładali decyzje. Wzrost o 121 procent opisuje więc powrót do poziomu, który jeszcze kilka lat temu uznawano za normalny, a nie wejście na nieznane wcześniej wyżyny.

Dobrze to widać w porównaniu historycznym. Kwartalny wynik tej skali Atal notował ostatni raz w czwartym kwartale 2021 roku, czyli u schyłku okresu bardzo niskich stóp procentowych, gdy rata kredytu hipotecznego była nieporównywalnie niższa. Dziś podobna liczba umów powstaje w zupełnie innym otoczeniu finansowym, bez programu dopłat i przy oprocentowaniu hipotek utrzymującym się w okolicach 6 procent.

358 rezerwacji, czyli zaliczka na czwarty kwartał

W raporcie pojawia się jeszcze jedna liczba, która w bieżących komentarzach zwykle przepada, a dla oceny perspektyw jest istotna. Na koniec trzeciego kwartału Grupa Atal miała 358 aktywnych umów rezerwacyjnych.

Rezerwacja nie jest sprzedażą. To zobowiązanie do wyłączenia konkretnego mieszkania z oferty na określony czas, zwykle po wpłacie niewielkiej opłaty, i część z nich nigdy nie zamieni się w umowę deweloperską. Statystycznie jednak większość rezerwacji przechodzi dalej, więc 358 lokali to realna poduszka na początek czwartego kwartału. Mechanizm ten bywa zresztą kluczowy dla miesięcznych statystyk całego rynku, bo właśnie rezerwacje zdecydowały o tym, że sierpniowa sprzedaż mieszkań była o jedną czwartą wyższa niż rok wcześniej.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 23.09.2026Sprzedaż mieszkania bez podatku tylko raz na trzy lata. Liczy się data zakupu

Gotowe mieszkania zamiast dziury w ziemi

Rekord wrześniowy nie powstał w próżni. Atal wchodził w ten kwartał z wyjątkowo dużym zapasem lokali gotowych do odbioru, czyli takich, które klient może zobaczyć, zmierzyć i odebrać bez czekania na zakończenie budowy. Jeszcze w połowie września pisaliśmy, że deweloper miał ponad 2 500 mieszkań gotowych do odbioru, co w praktyce oznaczało odejście od sprzedawania projektów na wczesnym etapie realizacji.

Dla kupującego to zmiana istotna z kilku powodów. Mieszkanie gotowe eliminuje ryzyko opóźnienia inwestycji, pozwala sprawdzić faktyczny układ i widok, a przy kredycie skraca okres płacenia raty odsetkowej od transz. Dla dewelopera jest to natomiast kapitał zamrożony w produkcie, który czeka na nabywcę, więc skłonność do ustępstw cenowych bywa tu największa. Połączenie tych dwóch rzeczy, dużej oferty gotowej i końca kwartału, tworzy dokładnie takie warunki, w jakich wrzesień mógł wypaść rekordowo.

Czego ten rekord nie mówi o cenach

Mocna sprzedaż jednego dewelopera nie jest jeszcze informacją o cenach całego rynku i warto to rozdzielić. Raport o kontraktacji pokazuje liczbę umów, a nie stawkę za metr. Z danych rynkowych z września wynika natomiast, że ceny ofertowe pozostają stabilne, a widoczne ruchy średnich wynikają raczej ze zmiany struktury oferty niż ze zmian w cennikach.

Ten sam obraz wyłania się z branżowych badań nastrojów. Jak pokazywał wrześniowy indeks nastrojów deweloperów, firmy spodziewają się dalszej poprawy sprzedaży, ale nie zapowiadają podwyżek cenników. Rekordy kontraktacji i stabilne ceny mogą więc istnieć równolegle, bo napędza je przede wszystkim rozładowanie odłożonego popytu, a nie gwałtowny wzrost gotowości do płacenia więcej.

Na co patrzeć w czwartym kwartale

Pierwsza rzecz to los tych 358 rezerwacji. Jeżeli przełożą się na umowy w październiku i listopadzie, czwarty kwartał ma solidny start jeszcze przed grudniowym domykaniem planów. Jeżeli znaczna ich część wygaśnie, będzie to sygnał, że część popytu z września była bardziej odruchem niż decyzją.

Druga to relacja sprzedaży do przekazań. Atal zakładał na 2026 rok wydanie klientom od 3 300 do 4 000 lokali, a to przekazania, nie umowy, decydują o przychodach i zysku. Mocna kontraktacja w trzecim kwartale poprawia perspektywy przyszłych wyników, ale rozliczy się w sprawozdaniach dopiero wtedy, gdy mieszkania zostaną faktycznie oddane.

Trzecia, najmniej oczywista, to tempo uzupełniania oferty. Sprzedaż z dużego zapasu lokali gotowych działa tak długo, jak długo ten zapas istnieje. Jeśli nowe etapy nie będą wprowadzane w podobnym rytmie, nawet utrzymany popyt napotka po prostu mniej mieszkań do kupienia, a wtedy miejsce rekordów sprzedaży zaczynają zajmować rekordy cen.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Ponad 2500 mieszkań gotowych do odbioru. Deweloper przestał sprzedawać dziurę w ziemi
• Deweloperzy sprzedali 8,6 tysiąca mieszkań w dwa miesiące. Cenników i tak nie ruszają
• Deweloperzy sprzedali o jedną czwartą więcej niż rok temu. Zdecydowały rezerwacje
• Najwięksi deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2026. Kto sprzedaje najwięcej mieszkań

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji dotyczącej instrumentów finansowych. Dane o liczbie umów deweloperskich i przedwstępnych, sprzedaży netto oraz umowach rezerwacyjnych podano za raportem bieżącym Grupy Atal o sprzedaży mieszkań w okresie od I do III kwartału 2026 roku oraz za relacjami serwisów branżowych. Kontraktacja brutto i sprzedaż netto to różne miary i nie należy ich sumować. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.