Zabytkowe mury trzymają stalowe konstrukcje. Za nimi ma stanąć 119 apartamentów

Dwa tygodnie po wmurowaniu kamienia węgielnego na terenie dawnego Unionteksu w Łodzi pojawiły się stalowe konstrukcje wsporcze. Nie są elementem nowych budynków, a rusztowaniem dla murów, które mają przetrwać budowę. Na pięciohektarowym kwartale ulic Kilińskiego, Tymienieckiego i Milionowej powstaje Nowa Tkalnia, a pierwszy etap to 119 apartamentów o metrażach od 31 do 97 metrów. W tle jest jednak pytanie trudniejsze niż harmonogram robót: komu sprzedać mieszkania premium w mieście, w którym nowych mieszkań jest więcej niż chętnych.

Najpierw rury, potem mieszkania

Budowa na terenie poprzemysłowym zaczyna się od rzeczy, których nikt nie sfotografuje do folderu sprzedażowego. Na Nowej Tkalni gotowe jest przyłącze energii elektrycznej na potrzeby budowy, a inwestor podpisał już umowę na docelowe dostawy energii. Zakończono prace przy kanalizacji deszczowej i to jeden z ciekawszych szczegółów całego projektu: wody opadowe odprowadzane są do podziemnej rzeki Jasień przez układ separatorów, który rozdziela wodę zanieczyszczoną i czystą.

W ulicy Tymienieckiego wykonano przyłącze kanalizacji sanitarnej wraz ze studniami, powstała też część wewnętrznych sieci doziemnych. Kolejne elementy w kolejce to trafostacja, która obsłuży docelowy system energetyczny inwestycji, oraz zbiorniki retencyjne na wody opadowe.

Prawdziwy skok skali czeka jednak budowę w listopadzie. Wtedy zaplanowano ściany szczelinowe, obniżenie poziomu wód gruntowych z wykorzystaniem studni i igłofiltrów oraz rozpoczęcie prac ziemnych. To etap, w którym z terenu znika dotychczasowy kształt powierzchni, a pojawiają się głębokie wykopy pod parking i fundamenty.

Cztery zabytki w środku placu budowy

Na terenie Nowej Tkalni stoją cztery budynki wpisane do rejestru zabytków. Portiernia jest już odrestaurowana, a renowacja czeka tkalnię, maszynownię i kotłownię, czyli obiekty, które według inwestora stanowią oś całej koncepcji architektonicznej. Prace zabezpieczające prowadzone są w uzgodnieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, a od strony ulicy Kilińskiego zamontowano już stalowe konstrukcje wsporcze. W październiku podobne zabezpieczenia mają pojawić się od strony Milionowej.

Rewitalizacja nie oznacza przy tym zachowania wszystkiego, co dziś stoi na działce. Część zabudowy powstała znacznie później, między innymi w okresie PRL, i nie jest objęta ochroną konserwatorską. Dobrym przykładem jest drugie piętro budynku zamykającego teren od strony Milionowej, które jest obecnie rozbierane. Dziewiętnastowieczne kondygnacje tego samego budynku mają zostać zabezpieczone, odrestaurowane i w przyszłości wejść w skład elewacji nowych budynków mieszkalnych.

To rozwiązanie warto zapamiętać, bo dobrze pokazuje, na czym polega różnica między budową na pustej działce a budową w zabytkowej tkance. Nowy budynek nie stoi obok starego muru, a dosłownie z niego wyrasta. Każda taka decyzja wymaga osobnego uzgodnienia, osobnego zabezpieczenia i zwykle osobnego kosztu, którego nie ma w standardowym kosztorysie.

Jerzy Brzeziński, dyrektor budowy, wskazuje prowadzenie prac w sąsiedztwie historycznej zabudowy jako największe wyzwanie całego przedsięwzięcia. Zespół Linesa Investments ma w tym doświadczenie, bo odpowiadał wcześniej za Lofty U Scheiblera przy ulicy Tymienieckiego. Tamta budowa, jak przypomina Moshe Meydan z Meydan Group, zajęła około pięciu albo sześciu lat.

Premium w mieście, w którym mieszkań nie brakuje

Najciekawszy element tej inwestycji nie jest techniczny, a rynkowy. Łódź to najtańszy z dużych polskich rynków mieszkaniowych i jednocześnie ten z najbardziej nasyconą ofertą. Według danych NBP za drugi kwartał 2026 roku metr w Łodzi wyceniany był na około 10 500 złotych, przy średniej dla siedmiu największych aglomeracji przekraczającej 14 tysięcy złotych i ponad 17 600 złotych w Warszawie.

Do tego dochodzi struktura oferty. W Łodzi na każde mieszkanie z drugiej ręki przypadają ponad dwa nowe, a udział lokali gotowych do odbioru jest najwyższy wśród dużych miast i zbliża się do czterech dziesiątych oferty. Różnica ceny między rynkiem pierwotnym i wtórnym sięga tam około 21 procent, czyli najwięcej w kraju, co szerzej rozłożyliśmy w analizie pokazującej, jak wypada porównanie rynku wtórnego i pierwotnego w poszczególnych miastach. Inwestor wchodzi więc na rynek, na którym klient ma z czego wybierać i nie musi się spieszyć.

Moshe Meydan mówi o tym wprost. Zwraca uwagę, że w Łodzi jest wciąż duża liczba dostępnych mieszkań, a skala podaży jest znacząca, dlatego trzeba bardzo precyzyjnie określić produkt i grupę docelową. Wskazuje przy tym segment premium i luksusowy, argumentując, że w Łodzi oferta w tej półce jest znacznie bardziej ograniczona, a jednocześnie istnieje grupa klientów o odpowiedniej sile nabywczej, którzy oczekują wyższej jakości.

To strategia, która w tym mieście ma sens. Konkurencja w segmencie masowym jest w Łodzi bezlitosna, bo przy dwóch nowych mieszkaniach na jedno używane sprzedaje się głównie ceną. W górnej półce liczy się coś, czego nie da się skopiować w kolejnym bloku na obrzeżach, a zabytkowa tkalnia z dwudziestoma tysiącami metrów przestrzeni publicznej wokół jest właśnie takim argumentem. Podobne zjawisko, tylko na szerszą skalę, opisywaliśmy przy okazji danych o tym, że w segmencie premium chętnych bywa więcej niż ofert.

Zobacz również:

INWESTYCJE · 22.08.2026936 inwestycji mieszkaniowych trafiło do zamrażarki. Najgorzej w Łodzi i Poznaniu

Dlaczego z projektu wypadły biura

Pierwotne plany dla terenu dawnego Unionteksu mówiły o kompleksie mixed-use z wyraźną funkcją biurową. Dziś projekt jest mieszkaniowo-usługowy, a powód jest prosty i nie dotyczy tylko Łodzi. Rynek biurowy zmienił się po pandemii, praca hybrydowa obniżyła zapotrzebowanie na tradycyjne powierzchnie, a poziom pustostanów w wielu miastach pozostaje wysoki.

Meydan ilustruje to przykładem Melbourne, gdzie mieszka, wskazując, że coraz więcej pracowników spędza w biurze tylko część tygodnia. Wniosek biznesowy jest według niego jednoznaczny: trudno uzasadnić inwestowanie w kolejną dużą powierzchnię biurową, natomiast ta lokalizacja ma dobre fundamenty pod funkcję mieszkaniową i usługową. Analizowana jest jeszcze jedna opcja, czyli budowa hotelu w tej części miasta, ale decyzja ma zależeć od realnego popytu.

Dla Łodzi to zmiana korzystna. Miasto ma za sobą kilkanaście lat budowania podaży biurowej, a nadmiar pustych metrów w biurowcach jest kosztowny nie tylko dla właścicieli, lecz także dla otoczenia, bo zamiast całodziennego życia generuje ruch wyłącznie w godzinach pracy. Funkcja mieszkaniowa na pięciu hektarach w środku miasta oznacza mieszkańców obecnych tam przez dwadzieścia cztery godziny, a to jedyny mechanizm, który realnie utrzymuje parterowe usługi.

Dwie dekady rewitalizacji jednego kwartału

Nowa Tkalnia jest opisywana jako ostatnia duża rewitalizacja na Księżym Młynie, co warto czytać w kontekście historycznym. Przemysł włókienniczy pojawił się tam w latach dwudziestych XIX wieku, a Karol Scheibler przybył do Łodzi w 1854 roku. Jego imperium rozciągało się od Piotrkowskiej aż do ulicy Konstytucyjnej i zajmowało w sumie około pięciuset hektarów, tworząc swoiste miasto w mieście z fabrykami, mieszkaniami pracowniczymi zwanymi famułami, sklepami i infrastrukturą socjalną.

Proces przywracania tego obszaru do życia trwa już około dwóch dekad, a jednym z jego pierwszych etapów były właśnie Lofty U Scheiblera. Odnowiono zabytkowe zabudowania, w ich sąsiedztwie powstały nowe budynki mieszkalne, biurowe i usługowe, a połączenie historii z instytucjami kultury oraz gastronomią uczyniło z Księżego Młyna miejsce chętnie odwiedzane także przez turystów.

Pięć hektarów po Unionteksie to ostatni tak duży fragment tej układanki. Jeśli inwestycja zostanie dokończona w zapowiedzianym kształcie, razem z parkiem przekazanym miastu i centralnym Pasażem Włókniarek, kwartał Kilińskiego, Tymienieckiego i Milionowej przestanie być białą plamą na mapie. Jeśli utknie na którymś z etapów, Łódź zyska kolejny plac budowy w miejscu, gdzie przez dekady można było wejść tylko z przepustką.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent
• Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe
• Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych
• Dolne Miasto się zmienia. 26 mln zł na Plac Wałowy i nowe mieszkania w dawnej zajezdni

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani oferty w rozumieniu przepisów prawa. Informacje o zakresie inwestycji, liczbie i metrażach apartamentów w pierwszym etapie, przestrzeniach publicznych, harmonogramie prac oraz o obiektach wpisanych do rejestru zabytków pochodzą z materiałów i wypowiedzi przedstawicieli inwestora, spółki Linesa Investments z grupy Meydan Group, z września 2026 roku. Podane terminy dotyczą planów inwestora i mogą się zmienić. Dane o cenach mieszkań w Łodzi, w Warszawie i średniej dla siedmiu największych aglomeracji pochodzą z bazy NBP za drugi kwartał 2026 roku, a informacje o strukturze łódzkiej oferty z zestawień rynkowych za sierpień 2026 roku. Zdjęcie ilustracyjne przedstawia teren dawnych zakładów Uniontex w Łodzi. Autor: Marian Naworski, Wikimedia Commons, licencja CC BY 3.0.