Mieszkają w bloku, którego nie mogą sprzedać. Grunt pod nimi wciąż nie ma właściciela

Blok stoi od pięćdziesięciu lat, ludzie w nim mieszkają, płacą czynsz i remontują łazienki. Tyle że pod budynkiem jest działka, do której spółdzielnia nigdy nie dostała tytułu prawnego. Skutek jest taki, że mieszkania w tym bloku nie mają ksiąg wieczystych, nie da się ich obciążyć hipoteką, a sprzedaż bywa drogą przez mękę. Rząd przyjął projekt ustawy, która ma ten węzeł rozciąć. Chodzi o około 120 spółdzielni i blisko sto tysięcy osób.

Skąd w ogóle wziął się ten problem

Żeby zrozumieć, dlaczego w dwudziestym szóstym roku dwudziestego pierwszego wieku ktoś w Polsce mieszka w budynku stojącym na niczyjej prawnie działce, trzeba cofnąć się do czasów, gdy te bloki powstawały. W PRL spółdzielnie dostawały tereny pod budowę od państwa, ale formalności traktowano wtedy z dużą swobodą. Budowano na podstawie decyzji o przekazaniu terenu, czasem na podstawie samego pozwolenia na budowę, a papiery przenoszące tytuł prawny miały zostać dopięte później. Później nastąpił rok 1989 i późniejsze reformy własnościowe, a część tych spraw po prostu nigdy nie została domknięta.

Do tego doszły roszczenia dawnych właścicieli gruntów, znane najlepiej z Warszawy i z dekretu Bieruta. Działka, na której stanął spółdzielczy blok, bywała objęta postępowaniem reprywatyzacyjnym ciągnącym się dekadami. Urzędy spierały się przy tym o właściwość, bo raz chodziło o grunt Skarbu Państwa, raz o grunt gminy, a granice między nimi bywały płynne. Istniejący od lat mechanizm z artykułu 204 ustawy o gospodarce nieruchomościami teoretycznie pozwalał to uporządkować, lecz w praktyce rozbijał się o długość postępowań, spory kompetencyjne i nakładające się roszczenia.

Jaka jest skala zjawiska

Różnica między tymi liczbami nie jest sprzecznością, tylko efektem dwóch sposobów liczenia. Zestawienie budynków i mieszkań pochodzi z inwentaryzacji konkretnych, zidentyfikowanych przypadków. Szacunek resortu jest szerszy, bo obejmuje także sytuacje, w których stan prawny jest uregulowany częściowo albo wadliwie, na przykład gdy tytuł obejmuje tylko fragment działki pod budynkiem. W praktyce mieszkańca jedno i drugie oznacza ten sam kłopot.

Co to znaczy dla człowieka, który tam mieszka

Brak uregulowanego gruntu pod budynkiem to nie jest problem papierkowy, który dotyczy wyłącznie zarządu spółdzielni. Jego konsekwencje spadają wprost na mieszkańca i są bardzo konkretne. Bez tytułu prawnego do gruntu spółdzielnia nie może ustanowić odrębnej własności lokalu, więc mieszkanie zostaje przy słabszej konstrukcji prawnej, najczęściej w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej.

Dla właściciela oznacza to trzy bariery naraz. Po pierwsze, nie da się założyć księgi wieczystej dla lokalu, a bez niej nie ma czego obciążyć hipoteką. Po drugie, bank patrzy na taką nieruchomość jak na zabezpieczenie gorszej jakości, więc kredyt jest trudniejszy albo droższy, jeśli w ogóle możliwy. Po trzecie, sprzedaż staje się wyraźnie trudniejsza, bo kupujący finansujący zakup kredytem po prostu odpada z gry. Jeśli zastanawiasz się, dlaczego księga wieczysta ma dla banku aż takie znaczenie, warto przypomnieć sobie, czym w ogóle jest hipoteka i jak działa jako zabezpieczenie.

Efekt jest łatwy do przewidzenia. Mieszkanie w takim bloku bywa wyceniane niżej niż identyczny lokal po sąsiedzku, bo krąg kupujących zawęża się do osób płacących gotówką. Właściciel nie zrobił niczego złego, a mimo to ponosi koszt zaniedbania sprzed kilkudziesięciu lat.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 11.09.2026Bruksela mówi miastom, jak zakazać najmu na doby. Najpierw trzeba udowodnić trzy lata szkód

Jak ma działać nowy mechanizm

Zasadnicza zmiana polega na przeniesieniu sprawy z sali sądowej do urzędu. Spółdzielnia zyskuje roszczenie o przeniesienie własności gruntu albo o oddanie go w użytkowanie wieczyste, a rozstrzygnięcie zapada w formie decyzji administracyjnej. Ta sama decyzja ustala pierwszą opłatę i opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego, przy czym organ może udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty. Instancją odwoławczą jest wojewoda, gdy chodzi o grunty Skarbu Państwa, albo samorządowe kolegium odwoławcze, gdy działka należy do jednostki samorządu terytorialnego.

Najciekawszym elementem konstrukcji jest zabezpieczenie na wypadek bezczynności urzędu. Jeżeli w ciągu dwudziestu czterech miesięcy od wejścia ustawy w życie stan prawny nie zostanie uregulowany decyzją, spółdzielnia nabywa własność albo użytkowanie wieczyste z mocy samego prawa. To odwrócenie dotychczasowej logiki, w której ciężar przewlekłości spoczywał na spółdzielni i jej mieszkańcach. Przewidziano też furtkę dla tych, którzy już wcześniej ruszyli inną drogą: mają dwanaście miesięcy na przejście na ścieżkę administracyjną, pod warunkiem że sprawa nie jest już rozpatrywana przez sąd.

Głosy krytyczne, których nie warto pomijać

Projekt ma także krytyków, a ich zarzuty krążą wokół jednego pytania: czy to naprawdę rozwiązuje problem, czy tylko przesuwa go w inne miejsce. Pojawia się argument, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zamiast na własność oznacza dla mieszkańców trwałe opłaty roczne, a więc koszt, którego wcześniej nie ponosili. Krytycy zwracają też uwagę, że skoro państwo przez trzydzieści lat nie potrafiło wykonać własnych przepisów, to nowy termin sam z siebie niczego nie gwarantuje, o ile nie towarzyszą mu środki i ludzie po stronie urzędów.

Osobna wątpliwość dotyczy roszczeń dawnych właścicieli. Ustawa porządkuje relację między spółdzielnią a Skarbem Państwa lub gminą, ale nie unieważnia cudzych praw. W sprawach, w których toczy się postępowanie reprywatyzacyjne, konflikt interesów pozostaje, a jego rozstrzygnięcie nadal będzie wymagało czasu. Warto mieć to w pamięci, bo entuzjastyczne nagłówki potrafią sugerować, że wszystkie takie sprawy zostaną zamknięte automatycznie w dwa lata.

Szerszy kontekst, czyli porządkowanie relacji budynku i gruntu

Ta ustawa nie powstaje w próżni. Jest częścią większej fali zmian, w których państwo próbuje uporządkować zaszłości dotyczące własności nieruchomości. Równolegle trwają prace nad rozwiązaniem, które pozwoliłoby na to, by budynek mógł mieć innego właściciela niż działka, a więc nad wyłomem w rzymskiej zasadzie mówiącej, że wszystko, co trwale związane z gruntem, dzieli jego los. Kierunek jest wspólny: dopasować prawo do sytuacji faktycznych, które istnieją od dekad.

Dla samych spółdzielni ostatnie lata to zresztą seria zmian regulacyjnych idących z różnych stron. Poza gruntami trwają prace nad przywróceniem członkostwa osobom, które utraciły je w 2017 roku, a także nad większą przejrzystością działania spółdzielni, w tym nad jawnością umów zawieranych przez spółdzielnie. Dla mieszkańca oznacza to jedno: warto czytać korespondencję ze spółdzielni uważniej niż dotąd, bo najbliższe dwa lata mogą realnie zmienić status prawny jego mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Budynek będzie mógł mieć innego właściciela niż działka. Rząd rusza zasadę sprzed dwóch tysięcy lat
• Kupiłeś mieszkanie od spółdzielni? Sąsiedzi mogą poznać cenę
• Co to jest hipoteka? Wszystko, co musisz wiedzieć przed zakupem nieruchomości
• Ile wynosił wkład mieszkaniowy w 1985 roku? Spółdzielnie i książeczki w PRL

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Opisywany projekt ustawy na dzień publikacji nie zakończył ścieżki legislacyjnej, więc jego zapisy, w tym terminy i zasady ustalania opłat, mogą ulec zmianie. Przytoczone dane liczbowe pochodzą z materiałów powstałych w toku prac nad projektem i opisują skalę zjawiska w różnych ujęciach. W indywidualnych sprawach dotyczących stanu prawnego gruntu i lokalu właściwe są spółdzielnia mieszkaniowa oraz sąd wieczystoksięgowy. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny i przedstawia osiedle niezwiązane z opisywanymi postępowaniami. Fot. Koefbac / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.