Baner na ścianie bloku ma dać ci przychód. Sąd powiedział skarbówce nie

Na ścianie bloku wisi baner, na dachu stoi maszt operatora, a pieniądze z obu umów idą na fundusz remontowy. Zdaniem skarbówki to wystarczy, żeby każdy właściciel mieszkania w takim budynku dostał od wspólnoty PIT-11 i dopisał sobie przychód do rocznego zeznania. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu 10 września 2026 roku powiedział, że nie. Spór wygląda na techniczny, ale dotyczy kilkuset tysięcy wspólnot i milionów właścicieli lokali.

O jakie pieniądze w ogóle chodzi

Nieruchomość wspólna to nie tylko klatka schodowa i dach nad głową. To również powierzchnia, którą da się komuś wynająć. Operator telekomunikacyjny płaci za miejsce na maszt i anteny, agencja reklamowa za siatkę na szczytowej ścianie, firma płaci za pomieszczenie w piwnicy albo za ustawienie automatu paczkowego na terenie osiedla. W większych wspólnotach takie umowy potrafią przynosić kwoty, które realnie odciążają budżet remontowy.

Zasada podziału tych pieniędzy jest zapisana w ustawie o własności lokali. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a dopiero w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do udziałów. W praktyce przytłaczająca większość wspólnot nigdy nie dochodzi do tego drugiego etapu, bo potrzeb remontowych zawsze jest więcej niż pieniędzy. Uchwała mówi po prostu, że wpływy z najmu zasilają fundusz remontowy i sprawa jest zamknięta.

Tu zaczyna się problem podatkowy. Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych, a zwolnienie obejmuje dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. Organy podatkowe konsekwentnie twierdzą, że wynajem elewacji pod reklamę albo dachu pod antenę nie mieści się w pojęciu gospodarki zasobami mieszkaniowymi, więc podatek się należy. Sądy administracyjne bardzo często są innego zdania, ale żeby to usłyszeć, wspólnota musi najpierw przejść przez interpretację indywidualną, a potem przez skargę.

Skąd wziął się pomysł na PIT dla mieszkańców

Skoro droga przez podatek od osób prawnych okazuje się dla fiskusa nieskuteczna, pojawiła się druga. Jak opisuje „Dziennik Gazeta Prawna”, organy zaczęły dowodzić, że obowiązek utrzymania i remontowania budynku spoczywa na właścicielach lokali. Jeżeli więc wspólnota zarabia na wynajmie części wspólnych i kieruje te pieniądze na fundusz remontowy, to w istocie zdejmuje z właścicieli ciężar, który i tak musieliby ponieść. A zdjęty ciężar to według tej logiki korzyść majątkowa, czyli przychód z innych źródeł.

Konsekwencja praktyczna byłaby poważna. Wspólnota musiałaby co roku przypisywać poszczególnym mieszkańcom ich udział w pożytkach i wystawiać im informacje podatkowe. Na to zwraca uwagę dr Jan Pietrzak, doradca podatkowy z kancelarii Legal Taxes, cytowany przez „DGP”. Mówimy o zarządach, które często są społeczne, i o administratorach rozliczających kilkadziesiąt budynków naraz. Dodatkowy obowiązek sprawozdawczy przy kwotach rzędu kilkudziesięciu złotych na lokal rocznie byłby kosztem wielokrotnie przewyższającym sam podatek.

Co powiedział sąd

Wrocławski sąd rozbroił konstrukcję organów w najprostszy możliwy sposób, czyli sprawdzając, co faktycznie stało się z pieniędzmi. Przychód z najmu pozostał w majątku wspólnoty. Nie został właścicielom wypłacony. Nie został im oddany do dyspozycji, czyli nie mogli o nim swobodnie zdecydować. Nie posłużył też do spłaty ich konkretnych, indywidualnych zobowiązań. Bez żadnego z tych zdarzeń nie ma czego opodatkować, bo w podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem jest to, co podatnik realnie otrzymał albo czym mógł dysponować.

Sąd odniósł się też do argumentu o przyszłej korzyści. Sam fakt, że środki zgromadzone na funduszu remontowym mogą kiedyś zmniejszyć wydatki mieszkańców, nie oznacza jeszcze powstania po ich stronie przychodu. Gdyby przyjąć rozumowanie fiskusa, trzeba by opodatkować każdą oszczędność wspólnoty, łącznie z tą wynikającą z korzystniejszej umowy na wywóz odpadów albo z wygranego procesu z wykonawcą.

Warto jednak pamiętać o ograniczeniu tego rozstrzygnięcia. Wyrok wojewódzkiego sądu administracyjnego nie zamyka sprawy definitywnie, bo organ może złożyć skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, a takie postępowania trwają zwykle kilkanaście miesięcy. Orzeczenie wiąże w konkretnej sprawie, natomiast dla pozostałych wspólnot jest przede wszystkim mocnym argumentem w rozmowie z urzędem i w ewentualnym odwołaniu.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 09.09.2026Rekord bankructw w pół roku. Fali tanich mieszkań z upadłości wciąż nie widać

Kiedy podatek naprawdę się pojawia

Rozróżnienie, które zrobił sąd, jest w praktyce najważniejszą rzeczą w całej sprawie, bo pokazuje właścicielom, co mają sprawdzić u siebie. Wszystko zależy od treści uchwały, a nie od tego, czy wspólnota cokolwiek zarabia.

Dla zarządów oznacza to jedną praktyczną wskazówkę. Uchwała powinna wprost i jednoznacznie przeznaczać pożytki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, bez formuł sugerujących podział między właścicieli. Im bardziej dokument przypomina decyzję o rozdysponowaniu zysku, tym łatwiej organowi zbudować tezę o przychodzie. To ta sama staranność dokumentacyjna, która przydaje się przy rozliczaniu zaliczek i przy sporze o to, kto płaci za balkon i wymianę wodomierza.

Dlaczego ta sprawa dotyczy praktycznie każdego

Kwoty przypadające na pojedyncze mieszkanie są zwykle niewielkie. Jeżeli wspólnota zarabia kilkanaście tysięcy złotych rocznie na reklamie i antenach, a ma sto lokali, na jeden przypada rząd wielkości kilkudziesięciu złotych, od których podatek wyniósłby kilkanaście złotych. Problem nie leży więc w obciążeniu, tylko w kosztach obsługi tego obciążenia i w tym, co z niego wynika dla całej konstrukcji funduszu remontowego.

Gdyby przyjąć, że przeznaczenie pieniędzy na fundusz remontowy tworzy przychód po stronie mieszkańców, logicznie trzeba by zadać to samo pytanie o każdą inną wpłatę i o każdą oszczędność wspólnoty. Zarządy, które i tak mierzą się dziś z rosnącymi kosztami utrzymania budynków oraz z rachunkiem za zaległości sąsiadów, dostałyby kolejne pole do sporu z urzędem. A warto pamiętać, że w wielu budynkach pożytki z części wspólnych są jedyną pozycją po stronie przychodów, która nie pochodzi bezpośrednio z kieszeni mieszkańców i realnie hamuje tempo podwyżek zaliczek.

Z perspektywy pojedynczego właściciela wniosek jest prosty. Dopóki wspólnota nie wypłaca ci pieniędzy i nie stawia ich do twojej dyspozycji, nie masz przychodu, a wyrok z 10 września jest mocnym argumentem na poparcie tej tezy. Jeżeli natomiast twoja wspólnota kiedykolwiek dzieliła nadwyżkę między właścicieli, sytuacja wygląda inaczej i warto to zweryfikować w dokumentach, zanim zrobi to za ciebie urząd. Podobna zasada, czyli pierwszeństwo faktycznego przepływu pieniędzy nad nazwą pozycji, wraca zresztą w niemal każdym sporze o zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Kto zapłaci za balkon i wymianę wodomierza? Wspólnoty czekają na dużą zmianę
• Zadłużenie wspólnoty mieszkaniowej: co robić jako właściciel lub zarząd?
• Nowa ustawa o własności lokali 2026: najważniejsze zmiany przepisów
• Za mieszkanie płacisz 1,25 zł od metra. Projekt w Sejmie chce liczyć od wartości

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani prawnej. Opisywane rozstrzygnięcie dotyczy indywidualnej sprawy rozpoznanej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu i na dzień publikacji może nie być prawomocne. Kwalifikacja podatkowa pożytków z nieruchomości wspólnej zależy od treści uchwał i sposobu rozliczenia w konkretnej wspólnocie, dlatego przed podjęciem decyzji warto skonsultować sprawę z doradcą podatkowym lub wystąpić o interpretację indywidualną. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Pexels.