Bruksela mówi miastom, jak zakazać najmu na doby. Najpierw trzeba udowodnić trzy lata szkód

Komisja Europejska pokazała w środę, jak samorządy mają udowadniać, że najem na doby psuje im rynek mieszkaniowy. Affordable Housing Act po raz pierwszy wprowadza do unijnego prawa pojęcie obszaru dotkniętego trudnościami mieszkaniowymi i daje miastom gotowy zestaw wskaźników. Haczyk jest taki, że zanim ktokolwiek zakaże wynajmu turystom, będzie musiał wykazać co najmniej trzy lata szkód. Dla Polski, gdzie strefy zakazu właśnie wypadły z rządowego projektu, to zmiana, która przychodzi w wyjątkowo dziwnym momencie.

Co właściwie zaproponowała Komisja

Affordable Housing Act, czyli akt w sprawie przystępnych cenowo mieszkań, nie jest zakazem Airbnb. To coś znacznie bardziej technicznego i właśnie dlatego potencjalnie skuteczniejszego: instrukcja obsługi dla samorządów, które chcą ograniczyć najem krótkoterminowy, ale boją się, że przepis padnie w sądzie.

Problem, który Komisja próbuje rozwiązać, jest realny i dobrze udokumentowany. Wiele europejskich miast już wprowadziło własne ograniczenia. Austria reguluje nabywanie drugich domów, Niemcy zajęły się pustostanami i przekształcaniem mieszkań na inne cele, Holandia ograniczyła kupowanie lokali z przeznaczeniem na wynajem. Paryż i Barcelona poszły najdalej w samym najmie na doby.

Kłopot w tym, że sporą część tych regulacji zakwestionowali właściciele nieruchomości i przedsiębiorcy, powołując się na prawo unijne. Traktaty gwarantują swobodny przepływ kapitału i usług, a dyrektywa usługowa wymaga, żeby ograniczenia najmu krótkoterminowego nie dyskryminowały usługodawców. Do Trybunału Sprawiedliwości trafiły już sprawy z Austrii, Belgii i Danii.

Według Komisji obecne przepisy po prostu nie mówią lokalnym władzom, jak wykazać, że kryzys mieszkaniowy naprawdę istnieje. Nowy akt ma tę lukę wypełnić i dać samorządom argumenty, które obronią się przed sądem.

Cztery warunki, które trzeba spełnić

Samorząd, który chce sięgnąć po ograniczenia, nadal musi udowodnić, że działa na obszarze dotkniętym trudnościami mieszkaniowymi. Nowość polega na tym, że dostaje konkretną listę rzeczy do wykazania.

Trzeci warunek jest w praktyce najtrudniejszy, a mówi się o nim najmniej. Test proporcjonalności oznacza, że gmina musi najpierw wykazać, iż licencje, limity dni w roku albo wyższe opłaty nie załatwiłyby sprawy równie dobrze. Dopiero potem wolno jej sięgnąć po zakaz. To odwrócenie logiki, do której samorządy zdążyły się przyzwyczaić.

Skala zjawiska w Europie

Liczby, które Komisja położyła na stole, tłumaczą, dlaczego temat w ogóle wrócił. Z badań Eurobarometru wynika, że 40 procent mieszkańców Unii uważa brak mieszkań w rozsądnych cenach za duży problem. W miastach ten odsetek rośnie do 51 procent.

Maltański przypadek jest tu najbardziej wymowny. Pokazuje, że spór nie toczy się o osobę, która raz w roku wynajmuje własne mieszkanie podczas urlopu, tylko o profesjonalnych operatorów zarządzających portfelami lokali. To rozróżnienie będzie wracać w polskiej dyskusji, bo bez niego każda regulacja uderza najpierw w drobnych właścicieli.

Komisarz do spraw mieszkalnictwa Dan Jorgensen zwrócił przy tym uwagę na drugą stronę medalu. Jak powiedział na konferencji prasowej, są w Europie miasta, w których od 20 do 30 procent mieszkań stoi pustych. Najem krótkoterminowy jest według Komisji jednym z czynników pogłębiających kryzys, ale wyraźnie nie jedynym.

Jak to wygląda w Polsce

Polska nie jest Barceloną i warto to powiedzieć wprost, zanim ktoś zacznie przenosić hiszpańskie emocje na Kraków. Rynek najmu na doby to u nas według Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego około 65 tysięcy mieszkań. To skala zauważalna, ale daleka od tego, co dzieje się w południowej Europie.

Dynamika jest jednak wyraźna. W 2025 roku liczba noclegów rezerwowanych w Polsce przez Airbnb, Booking i Expedię wzrosła o prawie 14 procent, z 39,02 miliona do 44,39 miliona. O tym, jak wyglądał ten rekordowy sezon w liczbach, pisaliśmy szerzej wcześniej. Jeśli tempo się utrzyma, polskie miasta dojdą do progu, przy którym unijne wskaźniki zaczną mieć praktyczne znaczenie.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.09.2026PKO BP wydał pierwsze hipoteki bez WIBOR-u. Od 2027 roku nie będzie już wyboru

Polskie strefy zakazu wypadły z projektu

Propozycja Brukseli trafia do Polski w momencie, który trudno nazwać inaczej niż niezręcznym. Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym 14 lipca 2026 roku, ale tuż przed posiedzeniem Rady Ministrów wycofano z niego przepisy o strefach, w których gminy mogłyby zakazywać wynajmu na doby.

Strefy pozostały w równoległym projekcie poselskim, a część klubów zapowiada poprawki w Sejmie. Wątek wraca też w rozmowach z ministerstwem. Szerzej o tym, jak miałyby działać gminne strefy wolne od Airbnb i uchwały wspólnot mieszkaniowych, pisaliśmy przy okazji prezentacji tamtej wersji przepisów.

Osobno toczy się sprawa ewidencji. Centralna Ewidencja Obiektów Turystyki Noclegowej wciąż nie działa, więc nie ma też krajowych kar za brak wpisu. Jednocześnie od 20 maja 2026 roku stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o zbieraniu i udostępnianiu danych o najmie krótkoterminowym. Co dokładnie zmieniają te przepisy dla wynajmujących, rozkładamy na czynniki pierwsze w tekście o nowych obowiązkach rejestracyjnych i systemie CWTON.

Nakłada się na to prosta zależność, o której łatwo zapomnieć w sporze o zakazy. Bez działającego rejestru żaden samorząd nie zbierze danych, których Bruksela będzie od niego wymagać. Trzyletni dowód szkodliwości trzeba na czymś oprzeć, a szacunki z portali ogłoszeniowych raczej nie wystarczą przed sądem administracyjnym.

Branża mówi, że to nie doda ani jednego mieszkania

Propozycję ostro skrytykowała EU Travel Tech, organizacja reprezentująca firmy turystyczne, w tym Airbnb i Booking.com. Jej zdaniem Komisja nadmiernie skupia się na najmie krótkoterminowym, choć nie wykazała, że to właśnie on odpowiada za problemy mieszkaniowe na konkretnych obszarach.

W tym stanowisku jest jeden punkt, który warto potraktować poważnie niezależnie od tego, po której stronie sporu się stoi. Platformy chcą, żeby przepisy odróżniały dużych operatorów komercyjnych od osób okazjonalnie wynajmujących drugi dom. Maltańskie 60 procent pokazuje, że to rozróżnienie ma sens także z perspektywy regulatora, bo pozwala uderzyć w zjawisko, a nie w przypadkowych ludzi.

Co z tego wynika dla właściciela mieszkania

Na dziś nic się nie zmienia. Affordable Housing Act to propozycja, która musi jeszcze przejść przez Parlament Europejski i Radę, a potem trafić do krajowych porządków prawnych. Nikt nikomu jutro niczego nie zakaże.

Zmienia się natomiast horyzont planowania. Dotąd właściciel lokalu na krótki termin mógł zakładać, że polskie przepisy pójdą w stronę rejestru i podatków, a nie zakazów, bo strefy z projektu wypadły. Teraz wiadomo, że narzędzie do zakazów powstaje piętro wyżej i że kiedy już powstanie, gminy dostaną instrukcję, jak z niego korzystać tak, żeby przepis się obronił.

Praktyczny wniosek jest raczej spokojny niż alarmistyczny. Ograniczenia, jeśli w ogóle przyjdą, będą celowane w konkretne dzielnice, ograniczone czasowo i poprzedzone kilkuletnim zbieraniem danych. Mieszkanie kupione dziś pod najem na doby w Krakowie czy Gdańsku nie stanie się bezużyteczne, ale rozsądnie jest liczyć rentowność także w wariancie, w którym za kilka lat trzeba będzie przestawić się na najem długoterminowy.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy. Zostanie pół roku na wyprowadzkę gości
• Najem krótkoterminowy pod nową kontrolą. Co zmieniają przepisy od 2026 roku
• Padł rekord najmu krótkoterminowego w Polsce. Prawie 45 mln noclegów w 2025 roku
• Skarbówka zostawia wynajmującym na doby 8,5 procent. Resort finansów nie planuje zmian

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej. Affordable Housing Act jest na etapie propozycji Komisji Europejskiej i jego ostateczny kształt może się zmienić w toku prac legislacyjnych w Parlamencie Europejskim i Radzie. Dane o skali najmu krótkoterminowego w Polsce pochodzą z szacunków Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego oraz wyliczeń HRE Investments i mogą się różnić w zależności od metodologii i momentu pomiaru. Liczby dotyczące rynków europejskich przytaczamy za Komisją Europejską. Status polskiej ustawy o najmie krótkoterminowym opisujemy na dzień publikacji. Zdjęcie ilustracyjne: Rawpixel, licencja CC0.