Najem krótkoterminowy pod nową kontrolą. Co zmieniają przepisy od 2026 roku

Wynajem mieszkania turystom na doby przez lata był w Polsce obszarem, w którym niemal każdy robił po swojemu. To się właśnie kończy. Od 20 maja 2026 roku w całej Unii Europejskiej obowiązuje rozporządzenie, które ma wyprowadzić najem krótkoterminowy z szarej strefy i wpiąć go w jeden wspólny system rejestracji. Dla części właścicieli to zwykła formalność, dla innych realna zmiana zasad gry, o której, jak ostrzegają prawnicy, wciąż mało kto wie. Wyjaśniamy, co dokładnie się zmienia, kogo obejmą nowe obowiązki i dlaczego skutki poczują nie tylko wynajmujący, ale też hotele oraz osoby szukające mieszkania na dłużej.

Co się zmienia od 20 maja 2026 roku

Podstawą zmian jest unijne rozporządzenie 2024/1028, które od 20 maja 2026 roku obowiązuje bezpośrednio we wszystkich krajach członkowskich. Jego celem jest ukrócenie anonimowego wynajmu przez platformy takie jak Airbnb czy Booking. Serwisy te będą musiały weryfikować numery rejestracyjne oferowanych lokali i automatycznie wymieniać dane z krajową administracją. Innymi słowy, ogłoszenie bez numeru w systemie ma po prostu przestać istnieć.

Warto jednak ostudzić emocje, które rozgrzały część nagłówków. Samo wejście rozporządzenia w życie nie oznacza, że z dnia na dzień wszystko działa. Unia wyznaczyła ramy i kierunek, ale konkretne rejestry oraz procedury muszą uruchomić poszczególne państwa. W Polsce pełne wdrożenie zaplanowano dopiero na październik 2026 roku, więc najbliższe miesiące to okres przejściowy, w którym warto się przygotować, a nie wpadać w panikę.

CWTON, czyli centralny rejestr i numer w każdym ogłoszeniu

Sercem nowego systemu ma być Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, w skrócie CWTON. To właśnie tam ma trafić każdy pokój, mieszkanie czy dom wynajmowany turystom na doby. Po rejestracji lokal otrzyma unikalny numer identyfikacyjny, który trzeba będzie podawać w każdym ogłoszeniu, niezależnie od tego, czy pojawia się ono na Airbnb, Booking.com, czy w prywatnym wpisie na portalu z ogłoszeniami.

Dla gościa szukającego noclegu numer stanie się sygnałem, że oferta jest legalna i zweryfikowana. Dla administracji to narzędzie, które w końcu pokazuje pełną skalę zjawiska i pozwala powiązać konkretny adres z osobą, która na nim zarabia. Koniec z sytuacją, w której setki tysięcy lokali funkcjonują poza jakimkolwiek spisem.

Kogo dotyczą nowe obowiązki

Tu pojawia się najważniejsze zastrzeżenie, o którym łatwo zapomnieć. Przepisy obejmą każdego, kto wynajmuje mieszkanie, pokój lub dom turystom na pobyty do 30 dni. Bez znaczenia jest przy tym, czy robisz to zawodowo przez cały rok, czy jedynie okazjonalnie, na przykład odstępujesz mieszkanie na kilka tygodni w sezonie. Liczy się sam charakter najmu, a nie jego częstotliwość.

To oznacza, że regulacja dotknie nie tylko dużych operatorów z kilkunastoma apartamentami, ale też zwykłego właściciela jednej kawalerki nad morzem. Jeśli rozliczasz taki najem, dobrze przy okazji uporządkować kwestie podatkowe. Sposób, w jaki opodatkujesz przychody, potrafi zaważyć na opłacalności całego przedsięwzięcia, a szczegóły wyjaśniamy w poradniku o podatku od wynajmu mieszkania.

Kary sięgające 50 tysięcy złotych

Nowy system nie byłby skuteczny bez sankcji, a te zapowiadają się dotkliwie. Projektowane kary za brak rejestracji lub posługiwanie się fałszywym numerem mają sięgać nawet 50 tysięcy złotych. To kwota, która potrafi skasować roczny zysk z wynajmu i sprawia, że ignorowanie obowiązku przestaje być opłacalną strategią.

Dodatkowo, skoro platformy mają automatycznie raportować dane, wykrycie nieprawidłowości stanie się znacznie prostsze niż dziś. Administracja nie będzie już musiała ręcznie tropić ogłoszeń. Wystarczy porównać listę aktywnych ofert z rejestrem, żeby wychwycić lokale bez numeru.

Polska ustawa wciąż w toku

Jest jeszcze jeden wątek, który dobrze rozumieć. Unijne rozporządzenie obowiązuje wprost, ale krajowe przepisy wykonawcze w Polsce nie zostały uchwalone przed 20 maja 2026 roku. Projekt ustawy o najmie krótkoterminowym trafił do Sejmu pod koniec grudnia 2025 roku, pierwsze czytanie odbyło się w kwietniu 2026 roku, jednak prace wciąż się toczą. Stąd bierze się część zamieszania i sprzecznych komunikatów.

W praktyce oznacza to, że jesteśmy w fazie przejściowej. Ramy prawne już są, narzędzia dopiero powstają, a ostateczny kształt polskich rozwiązań, w tym dokładna wysokość kar i terminy, może się jeszcze doprecyzować. Dlatego zamiast czekać na ostatnią chwilę, warto śledzić komunikaty i wcześniej zebrać dokumenty potrzebne do rejestracji.

Co to oznacza dla rynku i cen

Skutki nowych przepisów wyjdą daleko poza samą biurokrację. Część właścicieli, zwłaszcza tych, którzy traktowali najem na doby jako sposób na ominięcie formalności, prawdopodobnie się wycofa. Znikną najbardziej przypadkowe kwatery, a rynek stanie się bardziej przejrzysty, ale też węższy. Mniejsza podaż miejsc noclegowych w atrakcyjnych lokalizacjach to naturalna presja na wzrost cen krótkiego pobytu, co na rękę jest przede wszystkim hotelom.

Jest i drugi efekt. Jeśli wynajem na doby stanie się mniej wygodny, część mieszkań może wrócić na rynek najmu długoterminowego. Dla osób szukających lokum na dłużej to potencjalnie dobra wiadomość, bo większa podaż mieszkań na miesiące sprzyja stabilizacji czynszów. Zależności między tymi dwoma rynkami są ścisłe, a jak w praktyce wygląda umowa i rozliczenia przy tradycyjnym wynajmie, opisujemy w przewodniku o wynajmie mieszkania w 2026 roku.

Co powinien zrobić właściciel już teraz

Najgorsze, co można zrobić, to udawać, że temat nie istnieje. Nawet jeśli pełny system ruszy jesienią, kilka kroków warto wykonać z wyprzedzeniem. Przede wszystkim ustal, czy Twój najem w ogóle podlega nowym zasadom, a więc czy dotyczy pobytów do 30 dni. Następnie zbierz dane lokalu i dokumenty, które najpewniej będą potrzebne do wpisu w rejestrze.

Jeśli zależy Ci na maksymalnym bezpieczeństwie relacji z najemcą, rozważ też sięgnięcie po sprawdzone rozwiązania z rynku długoterminowego, takie jak najem okazjonalny, który daje właścicielowi realne narzędzia na wypadek problemów. Dobrze przygotowany właściciel przejdzie przez zmiany spokojnie, a chaos dotknie głównie tych, którzy zostawią wszystko na ostatnią chwilę.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy wchodzi w Polsce w erę pełnej regulacji. Od 20 maja 2026 roku obowiązuje unijne rozporządzenie, docelowo każdy lokal na doby ma mieć numer w rejestrze CWTON, a za jego brak grożą kary sięgające 50 tysięcy złotych. Pełne wdrożenie zaplanowano na październik 2026 roku, a polska ustawa wciąż jest dopracowywana. Dla właścicieli to sygnał, żeby uporządkować formalności, a dla całego rynku zapowiedź mniejszej, ale bardziej przejrzystej podaży, która odbije się na cenach krótkiego pobytu i pośrednio na rynku najmu długoterminowego.

Zdjęcie: Pexels